在管理运营方面，“满铁”一方面承继了中东铁路的运营模式，对铁路、港口和铁路附属地进行经营和管理。另一方面，也加强了对矿山（抚顺煤矿等）、制铁（鞍山、本溪湖）、电力和煤气、城市交通、宾馆、游乐场、高尔夫场等项目的经营。
与中东铁路相比，“满铁”的经营范围更加多元化，子公司的数量也大幅增加。在附属地内，“满铁”制定并实施了高水准的城市规划。规划建设了公园、排水设施、学校、医院、俱乐部及职员住宅等基础设施。
此外，对于普通的日本人和中国人在铁路附属地内的居住和经商，“满铁”并未加以限制。只要遵守“满铁”制定的建筑规则，普通日本人和中国人都可以租借市区的土地。这一做法，从根本上防止了杂乱无章街区的出现。
“满铁”允许中国人在附属地居住和经商的这一做法，与沙俄禁止中国人在中东铁路附属地居住、经商形成了鲜明对比。此外，与中东铁路附属地规划不同的是，“满铁”在火车站周边有计划地规划设置了仓库用地（粮栈），吸引了很多做农产品集散生意的中国商人租用仓库进行货物集散和中转。
有关“满铁”附属地及其规划建设，大致可以分为以下五种类型。
第一种类型，是奉天和长春两大附属地。中东铁路公司在规划建设铁路附属地时，均与中国既有的城市（奉天、长春、辽阳等）保持了一定的距离。特别是在奉天和长春两个附属地，中东铁路公司并未进行任何城市规划。而“满铁”则在奉天和长春的铁路附属地进行了大规模的城市规划和建设。
在这里，首先要介绍一下“商埠地”。在清末至民国初期出现的商埠地，是根据双方缔结的条约或中方单方面的意愿，在中国各城市规划设立的，与外国进行商业贸易的特定区域。从商埠地的主权归属于中国这一点来看，其与租界或租借地有着本质的区别。
在中国各地的商埠地中，部分城市对商埠地进行了规划。其中，较具代表性的城市是济南。奉天和长春也在一定程度上对商埠地进行了规划。大多数城市将商埠地设在了老城区内，不过，有的城市将商埠地设在了与老城区相邻之处，导致商埠地最终沦落为一个嘈杂混乱的区域。
而奉天和长春，则是在铁路附属地和老城区的中间位置规划设置了商埠地。这三个起源各异的街区，经过多年的交织融合，相互间的关系愈加紧密，最终，发展成为一个规模较大的城市。
第二种类型的铁路附属地，或是在火车站附近存在规模较小的城市，或是附近有农村集落存在。例如，四平街（现在的四平市）、开原、铁岭、辽阳、海城、大石桥、盖平（现在的盖州）、瓦房店等。上述这些铁路附属地，主要是作为以大豆为主的农产品集散地发展起来的。特别是四平街和开原，当时被称作“大豆之乡”。
第三种类型，是建有农业试验场或温泉等特殊设施的铁路附属地。“满铁”成立后，在公主岭成立了农业试验场总部，在熊岳城设置了农业试验场分场，主要致力于品种改良及有关农业、林业和畜牧业等方面技术的开发试验和研究。此外，“满铁”还在熊岳城开发出温泉，修建了旅游和疗养设施。除熊岳城外，还在汤岗子（位于鞍山附近）、五龙背（位于丹东附近）等地，开发建设了温泉疗养设施。
第四种类型，伴随着制铁所的成立及业务的展开，鞍山铁路附属地的规模也不断扩大。在“满铁”的所有附属地中，鞍山附属地是仅次于奉天和长春的第三大附属地，并由“满铁”实施了大规模的城市规划。
伴随着抚顺露天煤矿的发展，20 世纪前 30 年，“满铁”重点开发建设了抚顺和鞍山两个城市。在规划建设中，“满铁”着重对这两个城市的住宅区、商业区和产业用地科学的规划和配置。其中，在对站前广场、呈放射状的干线道路、圆形广场以及公园的规划设计上，与奉天和长春附属地的城市规划有异曲同工之妙。此外，由于本溪湖地处平原较少的山地，受地形条件限制，实施大规模的城市规划十分困难。
第五种类型，凭借边境贸易建设、发展起来的城市——安东。安东（即现在的丹东）位于鸭绿江河口。20 世纪的前 10 年，安东的铁路附属地选在火车站东侧与既有小城之间，开始进行规划建设。20 世纪 20 年代，随着规模的扩大，开始在铁路西侧建设新的街区。此外，还规划建设了木材储存场。1911 年，随着鸭绿江铁桥的开通，安东迅速发展成为集木材集散与加工为一体，连通中国东北地区与朝鲜的边境贸易城市。
