先从土拍说起。
这是时下全国最热门的土地拍卖市场——杭州。
下图，便是杭州石桥单元的几宗已出让土地，咱们按照时间顺序来理一理石桥单元的价格变化——
2月25日，中天海威石桥单元项目出让，项目容积率2.0，步行至华丰路地铁站约500米。
最终，此宗地块以23035元/㎡的楼面价成交，溢价率达50%。
2月28日，棠悦芳华轩项目出让，项目容积率2.2，西侧离秋石高架较近。
最终，此宗地块以17374元/㎡的楼面价成交，溢价率达22%。
7月22日，石桥单元GS130201-40地块出让，容积率1.7，此宗地块基本与棠悦芳华轩处于同一区位，较棠悦略远于秋石高架。
最终，此宗地块以15295元/㎡的楼面价成交，溢价7.29%。
7月28日，石桥单元GS130201-56地块出让，容积率1.9，步行至华丰路地铁站约200米。
最终，此宗地块以19627元/㎡的楼面价成交，溢价28.13%。
好了，在具备这些已知信息的情况下，咱们以多个维度做个地价的对比——
以容积率对比地价，
众所周知，一宗宅地的容积率决定了项目的“高级程度”，容积率越低，就可做洋房、叠墅、排屋，自然楼面价也越贵，反之，同板块内，容积率越高，楼面价也会低一些。
然而，
石桥单元四宗宅地中，最高地价为23035元/㎡的宅地，容积率为2.0，最低地价为15295元/㎡的宅地，容积率为1.7，也是4宗宅地中容积率最低的宅地。
以容积率为标准，石桥单元的地价降幅最高可达7740元/㎡。
以项目区位对比地价，
靠近秋石高架的两宗宅地中，棠悦芳华轩离高架更近，且容积率更高，而石桥单元GS130201-40离高架更远，容积率更低。
但是，
后出让的石桥单元GS130201-40，楼面价却便宜了约2000元/㎡。
靠近华丰路地铁站的两宗宅地中，中天海威项目离华丰路地铁站更远，且容积率更高，而石桥单元GS130201-56地块出让离华丰路地铁站更近，且容积率比中天海威项目低了0.1.
但是，
后出让石桥单元GS130201-40，楼面价却便宜了超3000元/㎡。
显而易见，
石桥单元的地价降了。
降得还不算少。
降价的地，还不止在石桥单元——
勾庄早在2023年，那个限价还未解除的年代，地价就来到了将近2万/㎡的水平，如今最新的宅地成交价只有1.7万/㎡出头；
浦沿在限价时代，多宗宅地的楼面价在2.6万/㎡，最近成交的一块商住地的宅地部分实际价格仅为2万/㎡；
杭州土拍的热度下降目前来看有两个原因——
一、中部及外围板块撑不住了。
诸如石桥、浦沿等板块，不算杭州最顶级的板块，但也是二三梯队的板块，这种板块供的应量却不算少。
以石桥为例，
拢共几公里范围内，同期有四个新盘在竞争，那地价不降也得降。
二、整个市场的环境更差了。
这一点，咱们接下来细细讲。
新房与二手房的同步降温。
新房方面，
7月末，杭州单日商品房成交量仅为92套，环比前一日下降近30%，同时也远低于一周106套的日均水平；
把时间线拉长看，2025年上半年，杭州新房成交套数29774套，创下新房成交的新低。
许多人奇怪了：杭州的新房市场不是全国独一档的好吗？
的确……
杭州有一类新房卖得特别特别好——
不论是杭州的顶级板块奥体、滨江、安琪儿市场、钱二，还是丁桥、乔司等次一级的板块都有楼盘卖得很好。
锦上万象府与招商蛇口杭序府两次加推，套均千万级，去化率均达100%；乔司板块如玺华院千万级排屋首开中签率42%；丁桥板块的天阳湖山丽舍首开28套房源，售罄；奥体洋房奥映鸣翠府，首开10人抢一套房……
杭州新房市场当中，豪宅都卖得特别好。
反观刚需、刚改产品，云城板块的望云润玺第三次加推80套房源，仅网签28套，去化率仅35%；勾庄板块的和萃揽悦园近三次加推均未售罄；未来科技城南的时舟里，已经开启分销；再次一些的板块，也有卖了两三年的新房……
杭州正在用豪宅市场的热，掩盖普通市场的冷。
为什么杭州整体去化周期短，仅仅不到10个月？
因为杭州的有钱人多，出手也够狠，豪宅都是当日售罄的，所以直接拉低了整体的去化周期。
为什么杭州的新房成交量创新低？
因为杭州在主力供应低密产品，供应豪宅产品，所以市场上的供应也在降低。
所以，
