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导读
每周二分享房屋交易需要注意的事项，通过系统的知识讲解以及经典案例的分析，帮助大家熟悉交易相关政策、法律、流程等细节，规避房屋交易的风险隐患。
买房置业本是人生一大乐事，小李却因此惹上了麻烦。她以弟媳的名义购买了一套房产，但到了过户时却遭到了拒绝，姐弟双方因此闹上了法庭。
几年前，小李打算投资一处房产，恰逢当时弟弟阿强的孩子到了上学的年龄，为方便孩子上学、弟媳小孙落户，小李便同意将房产先登记在小孙名下。房屋首付款和银行按揭均以小孙名义进行支付和办理，而实际小李也承担了部分房款。
孩子上学后，姐姐小李多次要求将该房产过户至自己名下，却遭到了弟弟阿强和弟媳的拒绝。小李随后诉至法院，要求确认自己为讼争房产的共有产权人，并拥有50%的权利份额。
在庭审过程中，姐弟俩的姑丈老张作为证人，在出庭作证时证实这套房子是由小李投资购买的，小李这些年来陆续将房款转给阿强夫妻。而在庭审前，阿强和小孙也曾联名致信小李，称：“感谢姐姐在买房上的大力支持。第一次给了6万、第二次14万6千、第三次5万、第四次14万7百，真的很感谢。二姐如能等到拆迁以一赔二，到时我们就分一套给您。”
法院审理后认为
不动产登记簿是物权归属和内容的根据，但并不等于其中记载的事项就一定是真实或完整的。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。因此，如不动产登记簿确有错误，法院可以根据相反的证据作出与不动产登记簿的记载相反的事实认定。
本案中，讼争房产是以小孙的名义购买登记的，并办理了银行按揭，但从资金来源等一系列证据来看，小李始终参与其中，并承担了大部分的资金，可见，购买房产是双方共同的决定，目的是为了小孙落户和小孩读书之需。
综上，法院确认讼争房产实际是由小李和阿强、小孙共同出资购买，仅以小孙的名义进行登记。双方在之前已经达成了产权各半的合意。现小李要求确认其对讼争房产享有一半产权，并愿意承担今后实际发生的银行按揭款，合法有据，应予支持。最终法院依照相关规定，确认小李为该房产的共有产权人（产权份额为50%）
法官说法
房子由你居住就是你的吗？产权登记在你名下就是你的吗？非也。本案中，当事双方原本感情深厚，为了帮助弟弟一家，姐姐一再伸出援手，双方也达成了合伙投资买房的合意，可谁料事成之后，弟弟和弟媳临时变卦，予以否认。姐弟俩因“借名买房”闹了纠纷，甚至导致了亲人反目、对簿公堂，着实令人唏嘘。最终，法院根据证人证言、转账凭证、谈话录音等充分详实的证据，依法作出认定，还原事实真相，维护了当事人的合法权益。
“我们在案件办理过程中了解到，借名买房可能是出于以下几个原因的考虑：规避法律、政策，借有购房资格人之名进行买房；享受优惠，借享受集资房等购房优惠人员之名来买房；另外也有因为转移财产、逃避债务、简便手续、减少税费等原因而选择这样的方式。”承办法官叶炎乾分析道。
我们借这个案例来解读下借名买房权属之争究竟该如何认定？
借名买房权属认定及考虑因素01合法情况下的房屋权属认定合法性是一切法律行为能够产生法律效力的基本前提，因此，在没有善意第三人参与的情况下，实际购房可以根据物权法第33条的规定，请求确认房屋所有权的归属。主要分以下两种情况。
（1）不涉及第三方利益的情况
从不动产的登记制度而言，登记是物权的公示方法，它具备的仅仅是物权的正确推定效力，并不能真实体现物的归属情况。当实际购房人有足够证据证明房屋归其所有时，就不能根据登记来判断所有权的归属，而应认定实际权利人为房屋所有者。
从法律物权与事实物权的关系而言，在不涉及第三人的利益时，从公平正义的角度看，应保护实际购房人的合法权益。从司法自治原则而言，实际购房人和登记购房人可以根据自由意志签订借名登记协议。这符合司法自治的原则，依照协议约定，实际购房人应为房屋的所有权人。
司法实践中，应当从以下四个方面几项认定，来确定真正权利人。
