珹上润府实景
今日共有3盘公示1盘登记，详见文末▼
“申花稀缺洋房，255平方米5房4卫，带车位1400万元，业主诚意降价……”近日，有中介发布信息称，申花次新小区珹上润府有套房源降到了“捡漏价”。
珹上润府是申花纯低密小区，为什么洋房的价格和周边一些高层次新房的价格差不多呢？
珹上润府位于杭州市拱墅区申花板块，在萍水东路与赵伍北路口附近。距离地铁5号线、10号线双地铁的和睦站约500米。
2022年9月，开发商以总价7.43亿元竞得该项目地块，楼面价34562元/平方米。
2023年4月开盘，新房限价50840元/平方米（含4500元/平方米装标），套均总价千万元起步。当时88套房源有812户报名登记摇号，有房家庭需要顶格社保才能入围，中签率低到差点就触碰限售了。
2024年9月份，小区提前交付。刚交付时，产证尚未办出，市场上就出现了一套255平方米房子的出售信息，报价2200多万元，折合单价9万元/平方米。
当时，一些业内人士认为，在申花板块，低密大户型是市场上比较稀缺的产品，9万元/平方米的价格虽然看起来高了一点，但也情有可原。
杭房数据显示，小区从2024年9月开始挂牌了10套，目前有24套房源挂牌出售，挂牌均价7.2万元/平方米，至今共有6套网签纪录，其中2024年12月2套，今年1月2套，3月1套，4月1套。
中介透露，去年12月成交的一套3楼约185平方米的房子，成交总价1206万元（含一个车位），单价约6.5万元/平方米。
今年有一套2楼约185平方米的房子，成交总价1141万元，单价约6.2万元/平方米。
近日，杭报房产到珹上润府小区实地探盘，按地址导航到小区，从赵伍北路转入一条小路，经过一个简易的道闸栏杆，往里走进去才能看到小区的正大门。路的一侧是小区围墙，另一侧是一块空地的绿色施工围墙。
珹上润府的外立面采用浅灰色石材与香槟金铝板组合，楼幢顶部以金属框架强化了工业风质感，据说是致敬华丰造纸厂旧址的工业记忆。
小区由6幢7层-8层的洋房楼幢组成，三幢南、三幢北布局。全部都是大户型，26套是约185平方米的四房三卫户型，62套是约255平方米的五房四卫户型。其中255平方米的户型是类一梯一户的，四开间朝南，餐客厅的尺度超大，南向三个卧室都是套房。
这个不足百户的“袖珍”小区，公区规模略小，但是该有的水景、景观泳池、绿植园林等都有，设计也比较精致。因为是低密住宅，得房率较高，实际使用面积大，楼梯间等公摊面积小，餐客厅空间也显得很开阔。
居住人口少的好处是，享有更静谧的生活环境和更宽敞的公共空间。
参观了几套挂牌在售的房子，站在阳台上，可以看到南向有一块空地，围档内长着绿草，越过空地再往南一点，是杭州市育才东坡中学。小区的东边是创业园区，有一些低矮的房子。
带看房的中介说，3月份杭州二手房成交量达到了高峰，申花次新房的成交价也到了高点。6月份、7月份，市场行情回落，申花次新房的价格也比3月份降了一些。
珹上润府目前在售房源的挂牌价基本都在6.5万元/平方米以上，有诚心客户看房，部分房东还有一定的降价空间，6万元/平方米出头也有可能成交。
申花的高层次新房很多，但是像珹上润府这样的纯洋房小区，不仅在申花，哪怕在更成熟、更早开发的桥西板块，其实也是不多的。珹上润府可以说是开发商“在同板块做差异化产品，以低密洋房填补区域产品空白。” 小区住户少，全是大户型，圈层很纯粹。
珹上润府邻近著名的“造纸厂三兄弟”——杭曜置地中心、星瓒颂锦府、杭樾润府，这三个楼盘交付以来，成交量蛮大的。
而与杭曜置地中心一期只隔了一条萍水东路的珹上润府，成交不像“造纸厂三兄弟”那么火爆，成交价和这几个楼盘也差不多，并没有因为是洋房而在市场上获得更高的溢价。
杭曜置地中心的新盘限价是46200元/平方米，7月份成交了23套，在杭州二手房成交榜单上的排名遥遥领先，其中杭曜置地中心二期的179平方米大户型，成交价约6万元/平方米。
杭报房产实地看房时，对比了珹上润府185平方米和杭曜置地中心二期179平方米，感觉这两个大户型的室内空间都很宽阔，杭曜置地中心二期的园区更大，架空层的设施更丰富一些。
再来对比一下申花板块的馥香园大户型，目前中高楼层的278平方米户型，成交总价大约2380万元，折合单价8.56万元/平方米，扣除车位后的单价约8.2万元/平方米。
馥香园新房限价是55000元/平方米，今年2月交付后成交火爆，已被公认是申花次新房顶流小区。馥香园总共约828户，规模类似一个小型“生活综合体”，大盘的优势比较突出。
据申花的中介透露，一些购房者来珹上润府看房之后，认为价格基本已经到位了，但它的周边界面还不是特别完善，有拆改和新建的不确定性，还要再观望一下。业主们则认为小区挂牌出售的房子少，摇中的业主大多数是自住的，目前的市场成交价不高，小区的价值被低估了。
站在珹上润府的客厅里，可以看到万象天地正在施工中，作为整个板块的贴身重磅配套，或许等到它的建成营业，才是周边次新小区真正的高光时刻。
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