目 录
1纳税申报
1.1增值税
1.1.1操作指引
1.1.1.1增值税及附加税费申报指引（小规模纳税人）
1.1.1.2增值税及附加税费申报指引（一般纳税人）
1.1.1.3增值税及附加税费预缴申报指引
1.1.2视频讲解
1.1.2.1申报实例：增值税及附加税费申报
1.2土地增值税
1.2.1操作指引
1.2.1.1土地增值税项目信息报告（从事房地产开发的纳税人适用）
1.2.1.2土地增值税项目信息报告（拆分合并情形）
1.2.1.3土地增值税预征申报
1.2.1.4土地增值税清算申报
1.2.2视频讲解
1.2.2.1土地增值税项目信息报告（从事房地产开发的纳税人适用）
1.2.2.2土地增值税项目信息报告（拆分合并情形）
1.2.2.3土地增值税预征申报
1.2.2.4新建商品房房源信息采集
1.3企业所得税
1.3.1操作指引
1.3.1.1居民企业（查账征收）企业所得税月（季）度申报
1.3.1.2居民企业（查账征收）企业所得税年度申报
1.3.1.3“特定业务”申报
1.3.2视频讲解
1.3.2.1房地产企业企业所得税申报重点
1.4房产税、城镇土地使用税
1.4.1操作指引
1.4.1.1房产税、城镇土地使用税申报
1.5印花税
1.5.1操作指引
1.5.1.1印花税申报
2政策要点
2.1房地产企业增值税政策要点
2.2房地产行业企业所得税政策要点
2.3房地产企业房产税政策要点
2.4房地产企业城镇土地使用税政策要点
2.5房地产企业印花税政策要点
3税费政策
3.1增值税
3.2土地增值税
3.3企业所得税
3.4房产税
3.5印花税
4政策速查
4.1增值税
4.2土地增值税
4.3企业所得税
4.4印花税
4.5房产税、城镇土地使用税
4.6契税
5热点问答
5.1增值税
5.2土地增值税
5.3企业所得税
5.4房产税
5.5城镇土地使用税
5.6契税
5.7个人所得税
6合规建议
6.1土地使用权取得环节
6.2开发建设环节
6.3销售（预售）环节
6.4土地增值税清算环节
6.5企业所得税汇算清缴环节
6.6自持物业环节
6.7特殊类型
6.8重大事项
1纳税申报
1.1增值税
1.1.1操作指引
1.1.1.1增值税及附加税费申报指引（小规模纳税人）
一、申报资料
|
资料名称 |
必报 |
条件报送 |
|
《增值税及附加税费申报表（小规模纳税人适用）》及其附列资料 |
√ |
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|
省（自治区、直辖市和计划单列市）税务机关规定的其他资料 |
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二、申报时限
按月申报：月度终了之日起15日内
按季申报：季度终了之日起15日内
（纳税申报截止日如遇法定节假日顺延）
三、申报路径
（1）【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【增值税及附加税费申报（小规模纳税人）】。
（2）通过本期应申报提醒进入办税功能。
（3）通过首页搜索栏输入关键字进入办税功能。
（4）通过首页热门服务，选择“增值税及附加税费申报（小规模纳税人）”进入办税功能。
四、操作步骤
登录电子税务局后，点击【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【增值税及附加税费申报（小规模纳税人）】。
目前系统有确认式和填表式两种申报模式，系统会根据纳税人业务复杂程度，自动匹配推荐的申报模式。针对业务简单的纳税人，系统会自动推荐确认式申报（可自行选择填表式）；针对业务复杂的纳税人，系统会自动推荐填表式申报。无论哪种申报方式，系统均自动获取开票销售收入等数据。
以填报表式申报为例：
进入申报表表单填写页面，根据企业开具的发票信息自动预填数据，若纳税人需要修改数据，可直接对主表数据进行修改，若涉及未开票收入，可自行将该部分销售额进行补录。
按照纳税义务发生时间确认销售自行开发的房地产项目取得的销售额填报在主表第4行“（二）应征增值税不含税销售额（5%征收率）”的“服务、不动产和无形资产”列。根据开具的发票的类型对应填报至“增值税专用发票不含税销售额”“其他增值税发票不含税销售额”栏次。且需要在主表填报本期销售不动产销售额。
注意事项：房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月纳税申报期填报《增值税及附加税费预缴表》，无需填报《增值税及附加税费申报表（小规模纳税人适用）》及其附列资料。
若当期发生其他业务，合计月销售额超过10万元（季度销售额超过30万元），扣除本期发生的销售不动产的销售额后未超过10万元（季度销售额未超过30万元）的，开具普通发票或未开票销售额填写在“小微企业免税销售额”栏次，开具专用发票销售额依征收率填写在对应栏次。若有差额扣除项目需要同时填写附列资料一。
房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款。当期预缴的增值税会体现在主表23栏“本期已预缴税额”中，申报时减已预缴税款后进行申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
相关的附表数据会自动形成，请自行检查。若系统出现校验问题提示，请根据左下角提示正确修改表单内容。其中橙色为提示类问题，可以在确认无误情况下进行提交；红色为强制类问题，纳税人必须在正确修改表单内容后方可提交申报。
申报成功后，可以进行“立即缴款”，完成本次申报及税费款缴纳。
1.1.1.2增值税及附加税费申报指引（一般纳税人）
一、申报资料
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资料名称 |
必报 |
条件报送 |
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《增值税及附加税费申报表（一般纳税人适用）》及其附列资料 |
√ |
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省（自治区、直辖市和计划单列市）税务机关规定的其他资料 |
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二、申报时限
按月申报：月度终了之日起15日内
（纳税申报截止日如遇法定节假日顺延）
三、申报路径
（1）【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【增值税及附加税费申报（一般纳税人适用）】。
（2）通过本期应申报提醒进入办税功能。
（3）通过首页搜索栏输入关键字查找出的“增值税及附加税费申报（一般纳税人适用）”进入办税功能。
（4）通过首页热门服务，选择“增值税及附加税费申报（一般纳税人适用）”进入办税功能。
四、操作步骤
登录电子税务局后，点击【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【增值税及附加税费申报（一般纳税人适用）】功能菜单。
进入增值税申报界面后，系统将根据企业标签进行判断，匹配不同的申报模式（确认式申报、补录式申报、填表式申报）。以填表式申报为例：
系统会直接进入申报表表单填写内容页面，根据企业开具的发票等信息自动预填数据，若数据有误可进行修改。纳税人需先填写相关附表，再回到主表核对数据。
注意事项：房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月纳税申报期填报《增值税及附加税费预缴表》，无需填报《增值税及附加税费申报表（一般纳税人适用）》及其附列资料。
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，根据系统自动预填的数据和开票情况如实填报对应行次。
若适用一般计税方法计税，允许扣除对应的土地价款差额征收的，还需要填写附列资料（三），确认好“本期实际扣除金额”数据后会自动带入附列资料（一）第12列。
注意事项：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
附列资料（二）中反映当期勾选抵扣的相关进项税额数据，若存在进项税额转出的情形，需在“二、进项税额转出额”中对应行次填报。
注意事项：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
若企业存在收到预收款并已预缴税款的情形，预缴税款会在附列资料（四）体现，根据当期应纳税额情形填报报表。
相关的附表数据后会自动生成到主表，在主表28栏“分次预缴税额”中生成本期实际可抵减税额，如有未抵减完税额，结转下期继续抵减。请自行检查。若系统出现校验问题提示，请根据左下角提示正确修改表单内容。其中橙色为提示类问题，可以在确认无误情况下进行提交；红色为强制类问题，纳税人必须在正确修改表单内容后方可提交申报。
申报成功后，可以进行“立即缴款”，完成本次申报及税费款缴纳。
1.1.1.3增值税及附加税费预缴申报指引
一、申报资料
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资料名称 |
必报 |
条件报送 |
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《增值税及附加税费预缴申报表》及其附列资料 |
√ |
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省（自治区、直辖市和计划单列市）税务机关规定的其他资料 |
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二、申报时限
（1）一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。
（2）小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款。
三、申报路径
（1）【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【增值税及附加税费预缴申报】。
（2）通过首页搜索栏输入关键字进入办税功能。
四、操作步骤
登录电子税务局后，点击【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【增值税及附加税费预缴申报】。
进入功能菜单界面后，选择税款所属期（对于房地产开发企业，一般情况下应在取得预收款的次月预缴税款），找到对应“房源信息”，如预填结果与实际经营不符，可点击【修改】。
进入“信息确认与补录”界面，根据实际情况选择“是否适用一般计税方法”“销售额”栏次填写本期收取的预收款（含税），包括在取得预收款当月或主管税务机关确定的预缴期取得的全部预收价款和价外费用。“扣除金额”不需填写。
系统自动计算出增值税预征税额和附加税费。请确认附加税费是否存在减免优惠政策，如有则选择对应的减免性质代码，核对无误后点击【确定】。
返回“税源信息列表”界面，勾选对应“房源信息”，点击【下一步】。
确认信息无误后点击【提交申报】完成申报操作，申报成功后进行税费缴纳。
这样就完成本次申报及税费款缴纳。
1.1.2视频讲解
1.1.2.1申报实例：增值税及附加税费申报
1.2土地增值税
1.2.1操作指引
1.2.1.1土地增值税项目信息报告（从事房地产开发的纳税人适用）
一、业务概述
房地产开发企业存在新的房地产开发项目时，应向税务机关报告土地增值税项目信息。报告后生成土地增值税项目编号，用于纳税人后续土地增值税预缴、清算等申报。土地增值税项目报告主要涉及基础登记信息和第三方各类文件、证书、备案信息。其中第三方信息通过外部交换系统获取，也可以由纳税人在电子税务局手工录入。
通过外部交换系统获取的数据共享信息时，例如纳税人进入功能菜单后，有新增预售许可信息时，提示纳税人：您有新取得预售许可信息，请及时进行项目报告或项目信息完善。
二、功能路径
1.【我要办税】-【综合信息报告】-【税源信息报告】-【土地增值税项目报告】。
2.通过消息提醒进入。
3.通过首页搜索栏输入关键字查找。
三、操作步骤
1.登录电子税务局后，点击【我要办税】-【综合信息报告】-【税源信息报告】-【土地增值税项目报告】功能菜单。
2.点击进入功能界面，如纳税人存在旧版土地增值税项目报告，则带出对应项目信息。可对土地增值税项目报告进行新增、补录和变更操作。
（1）新增土地增值税项目信息。
a.点击【新增】。
