【酒店高参】酒店高参主办的“2025酒店资产峰会”在深圳国际会展中心圆满举办，峰会汇聚30位酒店资产领域的资深专家同台分享，与现场超300位酒店业界精英共赴一场深度碰撞的思想盛宴。
「酒店高参·2025酒店资产峰会」作为酒店高参每年三大峰会之一，围绕酒店资产多维度内容，为酒店大宗交易、酒店项目投资与酒店资产管理建立一个有高度、有深度、有广度的对接平台。
随着公募REITs试点将酒店纳入消费基础设施范畴，存量巨大的国企酒店资产迎来了价值重估与模式重塑的历史性窗口。如何将规模优势转化为运营效能，酒店资产如何穿越周期，成为行业核心话题，在“2025酒店资产峰会”，数位国资酒店板块掌舵者进行了一场深度的高参圆桌对话。
高参圆桌：国企酒店资产的下一个十年
保利商旅酒店管理有限公司副总经理 趙亮
主持嘉宾
面对万亿级的存量资产，国企酒店的首要任务并非简单持有，而是通过高效运营激活价值，我们又如何把二者市场化有机协同好？
深圳华侨城酒店发展有限公司党委书记、董事长 郝刚
华侨城是文旅作为主业的一家中央企业。酒店板块，一开始就是作为综合开发区或是文旅大板块的配套产品。正因如此，华侨城累积了不少老的酒店资产，现在这些老的酒店资产在行业中也面临同样的困境和挑战。这些资产面对新的市场环境的变化，包括新一代消费者的审美需求，以及对产品和服务品质的新要求，面临市场化的竞争，也在对这些老的存量资产做更新和改造。对于未来的资产价值提升，可能还是要跟着市场走，跟着用户需求走，更会做一些改造和提升。
我们从刚才酒店高参的罗总重磅演讲分享的内容，也特别欣喜地看到，对于酒店进入到消费基础设施的公募REITs试点清单，对于盘活一些老的酒店资产来说，有了这样的路径，无论是下一步的改造、开发建设，包括运营提升来说都是一个方向，才能形成“投、建、管、退、再募资、再投”的良性循环，也能解决存量老资产如何持久持有的痛点。
按照现在的REITs试点，一些老的酒店资产，反而在这个过程中具有一定的优势，对于这样一些酒店资产的改造和提升，确实拓宽了新的空间。
保利商旅酒店管理有限公司副总经理趙亮
主持嘉宾
保利置业旗下保利商旅部分资产存续数十年，优势显著，一是资产权属明晰，法人结构单一；二是占据稀缺核心地段，如北京二环、武汉核心区等不可复制的黄金位置，为未来资产证券化埋下潜力伏笔。请张烨谈谈你的观点。
保利商旅产业发展有限公司党委委员、副总经理兼酒旅事业部总经理 张烨
据了解，国资系统内全服务酒店资产规模已达万亿级别，这么多的酒店，为什么没有出现非常好的管理品牌、管理技术、管理能力？在这个行业，应该有很多可以创新与提升的科技。
当前，酒店管理某些核心环节的方法仍然是那么的传统。例如收益预测，不少系统依然依赖基础的加减法则，这与大数据时代的智能决策需求存在差距。金融工具结合科技来实现，对经营管理有更好的创新和提升以及赋能，这已是必然趋势。
保利商旅正积极探索AI在酒店场景的落地，更为核心的是评价方法本身。也在研究如何让数据自己“说话”，通过引入“熵权TOPSIS算法”模型，让各维度的权重根据实际情况动态生成，避免主观臆断，使得评估结果更具客观性与指导性，从而为资产诊断、提升与交易提供精准的数据化依据。
中国制造的强大，根基在于科技。中国服务的崛起，同样需要一场技术赋能。与行业同仁一道，超越对标准流程（SOP）的单一象限，穿透式的运营做高效率、更快的解决方案、和客户体验；真正的通过科技创新驱动酒店资产管理迈向科学化、精细化的新阶段。
保利商旅酒店管理有限公司副总经理趙亮
主持嘉宾
资产运营核心在于强运营能力，资产出表需亮眼经营数据支撑，若年NOP、EBITDA为负，评估机构亦难助力。基于此运营需求，在9月酒店高参上海峰会期间，张烨总介绍了其开发的系统。未来，数字与AI将驱动运营赋能，助力酒店行业提升效率、加速问题解决、优化客户体验。接下来请我们金地的陈总分享一下你的观点。
金地集团深圳地区公司产商运营负责人 陈昭恩
作为兼具国企与市场化运作，过去一段时期酒店供给量的快速增长，部分源于综合开发配套的驱动。面向未来，国企凭借其独特优势，更应在行业层面主动抱团取暖。
