在城市化进程和乡村建设的浪潮中，“违法建筑”是一个绕不开的话题。许多人简单地认为，违法建筑就等同于“必须拆除”。然而，从拆迁律师的实操角度来看，这一认知存在一定的片面性。事实上，并非所有违法建筑都面临着被一刀切拆除的命运。法律法规在具体适用中，会综合考量多种因素，为一部分“违法建筑”提供了继续存在的可能，或者至少是获得一定补偿的机会。
一、 “违法建筑”的认定：并非简单的“有证”或“无证”
首先，我们需要明确什么是“违法建筑”。通常意义上，违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未取得（或未按照）建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证（乡村建设规划许可证）等法定许可文件而擅自建造的建筑物和构筑物，以及超过批准期限的临时建筑。
然而，在实践中，判断一个建筑是否属于必须拆除的违法建筑，并非简单地看其有无产权证或相关审批手续。很多情况下，房屋缺乏相关证件是由于复杂的历史原因造成的。例如，在某些历史时期，由于法律法规不健全、行政管理不到位或政策调整等原因，导致部分建筑未能办理完整的手续。对于这类建筑，简单地将其定性为“必须拆除”的违法建筑，显然有失公允，也与法治精神相悖。
二、 法律框架下的分类处理与“尚可采取改正措施”
我国现行法律法规，特别是《城乡规划法》，为违法建筑的处理提供了相对灵活的空间。该法第六十四条规定，对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，首先是责令停止建设。接下来，法律区分了两种情况：
- 尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的： 这种情况下，会被限期改正，并处以建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款。这就意味着，如果违法建筑的“违法性”程度不高，例如只是程序性违法，或者虽然超出许可范围但可以通过整改（如拆除超建部分）来符合规划要求，那么这类建筑是有机会通过补办手续、缴纳罚款等方式“转正”或部分保留的。
- 无法采取改正措施消除影响的： 这类建筑才会被限期拆除。如果不能拆除，则会被没收实物或者违法收入，并可处以罚款。
因此，从法律条文本身来看，“拆除”并非是处理违法建筑的唯一选项。
三、 “不予拆除”或“可获补偿”的几种情形
从拆迁律师的实务经验来看，以下几种情况下的“违法建筑”，往往并非必须拆除，甚至在拆迁时可能获得一定的补偿或救济：
- 历史遗留问题造成的无证建筑： 如上所述，由于历史原因导致手续不全的建筑，特别是在相关法律法规出台前已经建成的房屋，不宜简单认定为必须拆除的违法建筑。地方在处理这类问题时，往往会出台相应的“历史遗留违法建筑处理办法”，根据建成年代、用途、是否符合当时政策等因素进行甄别处理。
- 程序性违法或轻微违法： 如果建筑本身在实体上基本符合城乡规划，仅仅是建设过程中欠缺某些审批程序，或者超建面积较小、对规划影响轻微，通过罚款、补办手续等方式可以纠正的，一般不会直接强制拆除。
- “以罚代管”或地方默许形成： 在某些情况下，行政机关对于一些“违法建筑”长期未予制止，甚至可能存在收取了某种形式的费用（如“罚款”）后默许其继续存在的情况。这种情况下，如果突然要拆除，当事人基于信赖利益，其权益应得到一定程度的考量。
- 拆除可能造成更大损失或影响公共利益： 《浙江省违法建筑处置规定》中提到，如果拆除违法建筑可能对无过错利害关系人利益、公共利益造成重大损失，或者可能严重影响相邻建筑安全而不能实施拆除的，可以依法没收违法建筑或者违法收入，并处以罚款。这也从一个侧面说明，拆除并非是僵硬的唯一手段。
- 特定区域的特殊政策： 例如，在一些城中村改造或特定区域的整治中，地方可能会出台针对性的政策，对一定范围内的“违法建筑”给予一定的补偿安置，以推动整体工作的顺利进行。深圳市就曾出台针对历史遗留违法建筑的处理规定和实施办法。
四、 拆迁律师的实操建议
当事人面临房屋被指为“违法建筑”并可能被拆除时，从拆迁律师的角度，建议采取以下应对策略：
- 厘清事实，收集证据： 详细了解房屋的建设时间、背景、是否有过任何形式的审批或缴费记录、所在区域的规划情况等。尽可能收集一切能证明房屋历史情况、审批情况以及对规划影响程度的证据。
- 审查认定与处理程序的合法性： 违法建筑的认定和处理必须遵循严格的法定程序，包括立案、调查取证、告知权利义务、听取当事人陈述和申辩、作出处理决定等。任何程序的缺失或违法，都可能成为当事人维权的突破口。例如，认定主体是否适格，调查取证是否全面客观等。
- 积极沟通，寻求纠正或补救措施： 主动与相关主管部门沟通，了解其认定“违法”的具体理由和依据。如果属于“尚可采取改正措施”的情形，应积极配合整改，争取补办相关手续。
- 把握法律救济途径： 如果对行政机关的认定或处理决定不服，当事人有权在法定期限内申请行政复议或提起行政诉讼。这是维护自身合法权益的重要途径。
- 关注“以拆违促拆迁”的合法性： 在征地拆迁过程中，有些地方可能会以“拆违”的名义压低补偿甚至不予补偿，以达到快速拆迁的目的。这种“以拆违促拆迁”的方式，需要审慎判断其合法性和合理性，是否存在滥用职权、损害被征收人合法权益的情况。
- 专业咨询，审慎应对： “违法建筑”的认定和处理涉及复杂的法律问题和专业知识。建议及时咨询专业的拆迁律师，根据具体案情制定有针对性的维权方案。
结语
“违法建筑”的处理并非简单的“一拆了之”。法律在维护城乡规划严肃性的同时，也充分考虑了历史因素、现实情况以及当事人的合法权益。从拆迁律师的实操角度看，深入理解法律规定，厘清事实，把握程序，积极寻求合法的救济途径，是维护自身权益的关键。并非所有的“违法建筑”都必然走向被拆除的结局，通过专业的法律分析和应对，部分建筑有望得到保留或获得合理的补偿。