① 涉诉房屋产权证登记为谁，由谁保管。
房屋产权证书是房屋产权的重要凭证，产权人一般不会随意交给他人。出资方如有证据证明自己长期保管房屋产权证书，而借名方不能提供证据证明出资方持有的原始房屋产权证书具有非法性之时，可以初步考虑认定出资方就房屋享有的权属。
② 涉诉房屋的购房款及相关税费由谁支付。
依据常理，自己购买房屋必定自己交付购房款及相关税费。
③ 涉诉房屋由谁长期支配使用。
相关房屋由谁长期支配使用也是认定真实权利人的一个重要依据。出资方如能提供相关的水电费和取暖费等票据，证明了相关房屋一直由其居住，并进行了装修，而借名方对此不能作合理解释，可以作为认定出资人为房屋实际权属人的因素之一。
④ 房屋出卖方的证明。
房屋买卖合同的签订双方为买受人与出卖人，当初出卖方与何人订立合同及收取何人交付的房款也是判断真正权利人的依据之一。
出资方如能在以上四个方面提供充分证据，证据之间亦能互相得到印证，且形成完整的证据链条，在不涉及违法和损害第三人利益的情形下，法院可以认定相关房屋归实际出资人所有。
（2）涉及第三方利益的情况
当被借名人把房屋登记到自己名下后，未经权利人许可，被借名人又将房屋卖给了不知情的第三人，此时便涉及到了善意取得的问题。根据我国《物权法》第106条的规定善意第三人支付了合理价款并办理了房屋过户手续，便取得了房屋的所有权。即使登记的情况并非真实，但只要第三人基于信任做出了交易行为，法律就应该保护。此时，原权利人可以要求登记购房人对其进行赔偿。
02非法情况下的房屋权属认定如果实际购房人与登记购房人的行为本身是违法行为，就应当认定其行为无效。规避法律的行为从外部表现看没有违反法律，当规避了法律的强制性规定。规避法律的行为本身虽缺乏合法性的基础，但并不能当然否认其效力，而应对其行为的目的、内容以及后果综合分析，作出判断。如果行为在目的、内容、后果上是违法的，就认定其行为违法。
1、如果借名购房后，被借名人反悔，即使当事人留有足够充分的证据证明借名购房事实存在，也为其带来很大麻烦，如无法证明借名购房事实的存在，出资人自身权利将得不到保障，导致钱房两空。
2、如果所购房屋为保障性住房，如经适房，限价房。出资人不符合购房条件，即便被借名人认可借名购房事实，出资人也不可能取得该房屋的所有权。
3、如果被借名人擅自出售房屋，交易相对方为善意且已经办理变更登记的情况下，出资人不可能要求取消交易拿回房屋，即使证明了借名购房事实存在，也只能要求被借名人承担相应责任。
4、如果被借名人擅自在该房屋上设定他权利如抵押权等，在他项权利人为善意的情况下，出资人如果要求确认权属，通常需要就他项权利解押，才能获得他项权利人的认可，甚至如果抵押权人按照法律规定和抵押权登记实现抵押权，必将对出资人自身的权利造成重大危害。
5、如果登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事，不承认借名之事；或者登记购房人的配偶可能以婚姻法的规定提出异议，否认借名买方的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产；或由于离婚离婚，房产作为其夫妻共同财产被分割，都将影响出资人的权益。
6、如果房产由于被借名人个人负债等原因导致被查封或者被法院强制执行，将导致出资人无法出售房屋、或主张房屋权益未被认定等风险。
7、权利登记人不配合办理关于房产的出租、出售、过户等手续，将给出资人主张房屋权利带来障碍。
02被借名人面临的风险1、如果购房需要的是被借名人的资格、条件以享受优惠，被借名人通常丧失了再次享受该优惠条件的机会，如部分城市的首套房优惠政策，抽签摇号所取得的序位等。
2、如果出资人非全款购房，只是办理了按揭手续，或者被借名人配合出资人申请其他贷款、签署担保等，在购房人不履行还贷义务的情况下，实际上是对被借名人的信用产生影响，银行可直接向被借名人要求还款。
3、如果出资人在房屋购买的过程中不能履行合同义务，将导致被借名人陷入合同违约赔偿的情况，甚至面临诉讼等。
