最近一阵，重庆东站亮灯的消息成了大家关心的话题。
炫酷的灯光设计瞬间点燃城市夜空，蓝色与紫色的霓虹交织搭配流线型建筑轮廓，呈现出浓郁的赛博朋克风格，俨然下一个重庆新地标。
挂着“全国最大高铁站”的名号，站址却选在了常年不温不火的茶园，重庆东站的到来，到底会不会给这个区域带来实质性的变化呢？
带着这个疑问，小树去东站周边实地转了一圈，试图寻找这个答案。
01.重庆东站规模宏大
规划大型商务区
从规划上来看，重庆东站将引入渝湘、渝万、渝郑、渝昆、渝贵5条高铁及铁路东环线、渝怀2条普速铁路。
根据预测，这里平均每天将有30万的人流，对区域无疑产生巨大的辐射效应。
重庆东站官宣的动工时间，是在2018年11月，不过此后很长一段时间，都是“只闻楼梯响，不见人下来”。
小树当时多次去过现场，基本没有看到动工的迹象。
直到2021年11月，现场才出现大规模施工设备进场的迹象，土地平整这些工作才正式启动。
一个可能的原因，就是铁路的建设周期远比站房要长，本着同步建成投用的原则，将站房设施的建设进度适当后移。
随着东站站房设施的逐渐成型，站前核心区的建设也开始提上日程。
摄于2024年3月
站前核心区就在东站前面，规划面积2.47平方公里，规模非常宏大。
总共由北侧的品质生活区、中部门户商务区以及南部应用创新区三个部分组成。
其中，中部门户商务区是这个项目的核心，围绕站城深度融合，打造差旅和消费的场景空间。
这里共规划了134万方的建筑体量，包括建设260米地标建筑、3.36万方文化演艺中心、3.65万方会展中心(兼顾体育)、2.6万方超级环谷街区等。
2024年5月，重庆城市交通开发投资（集团）有限公司与新加坡鹏瑞利集团有限公司就推动重庆东站TOD项目落地展开会谈，并签署勾地协议。
据当时媒体报道，勾地协议的签订，意味着新加坡鹏瑞利集团将落户重庆东站站前广场区北侧三处地块。
该地块总面积合计约105.13亩，投资建设包括医养综合体、酒店群、“办公+商业”在内的多种商业综合体，预计总投资达30亿元。
转眼间，一年时间快过去了，东站马上就要建成投入运营了，所有的蓝图也该落到实地了。
这场轰轰烈烈的新城建设，现在到底是个什么进度了呢？
02.实探东站建设现场
站前区域仍在平地
小树从玉马路方向杀向东站，沿途跟以前有了巨大的变化。
这条玉马路上面新增了一条高架桥，开车可以从内环高速出来后直接开到东站，方便车辆的快速出入，这也是未来东站对外交通的主动脉。
沿途还能看到很多施工车辆，有些路面也在进行开挖当中。
路边还张贴着施工公告，原来是为满足重庆东站于今年6月正式运营的需要，对广茂大道启动了管网改造工程，完善区域的基础设施要求。
以这条广茂大道为界，西边便是茶园老城区，东边则是重庆东站及站前核心区。
整个东站附近除了工厂和居民区之外，基本看不到什么像样的商业配套。
唯一个稍像点样子的商业，是一个叫做澳兹广茂7号的商住公寓，下面有少量的裙楼商业，楼顶还挂着“招商招租”的横幅，看起来仍有点冷清。
逛了一圈，整个区域还在进行一项名为“重庆东站站前片区综合开发土石方工程”的建设，可以看到很多挖机在现场工作。
说白了就是进行土地平整工作，为以后的土地出让做准备，也让整个区域看起来没那么荒。
整个区域到底是什么样子，有没有开建高楼大厦的动作呢？
小树到处转了一圈，发现到处都是施工挡板看不清全貌，也无法进入到东站附近，无奈只能派出无人机飞到高空进行侦查。