旅顺和大连是日本的租借地，当时被称为“关东州”。此处设有日本政府派出的行政机构（开始是“关东都督府”，后改称为“关东州厅”），其职员均为日本国家公务员。
旅顺当时由日本海军占领。从城市建设的角度看，“满铁”对这一地区的规划完全承继了俄制时期的街区规划。一方面，作为海港城市这一特点没变。另一方面，城市规模也没有继续扩大。日本占领旅顺后，增加的规划建设只有公园、旅顺博物馆和旅顺工业大学。
大连是“满铁”最重要的中心城市。一方面，“满铁”的总部设在大连。另一方面，还拥有大连站和大连港。不过，由于“满铁”在“关东州”内并不拥有一般行政权限，因此，“满铁”所承担的城市建设和基础设施建设都是由其自行新建的。其中，包括大连港的港口建设、火车站和车辆工厂（包括职员住宅）的建设，以及游乐场、娱乐休闲设施和宾馆、图书馆等设施的建设等。
1904 年，日本开始统治大连。日俄战争期间，日本对大连实行军事管制。1906 年以后，管理权归还民政部门。俄占时期大连的城市规划和建设刚刚开始实施，码头、大广场和干线道路等，均在建设施工当中。
按照俄占时期的城市规划，大连市区分为铁道区（俗称“俄国人街”）、商业区、官吏区和别墅区。另外，沙俄在西侧还修建了一个公园（现为劳动公园），将上述区域与中国人居住的区域分隔开来。
1905 年，日本对大连实施军事管制期间，日本基本继承了俄占时期所制定的城市规划。不过，在道路网规划方面，别墅区和中国人居住区这两个区域变化较大。
日本首先将别墅区的城市道路规划（当时俄方为了建造大别墅而规划了曲线状的道路和划分了较大的地块）全部废止，将其变更为与商业区和官吏区同样的直线道路规划。此外，严禁临时建筑和不良建筑的修建，只允许兴建永久性建筑。
其次，对俄占时期中国人居住的地区进行了重新规划。在这一区域新建了“满铁中央实验所”（中华人民共和国成立后为中科院大连化学物理研究所）。
同时，废止俄占时期的隔离政策，允许中国人在日本人居住的区域居住。不过，能够在大连市中心区域居住、经商的中国人，一般也都属于中上流的社会阶层。
1908 年，“满铁”在大连西郊的沙河口，规划建设了大型车辆工厂和职员住宅。1910 年和 1911 年，在大连市区与沙河口之间的区域（当时的地名是小岗子，现在为西岗子）进行了城市规划。后来，这一地区成为中国人的商业区和居住区。
1919 年，日本决定进一步扩大大连的城区规模。在此次扩张规划中，日本采取了功能用途区域制，这比日本的东京、横滨、名古屋、京都、大阪、神户六大城市采用此制度都要早。此外，在这次整体规划中，还计划修建了公园及游园道路（星之浦 [ 现为星海公园 ]、老虎滩等）等休闲、观光设施，而这也正是此次整体规划中的一大亮点。
20 世纪 20 年代，现今大连市中心城区中的中山区、西岗区、沙河口区三个区的城市规划建设均已完成。
1905 年至 1919 年间，担任大连市城市规划及供、排水和道路建设的总负责人（即为总工程师）是“关东州”土木课大连出差所所长仓塚良夫（KURAZUKA Yoshio）。仓塚良夫毕业于东京帝国大学土木工程学院，北海道帝国大学成立后，聘任他为教授，担任工学部部长。受桦太厅（日本占领库页岛时所设立的管辖当地事务的地方行政机构——译者注）的委托，曾主持制定了丰原市（现为南萨哈林斯克市——译者注）的城市规划方案。
清军入关后，奉天成为陪都，清政府在此设立了奉天府。当时的奉天城是一个建有二重城郭的城市。民国时期，奉天是东三省政府驻地。因此可以说，奉天是当时中国东北地区的政治中心。
鉴于奉天在东北地区政治上的重要性，“满铁”对奉天附属地的城市规划十分重视。耗费巨资在奉天附属地修建了整个“满铁”沿线最气派的火车站——奉天站。在附属地的整体规划上，以站前广场为基点，规划建设了数条干线道路，并在通往奉天城的干线道路的途中，规划建设了一个大广场（现为中山广场）。此外，在奉天附属地，还规划建设了公园和医科大学（现为中国医科大学）。