一方面，是加强供给侧的前瞻协同。与相关规划及发展部门深度沟通，从源头建立更科学的评估机制，推动酒店供给量与区域市场实际需求更精准地匹配。这有助于避免同业过度竞争，维护健康的行业生态，实现从“规模优先”到“质量与效率优先”的转变。
另一方面，是积极探索存量资产的价值焕新。对于一些因产品老化或市场变迁而不再适合传统酒店经营的物业，可以打开思路，积极响应社会发展趋势。例如，将其转型为康养中心、月子会所等符合老龄化、高品质生活需求的设施。这不仅是盘活存量资产的有效途径，也能使国有资产更好地履行其社会职能，创造新的长期价值与独特性满足市场。
保利商旅酒店管理有限公司副总经理趙亮
主持嘉宾
未来新引入到市场上的资产，有可能是投资的各个部门要通力合作，大家共同对资产做深度研判，是否要投资一个酒店，或者要翻新，重新做一个酒店？第二，可住型的资产物业，要探索新的不同路径，比如做成康养这种新蓝海的产品，或未来其他一些居住功能的调整，这都是现有存量物业探讨的方向。
润凯酒店管理有限公司首席财务官 刘雅莉
作为运营为主的行业，终于看到了酒店纳入公募REITs试点，酒店有机会能完成投融建管退的整体闭环。然而，必须要清醒地认识到“退出”的通道只是提供了一个金融工具，能否实现高质量的退出，根本取决于资产自身的运营质量与持续产生稳定现金流的能力。
正是基于对“投融建管退”全周期逻辑的深刻理解，华润置地作为综合性开发企业，选择与凯悦这样的国际酒管公司携手，共同组建专业的酒店管理平台。我们的出发点很明确，在所有持有型业态中，酒店从定位设计到长期运营，复杂性和专业性要求都是最高的。要想在退出时获得合理的估值，就必须在前端拥有一支专业、高效的运营管理团队，这是实现资产价值最大化的核心保障。
从财务视角看，酒店资产的资本化率通常高于其他业态，这意味着在相同收益水平下，市场估值反而可能承压。这恰恰凸显了提升酒店运营绩效的极端重要性与紧迫性。REITs的“大门”已开启，这既是机遇，更是对资产管理与运营能力的严峻考验。如何让运营难度最高的酒店资产，在资本市场获得与其价值相匹配的合理定价，将是未来十年行业所有入局参与者们共同面对也是重点关注的。
保利商旅酒店管理有限公司副总经理 趙亮
主持嘉宾
现在所有的国有资产，从以前的投建管开始，都经历了非常完整的周期。12月1日起，国务院国资委发布了这样的通知，四星级及以上被纳入了公募REITs。未来，更多的酒店从业者、资产管理人以及各家业主公司，未来更多要探讨的资产退出机制，或者是资产如何在全周期、全链条内完成证券化的道路。依托现在各种国有企业以及国资的优势，既然谈到未来可能要做资产化的道路，如何穿越目前这个比较低迷的周期，比较难的困境？
润凯酒店管理有限公司首席财务官 刘雅莉
国企、央企的身份在业务拓展中确实能带来诸多资源与平台优势，为项目合作与发展提供了有力支持。与此同时，央企在运营过程中也面临着更高的合规要求，在财务、采购、安全等方面的规范化管理，客观上也会带来一定的成本提升，这一点相信许多同行都有共鸣。
谈及酒店投资逻辑，酒店行业本质上并不适合追求“短平快”回报，而更应秉持长期主义的投资理念。虽然市场上有一些“租赁+运营”的酒店模式，但单店盈利窗口期相对短，非常考验投资者对时机与区位的把握能力。相比之下，央企在酒店业态更侧重于自持资产的长期保值、增值与稳健回报，注重项目的可持续生命周期。
以华润置地为例，截止2025年第三季度，旗下共运营18家酒店，包括10家国际品牌与8家自有品牌“木棉花”，其中不少项目均实现良好的投资回报，这里酒店在10–15年的首个生命周期内保持健康经营的成功经验在于，从拿地阶段起，投资者已经清晰规划酒店定位、体量与设计风格，并为长远运营做好铺垫。
金地集团深圳地区公司产商运营负责人 陈昭恩
其实酒店在过去10年，随着房地产的急速发展，非常同意刘雅莉总刚刚的内容。很多投资商、开发商，对快钱看得比较重。纵观全球，基本上没有百年的房地产企业，但是有百年的酒店。可以说，酒店的经营是可以长久下去的，虽然现金流慢，都是慢钱，慢慢地来，但是它能保证平稳。在后续发展的过程当中，作为国企，下一步是要把自己的品牌做好，然后进行轻资产的输出。