b.系统跳转至土地增值税项目报告界面，填写项目名称、所属集团、项目所在地行政区划等信息。填写确认无误后，点击【保存】。点击【上传附件】后可上传附件。
c.点击【确认】可返回土地增值税项目信息界面。
（2）补录旧版土地增值税项目报告
a.旧版的土地增值税项目信息未在电子税务局进行过补录，补录状态显示为“待补录”。选择需补录的土地增值税项目报告信息，点击【补录】。
b.系统跳转至土地增值税项目报告界面，对相应信息进行补录修改，确认信息无误后，点击【保存】。
c.点击【确认】可返回土地增值税项目信息界面。
d.返回土地增值税项目信息界面，已补录的土地增值税项目信息补录状态变更为 “已补录”。
（3）变更土地增值税项目报告
a.选择需变更的土地增值税项目报告信息，点击【变更】。
b.跳转至土地增值税项目报告界面，对相应信息进行变更修改，确认信息无误后，点击【保存】。
c.点击【确认】可返回土地增值税项目信息界面。
1.2.1.2土地增值税项目信息报告（拆分合并情形）
一、业务概述
纳税人在项目开发过程中有需要重新调整确认清算单位，经主管税务机关确认允许合并清算或拆分清算项目，可通过本功能实现原土地增值税项目的拆分和合并。
纳税人通过本功能对土地增值税项目报告拆分合并，以及房源信息拆分合并、预缴税款拆分和清算补税，有出现合并拆分项目情形下，集中展示合并、拆分项目的项目名称、土地增值税项目编号和预征税款情况。
二、功能路径
1.【我要办税】-【综合信息报告】-【税源信息报告】-【土地增值税项目报告（拆分合并情形）】。
2.通过消息提醒跳转链接进入。
3.通过首页搜索栏输入关键字查找。
三、操作步骤
1.登录电子税务局，点击【我要办税】-【综合信息报告】-【税源信息报告】-【土地增值税项目报告（拆分合并情形）】功能菜单。
2.跳转至土地增值税项目报告(拆分合并情形)界面。
（1）土地增值税项目报告拆分
1）“拆分合并类型”选择【拆分】，勾选要拆分的土地增值税项目信息，选择【增加】按实际情况增加对应条数的拆分后土地增值税项目信息并录入“拆分比例”。
2）点击【删除】即可删除所选拆分后土地增值税项目信息，点击【补录】对所选拆分后土地增值税项目信息进行补录。
3）跳转至土地增值税项目报告补录界面，系统自动带出原土地增值税项目信息，对“项目名称”、“所属集团”等信息进行补录，点击【上传附件】上传所需的资料，点击【下一步】。
4）若已进行“新建商品房房源信息采集”，则系统带出对应的房源信息，选择需要拆分的房源信息后，点击【提交】。
5）跳转至土地增值税项目报告（拆分合并情形）界面，拆分后土地增值税项目信息都补录完成后，点击【确认】。
6）跳转至项目预征情况确认界面，点击【提交】。
7）跳转至提交成功界面，界面给出提示信息：“土地增值税项目拆分申请已提交”。点击【撤回修改】即可回到上一步。
（2）土地增值税项目报告合并
1）“拆分合并类型”选择【合并】，勾选要合并的土地增值税项目信息，点击【补录】对所选合并后土地增值税项目信息进行补录。
2）跳转至土地增值税项目报告补录界面，系统预填土地增值税项目信息，总预算成本为合并项目的总预算成本之和，选择 “项目详细座落地点”, 对“项目名称”、“所属集团”等信息进行补录，点击【上传附件】上传所需的 资料，点击【提交】
3）跳转至土地增值税项目报告（拆分合并情形）界面，点击【确认】。
4）跳转至项目预征情况确认界面，点击【提交】。
5） 跳转至提交成功界面，界面给出提示信息：“土地增值税项目合并申请已提交”。点击【撤回修改】即可回到上一步。
1.2.1.3土地增值税预征申报
一、业务概述
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当缴纳土地增值税。
纳税人开发房地产项目并进行转让不动产的行为具有开发周期长、预销售再竣工等特征，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，需要填报《财产和行为税纳税申报表》等相关资料，向税务机关预缴土地增值税。待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
二、操作步骤
登录电子税局后，点击【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【财产和行为税申报】-【财产和行为税税源采集及合并申报】功能菜单。
方式一：确认式申报
（1）进入功能界面，点击【新增税种】。
（2）勾选增加本期申报税种：“土地增值税”，点击【确定】。
（3）“土地增值税”卡片增加成功。
（4）将鼠标移动至土地增值税卡片上，卡片将弹出“查看申报”及“税源采集”按钮，点击【税源采集】，跳转到土地增值税税源明细表界面。
（5）点击【新增税源】，进入新增土地增值税税源界面。税源明细报告类型选择：1.从事房地产开发的纳税人预缴适用。
（6）加载符合选项的税源，纳税人选择要采集的税源，自动带出税款所属期起和税款所属期止。
（7）纳税人点击下一步，打开税源明细采集表。
纳税人点击【保存】，保存税源明细采集表成功。
（9）若存在当期已采集未申报的税源明细，则进入土地增值税税源明细报告界面，展示已采集未申报的税源明细，可对已采集的税源进行查看、修改、删除操作。
方式二：填表式申报
进入功能界面，点击【新增税种】。
（2）勾选增加本期申报税种：“土地增值税”，点击【确定】。
（3）“土地增值税”卡片增加成功。
（4）进入功能界面，点击【填表式申报】。
（5）在左侧的纳税申报表下“税源明细表”中选择“土地增值税税源明细表”。
（6）点击【新增税源】，进入新增土地增值税税源界面。税源明细报告类型选择：1.从事房地产开发的纳税人预缴适用。
（7）加载符合选项的税源，纳税人选择要采集的税源，自动带出税款所属期起和税款所属期止。
（8）纳税人点击下一步，打开税源明细采集表。
（9）纳税人点击【保存】，保存税源明细采集表成功。
（10）若存在当期已采集未申报的税源明细，则进入土地增值税税源明细报告界面，展示已采集未申报的税源明细，可对已采集的税源进行查看、修改、删除操作。
（二）财产和行为税申报
方式一：确认式申报
（1）自动带出本期应申报的所有税种卡片，纳税人可以自行勾选单个或多个税种进行申报。
（2）点击【提交申报】，申报成功。
方式二：填表式申报
（1）进入功能界面，点击【填表式申报】。
（2）跳转到财产和行为税纳税申报表界面，系统自动带出本期应申报的税种信息。
（3）点击【提交申报】，申报成功。
1.2.1.4土地增值税清算申报
一、业务概述
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当缴纳土地增值税。
纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算应缴纳的土地增值税税额，并填报《财产和行为税纳税申报表》等相关资料，办理土地增值税清算手续，结清应缴纳的土地增值税税款。
纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
二、操作步骤
1.登录电子税局后，点击【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【财产和行为税申报】-【财产和行为税税源采集及合并申报】功能菜单。
2.首先需要进行税源信息采集（如已有税源信息，可跳过此步）， 已完成税源信息采集的可进行财产和行为税申报，申报时系统会根据当前申报期已经采集的税源信息自动生成申报表主表及附表。具体操作如下：
（一）财产和行为税税源采集
方式一：确认式申报
（1）进入功能界面，点击【新增税种】。
（2）勾选增加本期申报税种：“土地增值税”，点击【确定】。
（3）“土地增值税”卡片增加成功。
（4）将鼠标移动至土地增值税卡片上，卡片将弹出“查看申报”及“税源采集”按钮，点击【税源采集】，跳转到土地增值税税源明细表界面。
（5）点击【新增税源】，进入新增土地增值税税源界面。税源明细报告类型可选择：1.从事房地产开发的纳税人预缴适用；2.从事房地产开发的纳税人清算适用；3.从事房地产 开发的纳税人按核定征收方式清算适用；4.纳税人整体转让在建工程适用；5.从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用；6.转让旧房及建筑物的纳税人适用、7.转让旧房及建筑物的纳税人核定征收适用。
（6）以税源明细报告类型选择：2.从事房地产开发的纳税人清算适用为例，加载符合选项的税源，纳税人选择要采集的税源，自动带出税款所属期起和税款所属期止。
（7）纳税人点击下一步，打开税源明细采集表。支持2种展示方式，补录式和填表式。
（8）点击【下载附表模板】，下载土地增值税清算模板，完成附表填写。
（9）点击【导入清算附表】，将填写完成的附表导入系统内，点击【确定】上传附表。
（10）纳税人点击【保存】，保存税源明细采集表成功。
（11）若存在当期已采集未申报的税源明细，则进入土地增值税税源明细报告界面，展示已采集未申报的税源明细，可对已采集的税源进行查看、修改、删除、上传附列资料操作。
方式二：填报式申报
（1）进入功能界面，点击【填表式申报】。
（2）在左侧的纳税申报表下“税源明细表”中选择“土地增值税税源明细表”。
（3）点击【新增税源】，进入新增土地增值税税源界面。税源明细报告类型可选择：1.从事房地产开发的纳税人预缴适用；2.从事房地产开发的纳税人清算适用；3.从事房地产 开发的纳税人按核定征收方式清算适用；4.纳税人整体转让在建工程适用；5.从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用；6.转让旧房及建筑物的纳税人适用、7.转让旧房及建筑物的纳税人核定征收适用。
（4）以税源明细报告类型选择：2.从事房地产开发的纳税人清算适用为例，加载符合选项的税源，纳税人选择要采集的税源，自动带出税款所属期起和税款所属期止。
（5）纳税人点击下一步，打开税源明细采集表。支持2种展示方式，补录式和填表式。
（6）点击【下载附表模板】，下载土地增值税清算模板，完成附表填写。
（7）点击【导入清算附表】，将填写完成的附表导入系统内，点击【确定】上传附表。
（8）纳税人点击【保存】，保存税源明细采集表成功。
（9）若存在当期已采集未申报的税源明细，则进入土地增值税税源明细报告界面，展示已采集未申报的税源明细，可对已采集的税源进行查看、修改、删除、上传附列资料操作。
（二）财产和行为税申报
方式一：确认式申报
（1）自动带出本期应申报的所有税种卡片，纳税人可以自行勾选单个或多个税种进行申报。
（2）点击【提交申报】，申报成功。
方式二：填表式申报
（1）进入功能界面，点击【填表式申报】。
（2）跳转到财产和行为税纳税申报表界面，系统自动带出本期应申报的税种信息。
（3）打开“减免税明细申报附表”，自动带出纳税人在税源信息采集的所有减免税信息。
（4）点击【提交申报】，申报成功。
1.2.1.5土地增值税尾盘申报
一、业务概述
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人按规定填报《财产和行为税纳税申报表》等相关资料，办理房地产项目尾盘销售土地增值税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
二、操作步骤
1.土地增值税税源信息采集
登录电子税局后，依次点击【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【财产和行为税申报】-【财产和行为税税源采集及合并申报】功能菜单。
方式一：确认式申报
进入功能界面，点击【新增税种】。
勾选增加申报税种：“土地增值税”，点击【确定】。
“土地增值税”卡片增加成功。
将鼠标移动至土地增值税卡片上，卡片将弹出“查看申报”及“税源采集”按钮，点击【税源采集】，跳转到土地增值税税源明细表界面。
点击【新增税源】，进入新增土地增值税税源界面。税源明细报告类型选择：5.从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用。
选择要采集的税源，选择所要申报的税款所属期，点击【下一步】。
打开税源明细采集表，支持两种展示方式，补录式和填表式。点击页面右上角【补录式填表】可切换为补录式。录入相关信息，点击【保存】，成功后【提交】即可。
方式二：确认式申报
进入功能界面，点击【填表式申报】，在左侧“税源明细表”中，选择“土地增值税税源明细表”，点击【新增税源】，打开新增土地增值税税源页面，后续步骤同方式一。
注意事项：若存在当期已采集未申报的税源明细，则进入土地增值税税源明细报告界面，展示已采集未申报的税源明细，可对已采集的税源进行查看、修改、删除操作。
