刚刚！又一个外资巨头跑路！半价甩卖多栋大楼
外资巨头的“撤退潮”，又多了一个重磅参与者。
7月20日，市场传出消息：总部位于纽约的私募基金KKR，正打算大幅折价甩卖其在中国持有的9处商业房产，预计售价可能只有当年买入价的一半左右。
差不多同一时间，来自波士顿的AEW也在紧急兜售北京、上海的核心写字楼。
从黑石到贝莱德，从凯德到KKR。那些曾经高调喊出“抄底中国”的全球资本，如今正以“蚀本价”集体离场。一个时代，正在加速收尾。
KKR此次摆上货架的9个项目，覆盖北京、上海等多个城市，其中两笔资产尤为引人注目。
第一笔是北京大兴区的方隅公寓。
这个项目位于地铁4号线义和庄站和黄村火车站附近，是区域内唯一的双铁TOD综合体，旁边就是大悦春风里、龙湖天街等6大商圈。定位中高端白领公寓的它，拥有约3000套房间，月租金从2000多元到4000多元不等。
2022年初，KKR斥资约18.7亿元从中骏集团手中收购了该项目，当时由中骏方隅继续负责运营管理。市场普遍认为，这是外资持续看好中国长租公寓的信号。
可仅仅四年后，KKR就在急着找下家了。
第二笔是上海外滩豫园桔子水晶酒店。
它属于“上海外滩NEO”城市更新项目的酒店部分。前身是2009年建成的福都商厦，一个老牌小商品市场。2019年，KKR与翰同资本联手收购后，将其改造为1.7万平方米的混合用途综合体。如今整栋报价约9亿元。
但KKR并非孤例。总部位于波士顿的AEW也在同步出货：北京泓晟国际中心、京印国际中心，以及陆家嘴的上海浦发大厦，统统在甩卖名单上。
知情人士透露，由于内地楼市长期低迷，这两家机构预期最终售价将较买入价大跌40%至50%，到手金额可能只够还清银行贷款。
KKR的撤退，不是个别现象，而是整个外资PE圈的集体“认亏”。
据PitchBook与Dealogic的数据，2024至2025年，黑石、KKR、贝莱德、CVC等十大全球顶级收购基金，连续两年没有一单完整的中国项目退出记录。中国地产基金普遍面临40%至50%的折价率，远高于欧洲市场14%的平均水平。
黑石的日子同样难过。
这家全球最大的地产不良资产操盘手，眼下正忙于清算一个重大败笔：遍布美国各地的90多处老年公寓。八年前以18亿美元收购，如今估值全面崩塌，黑石被迫以七折、六折甚至三折甩卖，损失已超6亿美元。而在中国，黑石也被曝出正在打包出售百亿级的S基金份额。
贝莱德的处境更加尴尬。
据《南华早报》报道，贝莱德旗下某基金决议不偿还一笔已展期超过一年的7.8亿美元贷款，其位于上海陆家嘴的滨江广场2栋办公大楼，直接被移交给渣打银行抵债。此前贝莱德曾尝试七折出售，却始终找不到买家。
新加坡凯德集团更是在7月中旬直接解散了其中国特殊机遇团队。
回想2023年，凯德还高调推出11亿新元的“抄底”计划，如今不过三年，团队已然散场。
KKR们集体认亏的背后，是三重压力的叠加。
第一重：市场本身持续低迷。
中国商业地产尚未走出调整周期，租金下行、空置率高企、估值不断缩水。KKR 2022年以18.7亿买入的方隅公寓，如今即便对折出售，能否顺利找到买家仍是未知数。
第二重：退出通道全面堵塞。
过去外资“抄底”的经典逻辑很简单：折价买入核心城市物业，等市场回暖后溢价卖出。但这条路径在国内已经走不通了：估值持续下探，租金收益萎缩，想退也退不出去。
第三重：全球资本配置重新调整。
在利率高企、地缘政治不确定性增加的背景下，国际投资者正在重新审视其在中国市场的资产组合。那些在2021年前后高调杀入中国地产的海外基金，如今纷纷面临基金到期、投资者赎回的现实压力。
从“主动组队掘金”到“被动割肉离场”，外资对中国商业地产的投资逻辑，已经彻底转向。
KKR的9个项目，只是这场大撤退中的一个切片。当连“门口的野蛮人”都开始认亏出局时，这个市场正在经历的，恐怕远不止一轮普通的周期调整。