1903 年，清政府分别与美国和日本签订了条约。根据条约，奉天开始开埠通商。为了与奉天“满铁”附属地抗衡，中国当地政府（奉天省政府公署）设置了商埠局，并确定在奉天城和“满铁”附属地中间规划设置商埠地，在征购用地加以建设后进行销售，以这种方式来经营不动产（即相当于现在的新区）。商埠地分为正界、副界和预备界三个阶段来进行扩张建设，其主要意图就是阻止“满铁”附属地向奉天城方向扩张。
有关商埠地的区域规划，因为外国领事馆都集中在商埠地北部。因此，市场规划设置在南部，希望借此来振兴商业。在商埠地，中国的民族工业发展兴旺，也有很多日本商人来商埠地经商兴业。奉天商埠地的道路，一般都被命名为“某某纬路”。为了阻碍商埠地与“满铁”附属地之间的联系，商埠地规划的道路网甚至出现了不自然、不规则的形状。
不过，在后来的发展过程中，奉天城、奉天商埠地、奉天“满铁”附属地三个不同的街区，既相互竞争，又相互融合，反倒是实现了共同繁荣。久而久之，三个街区在地理上的联系愈加紧密，逐步成为一个整体，最终发展成为东北三省规模最大的城市。1929 年，张学良服从国民政府领导，改旗易帜（实际上是1928 年12 月29 日通电全国——译者注），奉天市改称沈阳市。
《南满洲铁道株式会社铁道线路概图》（1910年）
《“满洲”全图》（1920年）
朝鲜境内红色标识的铁路为“满铁”所建，铁路沿线建起诸多城市。1860年，清政府与沙俄签订了《中俄北京条约》，被迫将乌苏里江以东至海之地（包括库页岛以及海参崴在内）割让给俄国，从此中国失去了东北地区对日本海的出海口。“满铁”在朝鲜的清津港建设铁路的理由是为了直接连接吉林省和日本海。
《奉天商埠界址图》（1905 年）
A.“满铁”附属地（原中东铁路附属地） B.“满铁”附属地扩张地区 C. 商埠地（奉天地方政府建设） D. 商埠地副界与预备界（A、B、C、D 为越泽明加注）
奉天附属地平面图（1914 年）
奉天附属地平面图（1923 年）
由两图可看到车站附近的放射状路网、大广场（今中山广场）以及周边公园，到 20 世纪 20 年代，人口、建筑剧增。
《奉天市街图》（1912 年 “满铁”制作）
“满铁”附属地北部（图中上部）的商埠地正界（各国领事馆所在地）已经建成，铺设了从奉天站到小西门的马车铁路。本图作为清末、民国初年的奉天城详图价值也很高。
《最新调查大奉天明细全图》（1932 年）
详细记载了“九一八事变”后的市区状况。“满铁”附属地已建设完成；商埠地（正界、副界、预备界）的副界建设完成，预备界正在规划。20 世纪 20 年代末，东三省政府着手规划了奉天城的西北部、东北部、东南部三个地区。东北部的规划（沈海市场）与 1926 年哈尔滨的商埠地规划相似。本图用红色表示有轨电车、公交车线路。
《开原附属地平面图》（1923 年）
《公主岭附属地平面图》（1923 年）
公主岭是新建成的城市，是作为铁路附属地发展起来的城市，站前建有一个比较大的公园。俄罗斯在公主岭建设中东铁路南部支线的机车修理库和机车厂（其场所在本地图中可以判读）。“满铁”将机车厂建设在大连，机车厂修理库搬到四平街。“满铁”将不需要的俄式建筑保留，改造成农事试验场畜产部（吉林省农科院、畜牧分院如今仍在使用 , 全国重点文物保护单位）。
《满蒙新选地图》（1926 年）局部
20 世纪 20 年代“满铁”附属地城市出现后的地图，可见大连港航路以及塘沽、烟台（芝罘）、青岛等城市。
《“满洲铁道”概见图》（1931 年）
图中黑色线路已建设完成，蓝色线路已规划完成，红色线路大部分为东三省政府设计规划。日本重视北朝鲜三港，即雄基（现先锋）、罗津、清津，1932 年建设罗津港并实施城市规划。现在雄基和罗津发展为罗先特别市。
《抚顺市街地图》（1933 年）
抚顺是借由开采煤矿而规划的新城市，于 1924 年规划完成。这一城市规划以车站为中心，形成放射状路网，有大广场及公园等。铁路车站后面为粮仓。与长春、奉天的“满铁”附属地规划几乎相同。
《抚顺大绘卷》（1936 年）
抚顺是凭借采煤矿发展起来的城市，上图为抚顺所制作的高水准观光地图。
日本制作的《青泥洼平面图》（1899 年）
