《环境影响评价法》第三十一条规定：“建设单位未依法报批建设项目环境影响报告书、报告表，或者未依照本法第二十四条的规定重新报批或者报请重新审核环境影响报告书、报告表，擅自开工建设的，由县级以上生态环境主管部门责令停止建设，根据违法情节和危害后果，处建设项目总投资额百分之一以上百分之五以下的罚款” ，这里的“总投资额”是否包含土地转让或租赁费用？该问题涉及行政处罚计费、建设项目的环评等级划分以及环保税计算等多个方面。
一、总投资额的法律界定
《关于生态环境执法中建设项目“总投资额”认定问题的指导意见（试行）》（环政法〔2018〕85号）第一至第三条规定：对实行审批制管理的政府投资项目，已经取得建设项目审批文件的，可以根据与该建设项目所处进度对应的有关审批文件中的投资匡算、投资估算或者投资概算认定总投资额；对实行核准制管理的企业投资项目，已经取得建设项目核准文件的，可以根据该建设项目核准文件确定的投资规模认定总投资额；对实行备案制管理的企业投资项目，可以根据备案的项目总投资额认定。但《意见》本身并未对“投资总额”的具体构成作出详细定义。因此，需结合其他配套法规和规范性文件进行解释。
二、总投资额的构成范围分析
土地投入成本是否应当列入总投资额？根据《企业会计准则第4号——固定资产》第二条、第八条规定，固定资产的成本包括直接发生的价款、相关税费（如契税、印花税）、使资产达到预定可使用状态前的必要支出（如场地整理费、运输费、安装费等）。但土地费用通常单独核算，尤其是土地使用权通常作为“无形资产”或“投资性房地产”处理，而非直接计入固定资产投资。因此，从会计核算角度，土地成本属于投资性房地产，而非固定资产。
（一）总投资额通常包含的费用
根据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）及相关行业标准，建设项目的投资总额通常包括：工程费用（建筑工程费、设备购置费、安装工程费等）；工程建设其他费用（勘察设计费、监理费、临时设施费等）；预备费（基本预备费、涨价预备费）；建设期利息（如项目贷款产生的利息）；铺底流动资金（生产型项目需考虑）。
（二）土地费用的法律性质
1.土地出让金（转让费用）的法律属性
根据《土地管理法》，土地出让金是政府收取的土地使用权对价，属于“土地使用权”成本，而非“工程建设”直接成本。会计处理上，土地出让金通常计入“无形资产—土地使用权”，而非“固定资产—房屋建筑物”。
2.土地租赁费用的法律属性
若企业采用租赁方式取得土地使用权，则租金属于“长期待摊费用”或“期间费用”，而非固定资产投资。
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三、实务争议
从最高人民法院公报公布的案例：大庆市振富房地产开发有限公司与大庆市人民政府债务纠纷案、长治市华茂副食果品有限公司与长治市杰昌房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案来看，人民法院未将土地出让费用作为总投资额计入。但实践中，部分地区的环境部门仍要求企业申报时包含土地费用，导致执行标准不统一。
行政执法与司法实务中对土地费用是否纳入总投资额范围存在两种观点。支持纳入的观点：部分地方环境部门在环评审批时要求将土地费用计入总投资额，理由是土地是建设项目的必要成本。反对纳入的观点：根据会计准则，土地费用不属于固定资产投资，且环评的核心是评估“工程建设”对环境的影响，而非土地交易本身。
四、结论与建议
综上所述，总投资额原则上不包含土地出让金或租赁费，因其属于“土地使用权”成本，而非“工程建设”费用。若地方环保部门明确要求包含土地费用，企业可依据《企业会计准则》及司法判例提出异议。为避免争议，生态环境部或财政部应出台司法解释或规范性文件，统一“总投资额”的计算标准，避免地方执行差异导致的合规风险。