4、如果购买房屋在持有过程中出租、管理等出现问题导致其他人造成损失的，被借名人作为房屋的名义权利人需要承担相关责任。
5、被借名人在配合出资人购房提供个人身份、收入、家庭情况等信息，可能导致个人隐私信息被泄露。
借名买房风险防范01出资人如何防范降低风险1、借名买房之前，首先弄清楚欲购房屋的性质，房屋能否上市交易，借名购买是否违反国家政策性规定，拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产一定不要通过借名的方式购买，防止将来无法取得房屋所有权。
2、双方必须有书面协议;不管是同乡、同学还是亲属，必须要有书面协议。书面协议是能够证明借名买房的关键证据，为与借款合同相区分，书面协议中应明确双方的借名买房合同关系，合同中要明确写明房屋所有权归谁所有，明确双方的权利义务。防止因房屋所有权不明确，为日后发生纠纷埋下隐患，另外最好请第三方见证合同。
3、实际出资人要保存好出资证明; 注意保存购房手续，包括但不限于付款证明，如银行转账记录、收据收条、还贷记录等，购房发票、完税证明、登记费用缴纳证明、房产证书等书面证据材料，最好是直接付给开发商或者卖房人的银行记录，不建议先将购房款打给被借名人，如果一定要打给被借名人一定要备注汇款用途是与代本人（借名人）支付购房首付款有关。
4、实际占有使用房屋，并留存交易过程、生活期间的所有单据;包括各种税费的票据，双方商谈、签订借名买房协议时的证据，如邀请朋友作见证、进行录音录像等，入住后管理房屋的各种证据：水、电、暖发票，物业费等票据。
5、借名购房的房屋必须能够办理产权转移登记。根据相关法律或政策规定，房屋必须是符合办理产权转移手续的规定，比如，若是借用他人购房资格购买的房屋，若借名人向法院起诉主张确认房屋所有权或者要求登记权利人配合办理产权转移手续的，诉讼过程中借名人必须是已经符合购房条件，否则，法律不会支持诉讼请求。
6、买房后与被借名人保持联系，关注被借名人个人、家庭、经济情况等，尤其是被借名人的负债情况，必要时要求被借名人定期提供个人征信，防止由于被借名人负债导致房产被查封等影响出资人权益的事项发生。
7、 借名购买的房屋符合过户登记条件时，应及时要求被借名人将房屋过户至自己的名下，预防不必要的纠纷发生。
8、为防止登记被借名人名下的房屋被无权处分并被第三方善意取得，借名人可采取与出名人签订最长期限租赁合同（最长20年）的方式占有使用房屋，利用“买卖不破租赁”规则，对抗善意的房屋买受人请求交付使用房屋的诉讼请求，这种方式应当注意合同与付款、占有等证据的完善，否则可能会不被支持。
9、约定严格的违约责任。合同中针对权利登记人的违约行为（包括反悔主张房屋所有权、违约将房屋转让、赠与、抵押、查封、拒绝过户等事项）约定严格的违约责任，并约定不论合同效力与否，违约条款照常适用，以降低出资人的风险。
10、一旦出现纠纷，及时聘请请专业的律师进行维权。
02被借名人如何防范风险1、尽量不要借名给非全款购买的房屋，尤其不要以自己的名义为借名人申请借款或提供担保，以免由于借名人不能还款从而导致自己承担相应负债。
2、确定借名人的个人情况，具有相关房屋的购买、还款、管理能力。
3、要求借名人给房屋购买燃气险、意外险等保险，规避房屋管理中可能发生的各种风险。
4、合同明确约定违约赔偿责任，保障个人权益。
“借名买房”存在风险，像上文的案例，一家人折损了亲情，此外还可能存在以下风险：一旦买卖双方发生纠纷，若属于以借名买房的方式来规避国家政策的，可能无法继续履行房屋买卖合同；如果登记产权人陷入债务纠纷，债权人申请保全，房屋可能作为登记人的财产被拍卖；如果登记产权人将房屋转让给“善意第三人”，借名人可能“钱房两空”。所以大家一定要谨慎操作，尽量避免，如有需要，最好聘请专业人士或机构指导。
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