一张令人震惊的函。
最近，物业的圈子里发生了一件前无古人后无来者的大事件——
物业公司，竟要把小区业委会给炒了。
简单解释几句，你就能明白这事儿有多么的逆天。
物业公司，大家都明白，妥妥的乙方。
业委会，则是由业主代表组成，其职能就是代表业主的利益，向物业表达关于小区各方面事务的诉求。妥妥的甲方。
如今，乙方竟要把甲方炒了。
根据乙方函中的描述，江月给大家总结出了乙方胆大行为之下的缘由——
其一，严苛的资金条件。
根据业委会要求，物业若想要续聘，需要携带超1600万的资金进组，而这个数额已超物业公司年度营收的70%。
何为带资进组？
物业公司在竞标物业项目时，承诺无偿投入一定数量的自有资金，用于小区设施、设备的整改和维护运营。
这就叫带资进组。
也就是说，这是物业公司竞标时承诺的筹码，为的就是争取到业主的青睐。前期先自己掏钱把盘子占下来，主打一个要挣就挣长期的钱。
但是！
一般而言，物业带资进组的金额在几十到上百万不等，再多几百万也是顶了天。
1600万的金额，着实有那么点“天价彩礼”的味道。
其二，业委会刻意引导业主，操纵业主大会。
根据物业函中信息，由于1600万的带资进组要求，物业选择放弃续聘，且转头就准备起小区公开选聘的招标环节。
但是，
物业认为业委会的针对性太强了！
比如，
业主大会议题设置中，业委会竟然在选聘方案外，又增加了一个单独表决该物业是否可以参加选聘的议题。
这一举动，让该物业公司显得尤其扎眼。
比如，
函中表述，有业主反映了业委会扭曲事实，引导业主投票的行为。
于是，
物业公司一气之下写出了一张令人震惊的函，以业委会“采取不正当手段，阻挠业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举及表决”的名义，向小区所在街道办事处申请解散小区业主会。
类似的事情，还有不少。
杭州钱塘某小区——
今年4月份，业委会希望物业费下调，但物业公司以会影响服务品质为理由不参与续聘。
而在此后物业的招标大会中，该小区第一次招标以流标收场，第二次报名数量不足，并没有物业接盘。
由于缺乏物业服务支持，小区的门禁出了问题，安保又出了问题，并且业主们又觉察了业委会一些耐人寻味的猫腻，愤怒之余，顺带着把业委会也给罢免了。
最终，物业与业委会皆失。
全国性的物业费下调。
为何近一两年来的物业、业委会以及业主之间的矛盾发生越来越频繁，甚至闹到了不可收场的局面？
从业主的角度出发，大家都想降低物业费。
根据克而瑞物管发布的《2024年中国物业行业年度盘点报告》，
自去年以来，武汉、重庆、青岛、银川4座城市的百余个项目进行了物业费的下调，并且调节的幅度并不小，普遍在20-30%，最高能达49%，相当于物业费腰斩。
物业费下降的案例还有很多——
2025年起，柳州新华庭小区的物业公司实行免收物业费的模式，且计划22个小区试行免收物业费模式。
这一降，直接把物业费降低到零了。
2025年6-9月，宁波一小区物业启动燃脂挑战，业主每减重1斤就能低30元物业费，有业主直接减重13斤，获得了390元的物业费减免。
这也等于是变相降低了物业费。
另外，无锡、长沙、扬州、镇江等地还出台了空置房物业费减免政策，只要住宅连续空置6个月以上，物业费就能享受5-7折的折扣。
这才是矛盾来源——
随着各地物业费的下降，那些物业费没降的业主们自然按捺不住。
尤其是在经济下行周期，业主们的工作收入、财产性收入都不免受到影响，在生活中自然会更注重开源节流。
那么，
看到别家的物业费减了，自家势必也要闹一闹。
不闹不知道，一闹吓一跳——
对比之下，有的小区物业服务不如别人，收费却一点也不含糊；有的业委会，不乏中饱私囊者，业主们既怕业委会不干事，更怕业委会干坏事……
而业主们闹着闹着，物业公司也不干了。
以滨江物业为例，前文所提的两个案例均为滨江案例。面对业委会的要求，业主们降低需求，滨江物业直接退出服务。
以万科物业为例，面对湖北鄂州华彩城小区的降价要求，万科以“大幅降价导致企业无法运行”为由，准备在今年10月底前退出华彩城的物业管理。
物业公司为何这么硬气？
首先，面对着大幅度的降价，物业公司确实可能要面对亏本的风险。