此图为日本根据沙俄的资料加工制作，城市开始规划之前的大连是两个农村集落，连河流、水沟、墓地都在图中有详细的记录。
日本制作的《大连市街图》（1906 年）
日本对沙俄时期大连已建设完成、建设中、未建设地区的三类情况进行了区分、对比。完成的道路也是未铺装的状态。
《沙俄大连城市规划图》（1899 年）
日本根据《沙俄大连城市规划图》重新复制印刷的图纸 : 铁路以北是行政街区（中东铁路区）；铁路以南是欧罗巴市区，分为商业区、官吏区、别墅区；西侧是中国人居住的街区。图中记载了沙俄时期的建筑物名称，港湾大部分工程尚未开工。
《俄日大连城市规划对照图》（1905 年）
黑线的道路是沙俄时期规划的，但在日本规划的时候废止了。日本计划扩大临海造陆规模以及增加仓库、工厂、铁路用地。同时，将别墅区的弯曲道路拆除后取直（黑线为越泽明描画。出处：1982 年越泽明博士论文）。
《大连市街扩张计划图》（1919 年）
由于大连东部建设完成，开始规划大连西部（今西岗区、沙河口区），现星海公园与老虎滩公园作为公园及游乐地规划等功能分区比东京和大阪实施更早。大连北部（今甘井子区）开始规划，于 20 世纪 30 年代施工建设。（本图在越泽明 1982 年的博士论文中未收入，在本书初次公开。大连市档案馆并未收藏，故此照片非常珍贵。）
《大连市街全图》（1920 年）
1905 年，日本取代俄国占领大连，开始规划铁路南部，并接管了俄占时期的港口城市（铁路以北已建设完成区域）。日本在建设长春和奉天的时候同样借鉴大连广场放射状道路的设计理念。当时沙俄规划的两处小广场，在日本的规划中变成了更大的广场（现鲁迅路的二七广场、三八广场）。
《大连市街平面图》（1924 年）
1. 埠头大楼（埠头事务所，水上警察署）2. 油坊 3. 福昌公司工人宿舍 4. 大连交易所 5. 大连税关 6. 俄国领事馆 7. 山县通市场 8. 陆 军 厅 舍 9. 弥 生 高 等 女学校 10.“满铁”分馆·图书馆11.“满铁”本社 12. 大连医院13. 实业学校 14. 明神高等女学校 15. 大连“神社”16. 西本愿寺 17. 逢坂町游廊 18. 妇人医院 19. 车夫收容所 20.“满铁”社宅 21. 女子商业学校 22. 大连市役所 23. 大和旅馆 24. 英国领事馆 25. 大连民政署 26. 朝鲜银行 27.“关东厅”递信局28. 横 滨 正 金 银 行 29. 商 工 会议所 30. 中央邮局 31. 大连驿32.“满洲”资源馆 33. 电气公园 34. 中央公园 35. 上水道配水池 36. 工业专门学校 37.“满铁”中央试验所 38.“关东州厅”39. 地方法院 40. 西岗子市场 41. 露天市场 42. 游廊 43. 大连工业会社 44.“满洲”制麻会社 45. 小岗子驿 46. 公园预留地 47. 沙河口车辆工厂 48. 沙河 口“ 神 社”49. 工 人 收 容 所50. 第二发电所 51. 农事试验场52. 卫生研究所（出处：越泽明 1977 年日本亚洲经济研究所的公开出版物）
《大连市全图》（1938 年）
大连的市中心（现中山区、西岗区、沙河口区）到了 20 世纪 30 年代后期，所有土地都盖起了建筑，老虎滩南郊的住宅也得以建成。在大连西部（现西岗区、沙河口区）的规划中，广场、公园并非圆形，而是方形。在长者町广场（现人民广场）建设“关东州厅”（现大连市人民政府）、地方法院（现大连中级法院）等建筑。人民广场如今成为能够代表美丽大连的中心广场。
由于吉林没有铁路附属地的规划，铁路周边非常混乱。本地图记载了胡同、工厂的名称，成为非常有价值的历史史料。
北海道大学名誉教授、东京大学工学部都市工学科毕业、东京大学工学博士（1982 年）、曾担任日本国土交通省社会资本整备审议会委员、住宅分科会长，都市规划分科会长、长春市荣誉市民（2014 年）、长春市人民政府城市规划顾问（2002 年）大连理工大学客座教授（2012 年）、海天学者（2014 年）、清华大学产业发展及环境治理研究中心研究员（2016 年）