保利商旅产业发展有限公司党委委员、副总经理兼酒旅事业部总经理 张烨
当前，四大不良资产公司也在积极寻求合作优质的酒店资产。但核心问题在于：如何精准识别哪些酒店真正“值得拥有”？这需要超越个人经验、系统化的评估与决策工具。
在实际管理中，连锁酒店集团常面临“知识孤岛”的挑战：一家酒店无法解决的难题，或许在集团另一处早已有成熟的解决方案，却无法被及时调用。因此，构建企业内部的“知识地图”至关重要，将散落的经验系统化，确保任何问题都能快速匹配到已有解法，通过技术大数据与算法。
然而，酒店管理中也存在大量“知易行难”的症结。例如，一些酒店的基础管理会议流于形式，议题空转，执行缺位。保利商旅开发智能会议管控系统，通过技术手段追踪会议决议的提出、分配与闭环，将管理过程可视化、可评估，从而夯实执行基础。管理是品牌的根基，若没有扎实的过程管理工具、清晰的思路与强大的执行力，便无从谈及品牌建设。
中国酒店资产的整体价值仍有巨大提升空间，这需要行业同仁沉下心来，致力于开发各类实用的管理工具与系统。酒店行业或许将主要由两类玩家构成：一类是拥有强大C端认知与情感链接的跨界品牌；另一类则是专注于专业管理的运营者。而连锁化的本质是技术的规模化应用。
保利商旅酒店管理有限公司副总经理趙亮
主持嘉宾
酒店业亟需技术赋能、迭代与AI加持，AI时代已全面来临。然而，在酒店场景应用中，从业者尚处实践探索阶段，需解决诸多运营管理难题。
酒店作为服务行业，人际触点不可或缺。技术赋能之余，更要为客人提供有温度的体验。众多国有资产酒店，虽非全球连锁，但在当地颇具知名度，承担大量政务接待。但服务流程、特色及VIP接待能力，是否已精炼总结？
深圳华侨城酒店发展有限公司党委书记、董事长 郝刚
在酒店资产管理领域，如果具备一定的条件，酒店运营或许并非难事，但将酒店作为资产产业来发展，实则面临深远挑战。尤其对于重资产运营，公募REITs的推出无疑是一个积极信号，预计将重塑投资环境。核心在于，酒店作为底层资产必须持续产生现金流，从管理公司关注的GOP，到国企考核的利润总额，再到REITs逻辑下的经营性净现金流分红，现金流能力是资产估值的根基。
而实现完美退出，更需从资产诞生前就精心规划，正如“优生优育”之道，先天条件的优劣直接决定了资产未来的竞争力与价值高度。
面对部分酒店因早期规划不足带来的运营压力，行业已积累出清晰的方法论：通过模块化拆解，构建简单明了的投资与运营模型，聚焦核心能力，并将专业环节交予专业伙伴。在综合业态中，资源整合能力尤为关键，资产管理本质在于让每个专业角色发挥所长。在品牌选择上，秉持开放而务实的态度。无论是培育民族品牌讲好中国故事，还是借力国际品牌提升溢价，核心在于契合资产特质。以顶尖项目为例，精准的品牌定位能显著提升间房收益与资产价值，远超初始投资预期。
因此，从资产视角出发，成功的关键在于前期精准定位、中期专业协同与后期成本管控。唯有充分沟通、理性选择品牌与管理方，确保每一分投资都落在刀刃上，才能构建回报清晰、运营高效的酒店资产，最终实现“投建管退”的良性闭环，为行业带来持久价值。
保利商旅酒店管理有限公司副总经理趙亮
主持嘉宾
国企酒店资产的下一个十年，正站在从“规模持有”到“价值运营”的转折点上。REITs的开启不是终点，而是对资产真实运营能力的一次“大考”。这场变革要求行业既要有拥抱金融工具的视野，更要有沉下心来打磨产品、提升效率、拥抱科技的定力。归根结底，酒店的长期价值，永远根植于为客户创造的美好体验与为业主投资人带来的稳健回报之中。
2026酒店采购峰会合作已开启！酒店高参团队将持续为酒店业打造高端人脉社交平台以及产业链生态圈。
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Hermi
电话/微信 173 1801 1206
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