2.土地增值税尾盘申报
登录电子税务局后，依次点击【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【财产和行为税申报】-【财产和行为税税源采集及合并申报】功能菜单。
方式一：确认式申报
进入功能界面，自动带出本期应申报的所有税种卡片，勾选“土地增值税”，点击【提交申报】。显示【申报成功】即可。
方式二：填表式申报
点击【填表式申报】，打开财产和行为税纳税申报表页面，系统自动带出本期应申报的税种信息。
打开“减免税明细申报附表”，自动带出税源信息采集的所有减免税信息。
返回财产和行为税纳税申报表页面，点击【提交申报】, 申报成功。
三、注意事项
房地产开发企业在进行土地增值税申报之前，应当进行土地增值税项目报告，否则可能会出现对应的税源信息无法获取。
1.2.2视频讲解
1.2.2.1土地增值税项目信息报告（从事房地产开发的纳税人适用）
1.2.2.2土地增值税项目信息报告（拆分合并情形）
1.2.2.3土地增值税预征申报
1.2.2.4新建商品房房源信息采集
1.3企业所得税
1.3.1操作指引
1.3.1.1居民企业（查账征收）企业所得税月（季）度申报
一、业务概述
实行查账征收方式申报企业所得税的居民企业（包括境外注册中资控股居民企业）应依照税收法律、法规、规章及其他有关规定，在规定的纳税期限内向税务机关提交《A200000中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》及其他相关资料，进行月（季）度预缴纳税申报，包括总机构与需要就地预缴的分支机构。
二、功能路径
1.【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【居民企业（查账征收）企业所得税月（季）度申报】。
2.通过首页搜索栏输入关键字搜索。
3.通过应申报提示提醒信息申报链接进入。
三、操作步骤
温馨提示：建议您在申报期内先报送财务报表，再申报同期企业所得税。
登录电子税务局后，点击【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【企业所得税申报】-【居民企业（查账征收）企业所得税月（季）度申报】进入申报界面。
在进入申报界面时，系统进行申报前置校验，如果纳税人未报送同期财务报表，提醒企业先报送财务报表，并提供报送链接【去报送】，也可以点击【继续办理】进入申报界面。
进入功能后，根据纳税人身份特征和历史涉税行为，系统自动匹配申报模式，分别为确认式申报、补录式申报、填表式申报。
以“填表式”申报为例：
纳税人进入申报表单填写页面，按表单样式进行填写。
若纳税人需填报其他表单，如《资产加速折旧、摊销（扣除）优惠明细表》，则点击左侧报表列表进行切换。
若纳税人存在免税收入、减计收入、加计扣除、所得减免或减免所得税额情形，可点击主表第7、8、13栏的“填写优惠事项”按钮，弹出对应界面进行勾选和填写。
填报完成后，点击【提交申报】，系统提示是否需要进行风险扫描，纳税人可点击【风险提示服务】进行风险扫描，也可点击【提交申报】提交申报表。
若纳税人选择【风险提示服务】，则会将申报数据进行数据风险比对，扫描比对未通过的，系统会将风险事项进行提示，纳税人可返回修改表单，也可点击【继续申报】；
纳税人确认申报信息后，在输入框依次输入“真”“实”“责”“任”4个字，点击【确定】提交申报；也可点击“取消”再次确认申报信息。
纳税人申报成功后，可以通过点击【立即缴款】立即进行税款缴纳，完成本次申报涉及的税费款缴纳。
提示：
申报界面提供了【异地预缴税款查询】等申报辅助功能，便于纳税人操作。
【异地预缴税款查询】：建筑业纳税人点击以后，可以查看在项目部所在地预缴企业所得税情况。
【上传附送资料】：纳税人点击以后，可以根据资料报送要求上传各类附列资料。
【导出】：点击以后，可以导出当前申报表。
【重置】：点击以后，会清空所有申报表的已填数据，并重新初始化申报表。
【暂存】：点击以后，可以保存当前表单所填数据。
四、注意事项
纳税人需要完成上年度汇算清缴申报后，预缴申报时才可以弥补以前年度亏损，且系统将自动计算和填写第9行“减：弥补以前年度亏损”栏次信息。
1.3.1.2居民企业（查账征收）企业所得税年度申报
一、业务概述
实行查账征收方式申报企业所得税的居民企业（包括境外注册中资控股居民企业）应当在纳税年度终了之日起5个月内，在年度中间终止经营活动的应当在实际终止经营之日起60日内，依照税收法律、法规、规章及其他有关规定，自行计算本纳税年度应纳税所得额、应纳所得税额和本纳税年度应补（退）税额，向税务机关提交《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》及其他有关资料，进行年度纳税申报。
二、功能路径
1.【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【企业所得税申报】-【居民企业（查账征收）企业所得税年度申报】。
2.通过首页搜索栏输入关键字搜索。
3.通过应申报提示提醒信息申报链接进入。
三、操作步骤
温馨提示：建议在征收期内先报送财务报表，再申报同期企业所得税。
登录电子税务局后，点击【我要办税】【税费申报及缴纳】-【企业所得税申报】-【居民企业（查账征收）企业所得税年度申报】进入申报界面。
在进入申报界面时，系统进行申报前置校验，如果纳税人未报送同期财务报表，提醒企业先报送财务报表，并提供报送链接【去报送】，也可以点击【继续办理】进入申报界面。
居民企业（查账征收）企业所得税年度申报分为四个操作步骤：填报基本信息、表单选择、填报报表、提交报表。
进入功能后首先显示企业基本信息填报界面，基本信息包括：基本经营情况、有关涉税事项情况、主要股东及分红情况。
（1）基本经营情况根据企业登记信息、财务会计制度备案等信息自动带出，纳税人根据实际情况进行调整。
（2）主要股东及分红情况根据企业登记信息自动带出，纳税人根据实际情况进行调整。
（3）如企业保存基本信息，尚未完成申报而又变更登记信息如变更行业等，可点击“获取初始化数据”按钮更新企业基本信息。
基本信息填报完成后点击“下一步”进入到申报表表单填写界面。
根据您的业务进行表单选择，表单选择界面A000000、A100000、A106000为必报表，其他表单根据企业基本信息系统进行默认勾选。如纳税人为一般企业可选择A101010、A102010表，不可勾选金融企业、事业单位、民间非营利组织相关表单；如企业为总机构，则默认勾选A109000、A109010表。
表单选择完成后，点击“下一步”按钮进入报表填报界面。在左侧报表列表点击报表名称可切换至对应的申报表，并按实际情况及页面要求填写表单。
所有申报数据确认无误后，点击【提交申报】按钮进行申报。表单中黄色为不符合逻辑的提示项目，不强制修改；红色为强制不符事项，必须修改后才能保存。
报表填报完成且数据校验无误后点击【提交申报】按钮。系统提示是否需要进行风险提示服务。
温馨提示：为减少您的涉税风险，请您接受“风险提示服务”。请认真核实风险提示信息，如确属风险，请您参照提示信息修改申报内容。
纳税人可点击【风险提示服务】按钮进行风险扫描，系统反馈风险扫描结果，纳税人可点击【修改表单】对报表进行修改，也可点击【继续申报】按钮提交申报。
企业确认申报信息后，需要对本次申报的结果进行确认声明，请您依次选择“真”“实”“责”“任”4个字，点击【确定】完成申报。
申报成功后，可以点击【立即缴款】完成本次申报涉及的税费款缴纳。
1.3.1.3“特定业务”申报
《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（A20000）中的第4行“特定业务计算的应纳税所得额”，以及年度汇算清缴纳税申报表《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》（A105010）中的“三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”部分（第21行至29行），只有从事房地产开发等特定业务的纳税人才需要填报。
（一）企业所得税季度预缴纳税申报
第4行“特定业务计算的应纳税所得额”：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额，扣除实际缴纳且在会计核算中未计入当期损益的土地增值税等税金及附加后的金额，在此行填报。
（二）企业所得税年度汇算清缴纳税申报
第21行“三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”：填报房地产企业发生销售未完工产品、未完工产品结转完工产品业务，按照税收规定计算的特定业务的纳税调整额。第1列“税收金额”填报第22行第1列减去第26行第1列的余额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。
【政策依据】
根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）（以下简称“31号文”）第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。
（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
根据31号文第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
【案例分析】
本市A房地产公司开发的项目于2022年开始预售，当年取得预收款合计50000万元（不含税），预计毛利率15%，预缴土地增值税及增值税附加2000万元，2023年项目竣备并交付。
2022年度纳税调整
该企业2022年项目预售，尚未确认收入及成本。根据31号文第九条的规定，应在A105010表按照预计的15%毛利率，申报销售未完工产品的收入50000万元、销售未完工产品预计毛利额7500万元（50000万元*15%）、预缴土地增值税及增值税附加2000万元会计核算中未计入当期损益，调增应纳税所得额5500万元。
2022年度A105010表填写如下：
2023年度纳税调整
2023年项目竣备并交付，该企业将2022年预收款结转确认收入50000万元，将预缴的税款结转确认税金及附加2000万元。A105010表申报销售未完工产品转完工产品确认的销售收入50000万元、转回的销售未完工产品预计毛利额7500万元、转回实际发生的税金及附加、土地增值税2000万元，调减应纳税所得额5500万元。
2023年度A105010表填写如下：
1.3.2视频讲解
1.3.2.1房地产企业企业所得税申报重点
1.4房产税、城镇土地使用税
1.4.1操作指引
1.4.1.1房产税、城镇土地使用税申报
一、业务概述
纳税人申报缴纳城镇土地使用税、房产税中一个或多个税种时，使用《财产和行为税纳税申报表》。
1、城镇土地使用税
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
2、房产税
鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
二、申报路径
1.纳税人登录电子税务局点击【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【财产和行为税税源采集及合并申报】。
2.企业纳税人通过首页搜索栏输入关键字“财产和行为税税源采集及合并申报”查找。
3.通过首页热门栏次进入办税功能。
三、操作步骤
1.1登录电子税局后，点击【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【财产和行为税申报】-【财产和行为税税源采集及合并申报】功能菜单。
1.2首先需要进行税源信息采集（如已有税源信息，可跳过此步），已完成财产和行为税税源信息采集的可进行财产和行为税申报。具体操作如下：
（一）城镇土地使用税、房产税税源采集
增加卡片采集税源，进入功能界面，点击【新增税种】。
勾选增加本期申报税种：“城镇土地使用税”或者“房产税”，点击【确定】。
“城镇土地使用税”卡片增加成功。
“房产税”卡片增加成功。
点击卡片上的【税源采集】，跳转到城镇土地使用税房产税税源明细表界面。自动带出已有土地信息、房屋信息。
若要录入城镇土地使用税税源信息，点击【新增】，在“城镇土地使用税税源信息”页面录入税源信息，填写完毕后点击【提交】。
若要录入房产税税源信息，点击【新增】，在“房产税税源信息”页面录入税源信息，填写完毕后点击【提交】。
