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关于农村闲置民房宅基地盘活，尤其是“合作建房”，一直是舆论的焦点，政出多门，多地尝试，老百姓难辨是非。
2016年11月18日，国务院办公厅印发《关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见》（国办发〔2016〕84号）提出：在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房。2023年7月20日，农业农村部等九部门印发《“我的家乡我建设”活动实施方案》（农乡振发〔2023〕1号）提出：鼓励引导退休干部、退休教师、退休医生、退休技术人员、退役军人等回乡定居。但时隔仅2个月，2023年9月22日，农业农村部等九部门就印发了重新修订版的《“我的家乡我建设”活动实施方案》（农乡振发〔2023〕5号）强调：坚守政策底线，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地，不得违规搞合作建房。
2025年1月7日，自然资源部 农业农村部发布《关于严格遵守“八不准”要求 坚决遏制新增农村乱占耕地建房问题的通知》（自然资发〔2025〕10号）明确要求“严禁违规搞合作建房”，再次引发了全社会对“合作建房”的关注，尤其是业界专家的热议。
土地爷认为，“严禁违规搞合作建房”并不是“严禁合作建房”，这就必须要弄清楚在农村宅基地上“合作建房”的基本法理和政策依据，以及究竟什么是“违规搞”，怎样才能“合规搞”。
《土地管理法》第60条规定：“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的……”，说明集体建设用地的使用权是允许入股、联营的，“联营”就是常说的合作方式。
《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》（农业农村部，2019年9月30日）、《关于保障和规范农村一二三产业融合发展用地的通知》（自然资发〔2021〕16号，自然资源部、国家发展改革委、农业农村部，2021年1月28日）和《关于推动文化产业赋能乡村振兴的意见》（文旅部等六部委，2022年3月21日）都强调了闲置民房宅基地盘活的意义，并强调“在符合国土空间规划前提下，鼓励对依法登记的宅基地等农村建设用地进行复合利用”。
2022年11月28日，农业农村部公布的《农村宅基地管理暂行办法（征求意见稿）》指出：农村集体经济组织及其成员可以通过自主经营、合作经营、委托经营等多种方式，依法依规盘活利用合法取得、权属清晰的农村闲置宅基地和闲置住宅。
2024年中央一号文件明确：“稳慎推进农村宅基地制度改革”；“鼓励以出租、合作开发、入股经营等方式盘活利用农村资源资产，增加农民财产性收入”。提及“出租、合作开发、入股经营”具体方式，增强了指导性和落地性，但这两句话是分别说的，后说的“农村资源资产”究竟包含不包含前述的“宅基地”或“民房宅基地”或“民房”？希望是包含。
2025年中央一号文件明确：扎实做好房地一体宅基地确权登记颁证，探索农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用的有效实现形式。虽然限定的是已确权农房的合作，但也为宅基地合作建房提供了参考和指引。
宅基地合作建房最基础的法理依据是2021年1月1日施行的《中华人民共和国民法典》第三篇第二十七章的“合伙合同”关系，即第九百六十七条至第九百七十八条，部分摘录如下：“第九百六十七条：合伙合同是两个以上合伙人为了共同的事业目的，订立的共享利益、共担风险的协议。第九百六十九条：合伙人的出资、因合伙事务依法取得的收益和其他财产，属于合伙财产。合伙合同终止前，合伙人不得请求分割合伙财产”。根据《民法典》有关合伙合同的条款可以看出“合伙”关系的特点可概括为：双方拿各自的优势资源；为了共同的事业，共享利益，共担风险；约定分利比例或均分；法律不设合伙期限上限，但可以约定。
由上述分析可知，农村宅基地合作建房是有法理和政策依据的，不能一棍子打死、一刀切地全面禁止。至于什么是中央和部委严禁的“违规搞”，字面的解释应该是违反现行法规政策相关条款的规定，触碰了宅基地相关底线和红线。具体可分析以下一些地方政府的尝试做法，找到每个人心中衡量“合规”与“违规”的一把尺。
2017年2月13日，河北省出台《关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的实施意见》明确：“在不改变农村集体土地所有权和农民宅基地使用权的前提下，允许农村居民与城镇居民合作建房。”据多家媒体报道，2021年6月9日，在河北省承德市滦平县政府一楼会议室，来自北京的市民韩建松从滦平县农村产权交易中心工作人员手中接过了001号《合作建房房屋使用权（租赁）鉴证书》，持证人激动地说：“这个证给我们合作建房双方吃了法律上的定心丸。”这个做法虽说很有创意，但是搞笑的成分居多，这种私自印制的证书能有啥保障？究竟能流传多久、多广呢？
2019年11月14日，湖南省张家界市人民政府曾出台《张家界市城乡居民合作建房管理办法（试行）》，但由于上位法规保障体系不健全，甚至有捅破法律底线的嫌疑，比如借合作的名义把乡村建设规划许可证和不动产证等办到村集体与合作投资人共有名下，甚至直接办到合作投资人名下，难以推动实质性落地，难以走实、走远。
2020年10月5日，海南省委省府办公厅出台《关于大力发展农村市场主体壮大农村集体经济的十八条措施》指出：在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡创业人员和当地农民合作改建自住房。但近年来，海南的万宁、儋州等地，出现了以合作建房名义私自买卖宅基地被法院判定无效的案例。
2025年2月12日，云南省农业农村厅、云南省自然资源厅、云南省文化和旅游厅发布《关于印发<云南省农村宅基地使用管理负面清单（试行）>的通知》（云农经〔2025〕2号）明确：城乡居民合作建房必须依法申请、依规建设，不得改变宅基地住宅用地性质，不得搞房地产开发。宅基地使用权和房屋所有权属于农户，合作建房人以租赁方式取得相应农户住房的使用权，期限不得超过二十年。云南的做法可以理解为是对2025年1月7日两部（自然资发〔2025〕10号）中“严禁违规搞合作建房”的针对性说法，云南特别强调“依法申请、依规建设”和“依法租赁”，应该不属于“违规搞”。但也能看得出，这种政策规定下的城乡居民合作建房实际上对合作人（投资人即城里人）是极其不利的，建成的房子产权依然登记在农户名下，合作人的所有投资都没有保障，先掏了钱建房，还要以租赁方式获得自己掏钱建的房子的部分使用权，要不要再付租金，如何付？当然只要投资人有强烈需求，对农户有特别的信任，那担心就是多余的了。建议还要尽快出台后续的实施细则来约定，避免走偏，引发不必要的纠纷。