如果你将视角转换到杭州普通的新房市场中，你会发现：
杭州新房市场，正在降温。
二手房市场，
乍一看2025年的杭州二手房市场，你会相当惊讶——
2025年的杭州二手房市场的成交热度仅次于2021年那个传奇的年代。
此处，江月又要再度说明：
杭州二手房的成交热，正在掩盖市场的价格冷。
一、许多购房者被挤兑到了二手房市场。
正如前文所提，杭州新房市场在主力供应豪宅产品，那么供应结构的改变定然会让一部分新房买家转身向二手房走去。
二、二手房多为以价换量。
整体数据来看，7月二手住宅网签均价为28128元㎡，环比下降1.6%，同比去年7月的29223元/㎡下跌3.7%。
与此同时，市场中新交付的次新房的价格也在不断妥协——
比如，钱二的天澜海岸4月份成交价在6.5万/㎡以上，而最新成交仅6.2万/㎡；比如，申花的星瓒颂锦府130㎡以上户型在3月份时的成交价普遍在5.9万/㎡-6.0万/㎡出头，如今最低的价格已经来到了5.5万/㎡，且普遍成交在5.9万/㎡内；再比如说，云城的杭与城3月份成交区间在3.6-3.9万/㎡，如今的最新成交区间在3.4-3.8万/㎡。
再看月度成交数据——
今年以来，二手房成交价在往下走；
二手房以价换量显而易见。
但是，
今年自3月后，二手房成交量也在往下走。
也就是说，
杭州的二手房市场，正在经历的是量价齐跌。
接下来的杭州，还有什么招？
从目前的情况来看，全国能嗨得动的城市不多，一个是杭州，另一个则是成都。
而今天通过杭州的数据，咱们看到了杭州独立行情之下的虚弱——
杭州在利用“豪宅热”给市场强行升温。
但是，
随着豪宅越供越多，所谓顶级城市的顶级资产也会从稀缺到泛滥；
随着有钱人纷纷进场，江浙沪的购买力总会不够用。
杭州的豪宅供应规模还能保持那久？
杭州的抢豪宅现场还会持续几波？
杭州的二手房，在量价齐跌。
从去年的9月底的一系列政策后，全国市场的成交开始回暖，但药效渐渐在散去，而杭州也不过是坚持地久了些，如今也快顶不住了。
由此，新房二手房不断的虚弱下，土拍市场也给出了信号——
降价。
石桥单元降价，勾庄降价，浦沿降价……
杭州，又还能利用多少宗核心地段的土地资源撑住看似火热的土拍市场？
当然，杭州也不是没招了。
前几周，杭州开市客附近出现了新盘，惊现了一个神户型。
先来说一下开市客所在的宁围板块，属于杭州二三级别的板块，单价3万级，如杭州多数板块一样，这里的新房去化并没有所谓的“独立行情”。
那么，身处该板块的新房，如何才能卖得动？
看这个板块新房的户型。
139㎡，得房率接近100%。
拥有独立的电梯厅，大量的不计面积（绿色部分），以及计一半面积（红色部分）的建面大大提高了整个户型的得房率。
这让江月马上想到了那个熟悉的名词。
第四代住宅！
众所周知，第四代住宅已经疯狂地在各大城市流行。
其本质就是送过赠送面积，提高得房率，进而变向降低房价。
由此，
一个市场的新房越难卖动，对第四代住宅的引入就越积极。
我们也都知道，
杭州，曾经是那个不积极的城市。
因为杭州的新房足够好卖，尽管杭州新房的热度在下降，但还是比其它城市好了一大截。
你看，杭州的新房还在看重中签率，纠结去化速度，而隔壁南京一个盘卖个两三年太常见了。
但是！
现在的杭州，已经出现了第四代住宅的苗头。
宁围板块的新房，就是最好的证明！
最后，再做个总结——
其一、杭州的降温，很明显。
根据土拍、新房、二手房多方面的数据，杭州楼市的的确确在下行。
当然，这不是杭州的错。
全国城市都是如此。
相比之下，杭州能撑到现在，已经很努力了。
不仅是杭州，全国的城市，都需要政策的支持。
其二、杭州可能会有一波政策。
假如，没有更高层面的政策支持。
相比其它城市，杭州的工具箱里还有一些政策。
比如，第四代宅。
一旦拿出第四代宅，还会掀起一波改善的购买需求。
与此同时，处于食物链最底端的二手房，尤其是郊区/外围板块的二手房，也将与新一代的产品再次产生一道巨大的鸿沟。
根据以上信息，处于杭州的居民是时候做出应对了。
最后的最后，向大家分享一份杭州市场的报告。
杭州二手房跌了多少？
杭州哪里的购买力最强？
杭州的宅地都卖给哪些房企了？
以上问题，你都能在这份报告中找到答案。