点击【模板下载】按钮，根据需要进行下载《城镇土地使用税税源信息采集模板》《房产税税源信息采集模板》。
点击【选择文件】按钮，选择填写完成的模板文件，点击【导入】，提示导入成功。
1.3若要修改城镇土地使用税税源信息，选择“城镇土地使用税税源信息”页面点击【基本信息】，弹出城镇土地使用税税源信息界面，依次可以修改土地基本信息，点击【下一步】变更土地应税明细，点击【提交】税源修改成功。
若要修改房产税税源信息，选择“房产税税源信息”页面点击【基本信息】，弹出房产税税源信息界面，依次修改房屋基本信息，点击【下一步】变更从价计征应税信息或变更从租计征应税信息，点击【提交】税源修改成功。
1.4土地纳税义务终止确认：点击【义务终止】按钮，在弹出的界面中录入“土地转出时间”，点击【确认】按钮。
房屋纳税义务终止确认：点击【义务终止】按钮，在弹出的界面中录入“房屋转出时间”，点击【提交】按钮。
（二）财产和行为税申报
2.1确认式申报
自动带出本期应申报的所有税种卡片，纳税人可以自行勾选单个或多个税种进行申报。
点击【提交申报】，申报成功。
2.2填表式申报
进入功能界面，点击【填表式申报】。
跳转到财产和行为税纳税申报表界面，系统自动带出本期应申报的税种信息。
打开“减免税明细申报附表”，自动带出纳税人在税源信息采集的所有减免税信息。
点击【提交申报】，申报成功。
四、注意事项
1、营业税改征增值税后，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税；免征增值税的，确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额；税务机关核定房产税出租的计税价格或收入不含增值税。
2、房产税、城镇土地使用税税源信息变更时间选择时需注意，如您房产、土地相关信息在6月发生变更，则您需将变更时间选择到6月，税源变更信息将从7月开始生效。
1.5印花税
1.5.1操作指引
1.5.1.1印花税申报
一、业务概述
在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人，境外书立在境内使用应税凭证的单位和个人，需申报并缴纳印花税。
二、申报路径
1.纳税人登录电子税务局点击【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【财产和行为税税源采集及合并申报】。
2.本期应申报提醒。
3.通过首页搜索栏输入关键字查找。
三、操作步骤
1.印花税信息采集
1.1纳税人可通过点击【添加税种】卡片－【税源采集】或直接点击【填表式申报】进入税源信息采集页面。
1.2单笔录入印花税税源信息
点击【新增税源】，在【印花税税源信息采集】页面录入税源信息，填写完毕后点击【提交】。
1.3批量导入印花税税源信息
1.3.1若需批量导入印花税税源信息，可点击【导入】进入页面选【下载模板】，下载《印花税信息采集模板》在表中填入需要采集的相关信息。
1.3.2《印花税税源信息采集表》填写完成后，点击【导入】-【选择文件】或直接拖拽文件至指定区域。若导入文件选择错误，直接点击【删除】后重新导入文件，确认无误后，点击【确定】导入文件。
1.3.3填写完毕后点击【提交】，完成税源采集。
2.印花税申报
2.1一键零申报
系统自动带出本期应申报的信息，并展示申报期限类型、税款所属期等信息。若纳税人本期未发生印花税纳税义务，点击【一键零申报】即可。
2.2确认式申报
系统自动带出本期应申报的税种卡片，并展示应纳税额、减免税额等信息。纳税人可自行勾选单个或多个税种进行申报，【提交申报】即可。
2.3填表式申报
若纳税人想要确认所选税种减免税明细，可点击【填表式申报】。点击“减免税明细申报附表”，系统自动带出纳税人在税源信息采集的所有减免税信息，确认无误后，点击【提交申报】即可。
2政策要点
2.1房地产企业增值税政策要点
一、征收范围
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按“销售不动产”税目缴纳增值税。
销售不动产指转让不动产所有权的业务活动，包括建筑物和构筑物。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
二、税率、征收率、预征率
（一）税率
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目税率为9%。
（二）征收率
房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，以及一般纳税人按规定可选择简易计税方法的，征收率为5%。
（三）预征率
房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，预征率为3%。
详见附表：
|
纳税人 |
计税方法  |
适用税率/征收率 |
预征率 |
|
一般纳税人 |
一般计税 |
9% |
3% |
|
简易计税 |
5% |
||
|
小规模纳税人 |
简易计税 |
5% |
注意事项：房地产开发企业开发多个房地产项目，应区分不同项目确定计税方法，准确适用税率（9%）或征收率（5%），避免因计税方法不当导致应纳税额计算错误。
三、纳税义务发生时间
（一）一般规定
房地产开发企业发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
（二）特殊规定
房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月纳税申报期办理预缴。
四、计税方法
（一）一般纳税人
1、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法，按照9%的税率计税。
2、房地产开发企业销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
房地产老项目是指：
1.《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
2.《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
注意事项：房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。
（二）小规模纳税人
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法，按照5%征收率计税。
五、销售额确认
（一）一般计税方法的销售额确认
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
注意事项：对适用一般计税方法计税的房地产项目，在计算销售额时可扣除的土地价款需取得省级以上（含省级）财政部门监制的合法财政票据，不符合规定的票据不得扣除。
（二）简易计税方法的销售额确认
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
计算公式如下：
销售额＝含税销售额÷（1＋5%）
六、应纳税额计算
（一）增值税一般纳税人应纳税额计算与抵扣
应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。
计算公式如下：
应纳税额=当期销项税额－当期进项税额
1. 销项税额
发生应税销售行为，按照销售额和规定税率计算收取的增值税额。
2. 进项税额
购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产支付或者负担的增值税额。
注意事项：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。划分不清的，按照以下公式计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
（二）增值税小规模纳税人应纳税额计算
小规模纳税人发生应税销售行为，实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。
计算公式如下：
应纳税额=销售额×征收率
七、纳税地点
房地产开发企业应当向其机构所在地的主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经国务院财政、税务主管部门或者其授权的财政、税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。
八、发票开具
（一）一般规定
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票；向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。
（二）预收款发票规定
房地产企业收到预收款时，应使用“602销售自行开发的房地产项目预收款”编码，发票税率栏应填写“不征税”，开具增值税普通发票。
（三）备注栏规定
房地产开发企业自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。
注意事项：房地产开发企业开具数电发票时，应规范选择“不动产销售”业务类型，并完整填写不动产地址、跨地（市）标志、面积单位等必填要素，确保发票信息完整准确。
2.2房地产行业企业所得税政策要点
一、完工条件
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）规定：
企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
注意事项：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
二、收入确认要点
（一）收入确认的范围
开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
注意事项：企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
（二）收入确认的时间
企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
2.采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
3.采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
4.采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
（三）未完工开发产品计税毛利率
企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
注意事项：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，计算时允许扣除税金及附加、土地增值税。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
三、成本、费用确认要点
（一）成本、费用确认的一般规定
企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
注意事项：已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认，按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本/成本对象总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
（二）计税成本的具体内容
计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。具体内容如下：
1.土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
2.前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
3.建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
4.基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
5.公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
