高违约率、低成交量、房价持续下跌，加拿大楼市正经历着一场深刻调整
现状：违约率飙升与市场分化
加拿大银行家协会最新数据显示，8月房贷违约率升至0.24%，创下近五年新高。这一数字虽仍处于低位，但增长速度却不容忽视——从2022年年中0.14%的历史低点起步，不到三年时间涨幅高达71%，创下全球金融危机后的最快增长纪录。
更令人担忧的是，当前走势与上世纪90年代房贷危机前相似，且上涨速度更快。本轮上涨已持续35个月，复合年增长率达20.3%，比上世纪90年代快逾10%。
市场分化日益明显。卡尔加里、萨斯卡通等草原省份房价自2022年以来上涨逾10%，而多伦多和温哥华等传统热门市场却大幅下跌。经通胀调整后，大多伦多地区房价下跌34%，汉密尔顿接近40%。这种地区差异反映出加拿大楼市正在经历结构性调整。
新房销售几乎冻结。大多伦多地区9月份仅售出28套新公寓，成交量比10年平均值低90%。建筑业和土地开发协会发言人贾斯汀·舍伍德坦言：“现在的情况比上世纪90年代还要糟糕。”
新移民：挑战与机遇并存
人口政策发生重大转变。联邦政府大幅限制临时居民与国际学生数量，2025年第二季度人口增速创下自1946年以来最低（除疫情首年外）。这一变化直接影响了住房需求。
对于新移民而言，危机中暗藏机遇。租金要价开始回落，加拿大统计局数据显示，多地一居室租金见顶下滑，包括多伦多、温哥华等主要城市。这为初到加拿大的新移民提供了更宽松的租赁环境。
同时，房价下跌意味着入门门槛降低。随着全国平均房价从高点回落，部分市场可能出现购房窗口期。但新移民需要警惕的是，贷款门槛并未降低，银行对收入证明和信用记录的要求依然严格。
草原省份成为新选择。萨斯卡通等城市房价相对可负担，且就业市场稳定，正成为新移民的替代选择。数据显示，卡尔加里和埃德蒙顿人口分别增长121%和87%，增长动力主要来自移民。
展望：漫长调整与结构重构
加拿大楼市调整可能持续数年。BMO高级经济师罗伯特·卡夫契奇表示：“要想回到2022年的房价水平，至少还要等五到十年。”历史经验显示，类似的下行周期中，房价分别花了10年和12年才恢复到崩盘前的高点。
住房供应缺口仍在恶化。加拿大在人均住房数量方面在七国集团中垫底，而建筑放缓将进一步加剧这一矛盾。加拿大按揭及住房公司预测，到2027年开工量将降至22万套，比2021年减少约5万。
房地产仍占家庭总资产的40%以上，这一结构性特征决定了加拿大经济对房地产的依赖仍将持续。理想情况下，加拿大应在扩大住房供给的同时，推动其他产业增长，实现更健康的经济平衡。
对于普通家庭而言，住房作为投资资产的理念正在受到挑战。安省医疗退休金计划调查显示，一半尚未退休的房主计划依靠卖房所得筹备退休资金。房价持续下跌将直接冲击这部分人的财务安全。
加拿大住房危机本质上是供给不足与过度金融化的双重结果。解决这一危机需要政府、行业和消费者的共同努力。对于新移民和潜在购房者而言，保持理性、审慎评估自身财务状况，把握市场变化中的机遇，将是应对当前复杂局面的关键。
正如REMAX加拿大公司总裁唐·科蒂克所言：“如今的贸易壁垒、高利率以及严格的贷款政策可能令人感到压力巨大，但这些终将过去。”加拿大楼市的未来，取决于我们能否从这次危机中吸取教训，构建更加可持续的住房体系。