首先看到的这个白色的庞然大物，便是已经基本修建完毕的东站站房，站前的道路仍有挡板隔离，并没有实现通车。
它的对面便是茶园城区，主要有碧桂园千屿、恒大同景国际城，中铁山水时光等楼盘，可看到很多都是低密度的洋房。
这一片基本都是纯住宅社区，没有什么像样的配套商业，其实整个茶园区域也没什么集中商业，这么多年了一直没啥变化，时常被人吐槽。
再看看规划中的站前核心区吧。
飞完一圈可以发现，整个站前区域部分完成了土石方工程，上面铺设了草坪用来美观，有的地方还在继续平整。
挨个看了一下可以发现，没有一块土地正式启动了开发，全部都是“储备用地”。
看来传说中某大型综合体项目，并没有启动实质性开发。
想想新闻中提到的勾地协议也明白了，这只是一份“意向性协议”，没有任何约束力，只有掏钱拿地了才会走到建设开发阶段。
联想到当下常见的各种“表演式签约”，或许也是用来提振市场的信心的吧。
03.重庆北站坐上风口
西站东站时运欠佳
看到这里，很多粉丝肯定要问了，东站附近到底会不会起飞呢？
在这里，我们先简单回顾一下重庆北站和重庆西站的发展情况，再来推断重庆东站的未来。
重庆北站附近为什么能发展起来，首先它的位置要好上很多。
重庆北站于2006年建成，位置位于北区内环以内，属于重庆重点拓展的城市方向，此时正值地产黄金年代，区域开发进度非常之快，人气迅速成熟。
而重庆西站于2018年建成，位置位于九龙坡二郎西侧。
根据规划，西站区域同样规划了一个约1900亩站前城市商务商贸核心区，在城市向西的大背景下，西站拥有了超越北站的雄心。
无奈心比天高，命比纸薄，西站的发展可谓是一路坎坷。
区域原本引入了旭辉西投城市之眼和绿地城际空间站两个大型地产项目，不过开发商却相继暴雷，项目开发陷入停滞，导致整个区域几乎没有像样的配套。
加上这几年重庆商业商务地产市场低迷，更没有开发商愿意投入，规划也就停留在了白纸上。
而说到东站的发展前景，就不得不提它的位置。
由于重庆主城核心区土地已经开发殆尽，再加上新建高铁需避开市区，重庆东站最终选址在了茶园板块东侧樵坪山下。
对重庆地理稍有认知的朋友都晓得，茶园已经算是个比较偏的地方了，而这个位置又算茶园很卡卡角角的地方，跟北站和西站完全没办法比。
从区位上来看，茶园整体发展势能不如北区和西区，地段又如此偏远，如果在这边修一堆写字楼，能吸引几个公司入驻？
既然商办楼宇缺乏吸引力，那靠旅客住宿和消费呢？
而坐过高铁的人都知道，由于现在公共交通方便，旅客到站之后不是乘地铁就是打车到目的地，即便住宿也更愿意住在热闹的市区，基本上留不住人。
这也可能就是现在，东站站前区域开发没有实质性进展的原因了吧。
看到这里，肯定很多粉丝会问了，整个重庆东站是不是就没有配套了呢？
其实也不是这样，在站场站房区域、交通换乘中心CTC、西北楼、西南楼(B1-5F)都规划了集中商业，商业体量约15.07万方；
这么大商业体量，已经足够满足旅客的正常食宿要求，更不需要多少站外商业设施了。
04.尾声
重庆东站的规划大体是在十年前做出来的，那时候正处于地产开发黄金时代，开发商拿地很积极，购房者买房也踊跃。
借着高铁便利规划一个新城，卖几块地就把本钱收回来了，土地房屋还会实现升值，所有人都是赢家。
但到了东站建成的时候，整个重庆已经告别了大开发的时代，市场已经步入到存量时代，仅靠市场之力已经很难再打造出一个新城了。
想要再复制重庆北站的辉煌，确实是难上加难了。