6.开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
（三）配套设施的扣除
企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
1.属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
2.属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
注意事项：企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
四、土地增值税清算后企业所得税退税特殊规定
企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照以下方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税：
（一）该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，
在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：
各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）
本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。
（二）该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。
（三）按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。
注意事项：企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税；超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。
2.3房地产企业房产税政策要点
一、纳税义务发生时间
房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
二、纳税期限
房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。
三、纳税地点
房产税由房产所在地的税务机关征收。
四、计税方式
从价计征：房产原值×（1-原值减除比例）×1.2%（年税率）
从租计征：房产租金收入×12％（房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。免征增值税的，确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额。）
五、税收优惠
（1）对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。对利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照执行。具体为：企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租上述保障性租赁住房，减按4%的税率征收房产税。保障性租赁住房项目认定书由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具。住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。专业化规模化住房租赁企业的标准为：企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套（间）及以上或者建筑面积3万平方米及以上。各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同同级财政、税务部门，可根据租赁市场发展情况，对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。
（2）对公租房免征房产税。公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征房产税优惠政策。
（3）自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业减半征收房产税。 已依法享受其他优惠政策的，可叠加享受减半征收优惠政策。
六、注意事项
（1）鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
（2）对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
2.4房地产企业城镇土地使用税政策要点
一、纳税义务发生时间
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
二、纳税期限
土地使用税按年计算、分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
三、纳税地点
土地使用税由土地所在地的税务机关征收。
四、计税依据
土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。
纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。
五、税收优惠
（1）对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税。
（2）对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的城镇土地使用税。
（3）对保障性住房项目建设用地免征城镇土地使用税。在商品住房等开发项目中配套建造保障性住房的，依据政府部门出具的相关材料，可按保障性住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税。
（4）自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业减半征收城镇土地使用税。 已依法享受其他优惠政策的，可叠加享受减半征收优惠政策。
2.5房地产企业印花税政策要点
房地产企业主要涉及“合同”“产权转移书据”印花税。
一、税目税率
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税目 |
税率 |
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合同 （指书面合同） |
建设工程合同 |
价款的万分之三 |
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租赁合同 |
租金的千分之一 |
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产权转移书据 |
土地使用权出让书据 |
价款的万分之五 |
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土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据 |
价款的万分之五 |
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二、应纳税额计算
应税合同的计税依据，为合同所列的金额，不包括列明的增值税税款；应税产权转移书据的计税依据，为产权转移书据所列的金额，不包括列明的增值税税款;
应纳税额＝计税依据×适用税率
三、纳税义务发生时间
印花税的纳税义务发生时间为纳税人书立应税凭证的当日。
四、纳税地点
纳税人为单位的，应当向其机构所在地的主管税务机关申报缴纳印花税;
不动产产权发生转移的，纳税人应当向不动产所在地的主管税务机关申报缴纳印花税。
五、纳税期限
印花税按季或者按次计征。实行按季计征的，纳税人应当自季度终了之日起十五日内申报缴纳税款；实行按次计征的，纳税人应当自纳税义务发生之日起十五日内申报缴纳税款。
六、税收优惠
（1）自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业减半征印花税。 已依法享受印花税其他优惠政策的，可叠加享受减半征收优惠政策。
（2）对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。
在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征印花税。
（3）开发商在经济适用住房、在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。
七、注意事项
（1）应税合同、产权转移书据未列明金额的，印花税的计税依据按照实际结算的金额确定。计税依据按照前款规定仍不能确定的，按照书立合同、产权转移书据时的市场价格确定；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照国家有关规定确定。
（2）同一应税凭证载有两个以上税目事项并分别列明金额的，按照各自适用的税目税率分别计算应纳税额；未分别列明金额的，从高适用税率。
（3）同一应税凭证由两方以上当事人书立的，按照各自涉及的金额分别计算应纳税额。同一应税合同、应税产权转移书据中涉及两方以上纳税人，且未列明纳税人各自涉及金额的，以纳税人平均分摊的应税凭证所列金额（不包括列明的增值税税款）确定计税依据。
（4）应税合同、应税产权转移书据所列的金额与实际结算金额不一致，不变更应税凭证所列金额的，以所列金额为计税依据；变更应税凭证所列金额的，以变更后的所列金额为计税依据。已缴纳印花税的应税凭证，变更后所列金额增加的，纳税人应当就增加部分的金额补缴印花税；变更后所列金额减少的，纳税人可以就减少部分的金额向税务机关申请退还或者抵缴印花税。
（5）纳税人因应税凭证列明的增值税税款计算错误导致应税凭证的计税依据减少或者增加的，纳税人应当按规定调整应税凭证列明的增值税税款，重新确定应税凭证计税依据。已缴纳印花税的应税凭证，调整后计税依据增加的，纳税人应当就增加部分的金额补缴印花税；调整后计税依据减少的，纳税人可以就减少部分的金额向税务机关申请退还或者抵缴印花税。
（6）应税凭证金额为人民币以外的货币的，应当按照凭证书立当日的人民币汇率中间价折合人民币确定计税依据。
（7）未履行的产权转移书据，已缴纳的印花税不予退还及抵缴税款。
（8）纳税人多贴的印花税票，不予退税及抵缴税款。
3税费政策
3.1增值税
（一）代收住宅专项维修金不征收增值税政策
【政策内容】
房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金不征收增值税。
【政策依据】
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
（二）土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税政策
【政策内容】
土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号）第一条规定的情形，免征增值税。
【政策依据】
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
《财政部税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2020年第40号）
（三）新老项目判断与计税方式选择增值税政策
【政策内容】
1.一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
房地产老项目，是指：
（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
2.房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）
3.房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。
4.房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。
【政策依据】
