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石家庄第一个标榜第四代住宅的楼盘，交房后的绿化阳台、或者说空中小院，实际是这样子的↓
这个楼盘其实烂尾过一段时间，现在能交房就不错了，当年的宣传语和效果图是这样的↓
第四代住宅目前没有官方定义，只是开发商臆造出的一个营销词汇，核心特征是垂直绿化、私家花园和建筑外墙绿化（空中停车就算了，纯噱头，目前大部分城市过不了规划）。
如果用直白诚实的话来讲，——所谓第四代住宅，就是利用各地官方的一些鼓励政策，偷面积偷出一个或几个面积比较大的开放式阳台，达到降低公摊、提高实际得房率、满足该城市建设绿色建筑的政绩要求。
比如石家庄这个楼盘，效果图上绿意盎然，宣传家家有小院，实际就是把外墙框架延伸出去，验收时是空的，不计入建面，正式交房后、业主可以利用这些框架搭出一个或几个空中平台。所以根本没什么第四代住宅，实际就是赤裸裸的偷面积，垂直绿化、外墙绿化是不存在的，从下面看、那些露台是这样的↓
所以这个楼盘所谓的第四代住宅，只是宣传噱头而已，实际就是偷面积，偷的还特别粗糙，因为这些阳台需要业主自己装修，装修方式千奇百怪，外立面显得比较杂乱，而且这些阳台面积也很小，加上建筑层高也一般，反而很影响屋内采光，导致屋内很昏暗。
如果说这个二环外的楼盘是刚需房、设计不完善，那接下来这个项目就很重磅了——石家庄第一个2.0容积率的第四代住宅楼盘，所谓的城市更新代表作，最小户型167平，套价350万起步，整体设计也很主流，现在大部分第四代住宅楼盘都是类似的、错层挑空开放式大阳台的设计↓
这个项目的挑空阳台大致有两种，一种是东南/西南朝向的环绕式大阳台，一种是东西朝阳的侧面阳台，交房后，朝东的侧面挑空大阳台实际效果是这样的（推荐大家看视频，实际空间没照片这么小）
这个项目虽然房价很高，品质也还好，但热度很低，销量也一般，这个六米多高的大阳台基本没什么绿化效果，起码我看不到物业的维护痕迹，交付时象征性种植的绿植基本都已经枯死了。
大家可以看这张图，除了一楼小院绿化不错以外，其他楼层的业主基本都放弃了阳台绿化（当然也有可能是入住率太低的缘故）↓
目前来看，第四代住宅的核心特征其实不是什么垂直绿化，说实话就是偷面积、赠送一个或几个面积比较大的开放式大阳台，宣传要做绿化，实际是应付政策要求、懂的都懂，——如果真想做出立体森林的效果，需要物业统一绿化、定期维护（种树是肯定不行的，防水防风防虫浇灌…治理成本太高），成本太高、而且业主很难统一配合，非要强行做绿化，最终结局就是“从初代豪宅沦为老破大”的成都天鹅湖↓
所以第四代住宅的大阳台，实际作用就是一个简简单单的挑空开放式大阳台，可以降低公摊、增加实用面积，立体森林、垂直绿化就别想了。
其实这种阳台的实际看房效果很不错，正常房产是南北两面采光，现在比较高端的第四代住宅普遍可以做到三面采光，会有一个双层挑空的大大大大阳台，所以这种房子的实际观感很开阔，视野和通透性都很好（有的楼盘设计一般，阳台会遮挡楼下采光）。
当然，这种第四代住宅的缺点也很明显，并且缺点都很致命：挑空大阳台几乎不能封，实用价值低，一天一层灰，刮风下雨、寒暑交替、种点花草还得搬来搬去；建安成本高，维护成本高，户型面积大，导致套价很高、性价比低、竞争不过其他新规新房；因为是开放式阳台，隐私性也很差，尤其是那些设计一般、楼上能看到楼下阳台（这样一想，瑞凝府的设计反而不错）；有的设计一般，不同楼层户型差别极大，房价差别也很大，很容易拉低整个小区的实际档次……
总之，目前所谓的第四代住宅是一个特殊时期、政策引导下的特殊产品，开发商采用这种设计的主要目的是为了偷面积提高得房率，同时营造一个高大上的宣传噱头。
但第四代住宅的优缺点过于明显，缺点大于优点、第一时间没有打动市场，大部分楼盘销量都不理想，所以这两年各地政府出台新的住宅建筑规范以后，正常房产也能做到低公摊高赠送，第四代住宅的处境就很尴尬了……
比如原河云墅，石家庄第一批2.0容积率的第四代住宅楼盘，它的外立面看起来很好看、但整体设计是很传统的、楼上能看到楼下的阳台、隐私性更差（瑞凝府是类似垒积木的设计，楼上看不到楼下），交房有一段时间了，我微信好友一万多、各平台粉丝量十几万、只有这个楼盘我怎么也找不到哪怕一名业主（进去拍素材需要业主配合），实际销量大家可以想象……还有桥西的瑞S府，也是第四代住宅的设计，那么大一个楼盘杵在那儿好几年，就好像透明的一样。
现在各地除了城投城建为了需要满足政绩要求、做绿色建筑而采用第四代住宅设计以外，其他大开发商基本都放弃了.…..
人类最开始建造房屋的一个最根本的需求就是为了遮风挡雨，第四代住宅的开放式大阳台违背了这个根本需求，所以现在不受主流市场欢迎、销量惨淡是很正常的。
当然，肯定会有人说我们那儿有一个这种楼盘卖的很火，您仔细想想，那个楼盘卖的火是因为采用了第四代住宅的设计？还是地段或学区或房价足够低？是不是换一个正常设计的高端楼盘，销量也会很不错？说到底，买房还是得看地段和性价比，只要地段配套好、性价比也合理、哪怕做成猪圈也有人买，但第四代住宅设计目前肯定是一个减分项。
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