其次，时代变了——
过去的物业公司，在争盘子。
繁荣的房地产市场活动下，新开发的楼盘项目越来越多，物业需要抢占的“地盘”也越来越多，抢到的“盘子”越多，能挣到的钱就越多。
那个时代，面对业主的诉求，物业公司选择笑脸相迎。
现在，随着房地产开发速度逐年放缓，物业公司的日子也不好过，
自2020年到2024年，上市物业公司在管面积增速从40%的超高增速一路俯冲至6%。
与此同时，增收不增利的现象开始普遍发生——
2024年，上市物业公司净利润均值为1.91亿，同比下降20%。
总结成一句话: 物业公司日子也不好过。
由此，造成当今业主、业委会、物业公司的矛盾越来越普遍的原因是复杂的——
1.经济下行周期下，业主们在觉醒。
业主们需要“质价相符”的物业服务，性价比更高的物业服务；业主们还需要一个以业主利益为中心的业委会。
2.房地产市场的转型下，物业公司需要改变经营模式。
物业公司过去那套躺着收钱的模式已经行不通了。
现在的物业公司，既需要提高服务质量满足业主需求，又需要保证公司的利益。
总之，
这一场场的矛盾纠纷背后，就是业主与物业寻求新的相处模式的过程。
物业费矛盾最大的城市，可能是杭州。
回归到杭州这座城市，我们能发现近期的杭州出了一桩又桩业主、业委会、物业的纠纷事件。
说来道去，都绕不过一句话——
杭州的物业费，真的贵！
一、杭州的物业费就比大多数城市都贵。
根据中指的《2025年上半年中国物业服务价格指数研究报告》，杭州物业费样本均价在2.99元/㎡/月，仅次于北京上海深圳，而大多数二线城市如成都、重庆、长沙、南京，其物业费均价都低于2.5元/㎡/月。
从大碗对几个城市的实际调研的切身感受来说，其它城市与杭州的物业费差距更大——
杭州目前在售新盘的物业费大多在4-5元/㎡/月，而南京在售新盘的物业费普遍在2-3元/㎡/月。
也就是说，
同样一套100㎡房子，杭州人每年光是在物业费上付出成本就要比南京人多个2400元。
这可是实打实的生活成本。
二、杭州的物业费越来越贵。
首先，杭州新盘的物业费已经全面超越过去的房子。
2020年以前的小区，物业费普遍在3元/㎡/月左右，而目前新房市场项目的物业费统计如下。
下至单价2万/㎡的刚需产品，上至单价6、7万/㎡的产品，物业费起步就是4元/㎡/月，高些的能达到5-6元/㎡。
再举几个更具体的例子，你还能更清晰地感受到杭州物业费的涨幅——
以良渚新城为例，
2023年在售的建发云熙，物业费为4.25元/㎡/月，而2025年的和萃揽悦园，物业费4.4元/㎡/月
以未来科技城南为例，
2024年在售的绿汀春晓，物业费为3.5元/㎡/月，而2025年的时舟里，物业费4.5元/㎡/月。
注意，这两个小区仅隔了一条马路。
其次，普通新房的物业费比部分老牌豪宅还贵。
以蓝色钱江为例，一个不乏10万/㎡成交记录的豪宅小区，过去这些年该小区的物业费为3.8元/㎡/月。
目前，杭州在售新房的物业费普遍超过蓝色钱江。
此外，杭州众多老牌豪宅的物业费也被新晋豪宅超过。
在众多老牌的豪宅中，武林壹号的物业费是7.6元/㎡/月，阳光海岸、金色海岸是6元/㎡/月，银杏汇8.8元/㎡/月，仁恒滨江园、信达滨江壹品目前的物业费是6.8元/㎡/月，凤起潮鸣高层则要8.2元/㎡/月。
而这已经不是杭州物业费的极限，咱们再来看几个新盘（豪宅）的物业费——
奥印鸣翠府高层8元/㎡/月，叠墅12元/㎡/月；玉澜月华8元/㎡/月；咏湖云庐叠墅8.8元/㎡/月。
从区位来看，这些新晋豪宅不如前面所提的知名豪宅，但物业费成功领先。
对于不少杭州业主而言，高昂的物业费并不好接受——
其一，物业费从3块提高到4块，甚至5块，但这其中的服务差别并不一定明显，难免让人觉得加价不加质。
其二，一年的物业费动辄七八千块钱，已经抵得上一个月的工资。
我们可以预料到，物业风波远没到停息的时候。
#artContent h1{font-size:16px;font-weight: 400;}#artContent p img{float:none !important;}#artContent table{width:100% !important;}