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
《财政部税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2020年第2号）
（四）土地价款抵扣增值税政策
【政策内容】
1.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
2.试点纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。
上述凭证是指：
（1）支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。
（2）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑议的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。
（3）缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。
（4）扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。
（5）国家税务总局规定的其他凭证。
3.纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
4.一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
5.《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
6.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
7.当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
8.《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条中，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
9.房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。
【政策依据】
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）
《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）
（五）不动产经营租赁服务增值税政策
【政策内容】
1.房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2.房地产开发企业中的一般纳税人，出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县（市）的房地产项目，应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3.房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
【政策依据】
《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔2016〕68号）
（六）围填海开发房地产项目适用增值税简易计税政策
【政策内容】
房地产开发企业中的一般纳税人以围填海方式取得土地并开发的房地产项目，围填海工程《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同注明的围填海开工日期在2016年4月30日前的，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。
【政策依据】
《国家税务总局关于国内旅客运输服务进项税抵扣等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第31号）
（七）集团拿地项目公司扣除土地价款增值税政策
【政策内容】
房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
1.房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;
2.政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；
3.项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
【政策依据】
《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）
3.2土地增值税
（一）与转让房地产有关的税金扣除土地增值税政策
【政策内容】
1.营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
2.营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。
【政策依据】
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）
（二）旧房转让时的扣除计算土地增值税政策
【政策内容】
营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：
1.提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
2.提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
3.提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
【政策依据】
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）
（三）计算增值额时扣除已缴纳印花税的土地增值税政策
【政策内容】
房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。
【政策依据】
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）
（四）建造普通标准住宅出售免征土地增值税政策
【政策内容】
1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。
2.普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
【政策依据】
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）
（五）因国家建设需依法征用、收回、自行转让的房地产免征土地增值税政策
【政策内容】
1.国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
2.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
【政策依据】
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）
（六）合作建房的征免土地增值税政策
【政策内容】
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
【政策依据】
《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）
3.3企业所得税
多缴企业所得税的退税政策
【政策内容】
1.企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。
2.企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照以下方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税：
该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：
各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）
销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。
该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税;企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款;当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。
按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。
企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税;超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。
3.企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料说明应退企业所得税款的计算过程，包括该项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率，以及是否存在后续开发项目等情况。
【政策依据】
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第81号）
3.4房产税
居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税政策
【政策内容】
对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。
【政策依据】
《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）
3.5印花税
（一）改造安置住房、配套建造安置住房免征印花税政策
【政策内容】
对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。
在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征印花税。
【政策依据】
《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）
《财政部税务总局关于印花税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（财政部税务总局公告2022年第23号）
（二）经济适用住房相关的印花税免征政策
【政策内容】
开发商在经济适用住房、在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。
【政策依据】
《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）
《财政部税务总局关于印花税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（财政部税务总局公告2022年第23号）
（三）易地扶贫搬迁安置住房印花税免征政策
【政策内容】
2018年1月1日至2025年12月31日之间，关于易地扶贫搬迁安置住房税收政策如下：
1、对易地扶贫搬迁项目实施主体（以下简称项目实施主体）取得用于建设安置住房的土地，免征印花税。
2、对安置住房建设和分配过程中应由项目实施主体、项目单位缴纳的印花税，予以免征。
3、在商品住房等开发项目中配套建设安置住房的，按安置住房建筑面积占总建筑面积的比例，计算应予免征的安置住房用地项目实施主体、项目单位相关的印花税。
4、对项目实施主体购买商品住房或者回购保障性住房作为安置住房房源的，免征印花税。
【政策依据】
《财政部国家税务总局关于易地扶贫搬迁税收优惠政策的通知》（财税〔2018〕135号）
《财政部税务总局关于印花税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（财政部税务总局公告2022年第23号）
（四）保障性住房印花税免征政策
