哈喽大家好,我是血拼哥!
当城区新房变成奢侈品,二手房成为战场,保障房只是过渡品——这一次,北京楼市真的明牌了。
普通人请一定关注,敲黑板重点了解。
上周北京公布2025年第二批拟供地清单,一共6宗地,6宗好地!这些地块将于3月底前供应。
从这两次供地清单中,你能明确了解北京房地产市场的未来趋势和走向。
01、城区轨交豪宅,宣告刚需时代终结
2025年第二批供地清单中,5宗地块紧邻轨道交通站点,且集中分布于海淀、朝阳、通州等核心区域。
其中,海淀半壁店地块容积率仅1.4,规划为低密度高端社区;
地块位于田村片区,地处西四环和西五环之间,地铁6号线海淀五路居站和田村站之间。周边配套完善。
朝阳区的地块为平房乡黄杉木店平房区城中村改造项目2107-01、02、03地块。该地块用地面积约8.96万平米,建筑规模约22.4万平米,定位改善型大盘。
位于东五环内,朝阳北路的北侧,附近有地铁6号线的青年路站,周边的配套也很齐全。
以上两宗地,未来产品和价位都“豪”无疑问。
记得有朋友跟我说过,未来北京也会如鹰酱家一样,城区充斥老破房子,这些房子贬值没人要,有钱人全去更现代化的郊区,巴拉巴拉,
看到当下的供地趋势,你觉得这样的想象还可信吗?
另外,此次供地除了城区,还有断供9年的副中心!
这次副中心的供应还都是轨道交通站点周边的。
其中,城市副中心八里桥片区棚户区改造项目FZX-0401-6044、6049地块,位于地铁通州北苑站的北侧,紧邻通惠河,是个水景房,而且周边还有在建的地铁22号线永顺站。往南则是万达商圈。
该地块也不大,用地面积约3.47万平米,建筑规模约8.68万平米。

城市副中心梨园强力家居项目FZX-0303-6007地块,则位于八通线梨园站附近,梨园是通州形成较早的集中居住区,各种配套也都比较完备。直接竞品是即将开盘的招商云璟揽阅,预计开盘价6万/ 平。
该地块比较小,用地面积1.27万平米,建筑规模也只有2.16万平米。
核心趋势:开发商“用脚投票”,只做高利润豪宅,刚需小户型彻底退出核心圈新房市场。
2023年自然资源部要求土地供应“清单化”,本次供地规模仅27公顷,同比缩减(参考历史数据)。这是否也预示着,未来土地财政将转向“豪宅+房产税”模式,毕竟只有豪宅能拉高税收基数,房产税填补地方债窟窿才行得通。
那肯定有朋友质疑,新房老百姓买不起,房地产市场还怎么转起来?
你来思考这样一条逻辑线:
城区新房建豪宅,老百姓买不起,需要住房子的老百姓去二手市场买二手房,那大家都去买二手房了,二手房房价稳住了,再买不起的就都去买保障性住房。
这样既满足了普通人安居乐业的梦想,又满足了有钱人追求更好品质和投资升值的需求,地方财政也得到了缓解,皆大欢喜。
02、普通人买房逻辑必须颠覆!
从目前的供地模式上看,2025年的北京会出现不少位置相当哇塞的新房,加上好房子的倡导,这批新房显然会在未来市场竞争中很有竞争力,说白点,即便是“放水”了,未来大水的流向大概率也是这样的房子。
所以首先,如果手上有足够预算,大概千万级的,可以优先考虑城区核心地段的好房子;
其次,当前市场是低点,对于这些地段的新房,确实存在捡漏的可能,大胆看,不要觉得市场不好,你就跟风不买,还是从需求出发,结合自己的预算做决策。
“核心区+好产品”是未来增长的逻辑。
对于普通人,或者说预算300-500万左右的家庭,请结合自己的需求,「通勤、教育、医疗」选择,可以看看通州/昌平次新学区房,用教育刚需保底。
有朋友问,为啥是通州和昌平?
因为这俩地目前很特殊,一个有规划,一个有产业,且目前没有兑现,所以价格略刚。
最后说下保障房,
住得进≠买得起,除了工作单位的要求,还要无房记录,仅适合工作稳定的新市民。
且保障房只有居住权,无法抵押、继承,本质是“高级长租房”。
最最后,“郊区刚需盘=财富粉碎机”,非轨交、无产业的远郊盘真的不能打着“站户口坑”的想法再麻痹自己了。
即便为了落户,也请三思,当然如果你不觉得几十上百万是个事,当我没说。
从土拍的情况看,2025年土拍门槛可能还在升级,中小开发商债务问题可能还会有雷,实力雄厚的央国企独占核心区豪宅开发权;
老破小市场可能还会持续阴跌,因为手握多套“老旧小”房屋的,曾经的炒房客还没全部离场,而近两年可能是他们最后的机会。
上海试点税率0.4%-0.6%,北京若跟进,手握多套房的人就会凭空每年多出2万左右费用。
当然,这只是当下的趋势,对于普通人,我们没有一劳永逸的捷径,还得动态观察市场。
今天先说这些,下期咱们通过冰冷的数据,聊聊近期,北京房价涨了吗?市场回暖了吗?
也欢迎大家分享自己最近看市场的感受!