【政策内容】
自2023年10月1日起，对保障性住房经营管理单位与保障性住房相关的印花税，以及保障性住房购买人涉及的印花税予以免征。在商品住房等开发项目中配套建造保障性住房的，依据政府部门出具的相关材料，可按保障性住房建筑面积占总建筑面积的比例免征印花税。
【政策依据】
《财政部税务总局住房城乡建设部关于保障性住房有关税费政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告2023年第70号）
（五）公租房印花税免征政策
【政策内容】
2025年12月31日之前，对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的印花税。
对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征印花税；对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。
【政策依据】
《财政部税务总局关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第33号）
4政策速查
4.1增值税
4.1.1财税〔2016〕140号：财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知.docx
4.1.2财税〔2016〕36号：财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知.docx
4.1.3国家税务总局公告2016年第18号：国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告.docx
4.1.4 国家税务总局公告2016年第53号：国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告.docx
4.2土地增值税
4.2.1财税〔2006〕21号：财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知.docx
4.2.2财税字〔1995〕48号：财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知.docx
4.2.3财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号：财政部 税务总局 住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告.docx
4.2.4国税发〔2006〕187号：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知.docx
4.2.5国家税务总局公告2016年第81号：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告.docx
4.2.6国税函〔2004〕938号：国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知.docx
4.2.7国税发〔2004〕100号：国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知.docx
4.2.8国税发〔2010〕53号：国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知.docx
4.2.9国税发〔2005〕82号：国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知.docx
4.2.10国税函〔2010〕220号：国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知.docx
4.2.11税总函〔2016〕309号：国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知.docx
4.2.12国税发〔2009〕91号：国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知.docx
4.2.13国税函发〔1995〕110号：国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知.docx
4.2.14国家税务总局公告2016年第70号：国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告.docx
4.2.15中华人民共和国土地增值税暂行条例（2011年修订）.docx
4.2.16中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则.docx
4.3企业所得税
4.3.1财税〔2013〕65号：财政部 国家税务总局关于企业参与政府统一组织的棚户区改造有关企业所得税政策问题的通知.docx
4.3.2国家税务总局公告2014年第35号：国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告.docx
4.3.3国税函〔2010〕201号：国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知.docx
4.3.4国家税务总局公告2016年第81号：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告.docx
4.3.5国税发〔2009〕31号：国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知.docx
4.4印花税
4.4.1财政部 税务总局公告2022年第22号：财政部 税务总局关于印花税若干事项政策执行口径的公告.docx
4.4.2国家税务总局公告2022年第14号：国家税务总局关于实施《中华人民共和国印花税法》等有关事项的公告.docx
4.4.3中华人民共和国印花税法.docx
4.5房产税、城镇土地使用税
4.5.1财税〔2006〕186号：财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知.docx
4.5.2财税〔2008〕24号：财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知.docx
4.5.3财税〔2013〕101号：财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知.docx
4.5.4国税发〔2003〕89号：国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知.docx
4.6契税
4.6.1中华人民共和国契税法.docx
4.6.2财政部 税务总局公告2021年第23号：财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告.docx
4.6.3国家税务总局公告2021年第25号：国家税务总局关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告.docx
5热点问答
5.1增值税
1、房地产开发企业销售自行开发的房地产，增值税税率是多少？
答：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目税率为9%，若销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。
注意事项：
（1）房地产老项目是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
（2）房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。
2、房地产开发企业销售自行开发的房地产，销售额是如何确定的？
答：房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式为：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计税，不得扣除对应的土地价款。
注意事项：一般纳税人在计算销售额时，按规定从全部价款和价外费用中扣除土地价款的，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）。
3、房地产开发企业销售自行开发的房地产可以差额征收吗？
答：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。
4、房地产开发企业如何计算当期允许扣除的土地价款？
答：当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
5、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，可以扣除受让土地时向其他企业支付的土地价款吗？
答：不可以差额扣除。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
6、房地产开发企业计算当期允许扣除的土地价款时能否将当期销售的地下车库建筑面积计算其中？
答：不能将当期销售的地下车库建筑面积计算其中。“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
7、房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目如何预缴增值税？
答：采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。
适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款。
8、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，如何办理纳税申报？
答：一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照财税〔2016〕36号文件附件1第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和9%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照财税〔2016〕36号文件附件1第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照财税〔2016〕36号文件附件1第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
9、房地产企业收到预收款应如何开具发票？
答：开具发票商品和服务税收分类编码应选择“未发生销售行为的不征税项目”下设的“销售自行开发的房地产项目预收款”。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。
10、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，不得抵扣的进项税额，如何计算？
答：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
11、房地产开发企业出租自行开发的房地产项目，如何缴纳增值税？
答：房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
房地产开发企业中的一般纳税人，出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县（市）的房地产项目，应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
5.2土地增值税
1、房地产企业股东之间转让股权，股权转让涉及房地产(包括土地使用权)，同时房地产所有权属于房地产企业。该项股权变更是否需要缴纳土地增值税？
答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
因此，房地产企业股东之间涉及房地产的股权转让，不属于上述文件规定的情形，不需要缴纳土地增值税。
2、预售房地产所取得的收入是否要缴纳土地增值税？
答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工,办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省,自治区,直辖市地方税务局根据当地情况制定。”
二、根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定“十四、关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题
根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。”
三、根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）规定：“二、……除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律、法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。”
3、房地产开发企业销售的装修房，其装修费是否可以在计算土地增值税时扣除？
答：一、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件的规定：“四、土地增值税的扣除项目
……
（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。”
二、根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第二款规定：“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”
第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
本通知自2016年5月1日起执行。”
4、房地产企业在计算土地增值税时如何加计扣除？
答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定： “ 计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。”
二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
……
（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。”
5、房地产企业的开发成本包括哪些？
答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第二款规定:“开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”
6、房地产开发企业将土地（房地产）对外投资或联营是否缴纳土地增值税？
答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：“三、非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”
7、房地产开发企业销售房屋有特殊情况未开具发票，在土地增值税清算时如何确认收入额？
答：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第一条的规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
因此，房地产开发企业销售房屋未开票或未全额开票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
8、房地产企业用自己建造的房屋安置回迁户，建造房屋的成本是否可以确认为开发成本，在计算土地增值税的时候进行扣除？
答：一、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条第(一)款的规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条的规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
因此，房地产企业安置回迁户所建造房子的成本可以确认为开发成本，在计算土地增值税时进行扣除。
9、房地产开发企业开发中部分是普通住宅，部分是非普通住宅，在清算时应如何计算增值额？
答：一、根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）文件的规定：“第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：
……
（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。”
二、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件的规定： “一、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”
10、房地产开发企业将开发的商品房进行对外投资，在计算土地增值税时，应如何确认对外投资房产的收入？
答：根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
11、房地产开发企业未支付的保证金，在土地增值税清算时能否扣除？
答：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：“二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。”
12、从事房地产开发的纳税人在计算土地增值税时有何特殊规定？
答：第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定： “计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。”
第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
……
（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。”
第三、根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第二款规定：“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”
第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
本通知自2016年5月1日起执行。”
第四，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
……
四、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题
房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：
（一）土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入
（二）与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加。
五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题
营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。”
第五，根据《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财税〔2021〕21号）第五条“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
……
九、本通知执行期限为2021年1月1日至2023年12月31日。”
13、房地产开发企业将自行建造的一套房屋奖励给自己的员工，是否要缴纳土地增值税？收入如何确认？
答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
因此，房地产开发企业将自行建造房屋中的一套奖励给自己的员工，发生所有权转移时应视同销售房地产，可按照上述文件规定确认土地增值税收入。
14、土地增值税清算中房地产开发费用如何扣除？
答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第三款规定：“开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。”
二、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：“三、房地产开发费用的扣除问题
(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
(三)房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。
(四)土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。”
15、房地产开发企业有多个开发项目，包含了住宅项目和非住宅项目，清算过程中如何分摊开发费用？
答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条的规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
因此，房地产开发企业应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
16、房地产开发企业支出的拆迁回建房屋的建设成本是否能在土地增值税税前扣除？
答：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：“六、关于拆迁安置土地增值税计算问题
（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。”
17、房地产开发企业预征土地增值税，计征依据=预收款-应预缴增值税税款，其中预收款是否含增值税？
答：房地产开发企业预征土地增值税，计征依据=预收款-应预缴增值税税款，其中预收款含增值税。
18、某房地产企业销售楼盘，为便于客户更直观的了解小区全景，在售楼处搭建楼盘模型发生的费用支出，在土地增值税清算时是否可以计入开发成本并加计扣除？
答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条第二款的规定，开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
因此，该房地产企业在售楼处搭建楼盘模型发生的费用支出不属于开发成本的范围，不可以计入开发成本也不得加计扣除。
19、某房地产企业取得某地块，但是由于资金等原因无法对土地进行开发，现决定将土地转让给另一家企业。房地产企业转让未经开发的土地，土地增值税允许扣除的税费包括哪些？
答：根据《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》(国税函发〔1995〕110号)第六条的规定，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
因此，房地产企业转让未开发的土地，在土地增值税计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
20、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的幼儿园，是否可以在土地增值税清算时扣除？
答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件的规定：“四、土地增值税的扣除项目
……
（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。”
（未完待续）
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