文/谢王钢 编辑/校对/王舒涵
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前言
业委会成立了，要更换物业，或者已经成功更换物业，这个时候就需要一份和物业服务人签订的物业服务合同。
一般，物业服务合同由物业服务人提供，业委会进行审核。
现在是契约社会，都讲究契约精神，这个契约就是合同的具体约定，后面物业服务人和业委会、业主都要按照物业服务合同的内容来办事。
对于物业服务人，如果没有约定清楚物业费收费标准、违约金、争议解决，可能会增加物业服务人收取物业费的难度。
对于业主、业委会，如果没有约定物业服务的具体标准，可能就享受不到想要的服务，意味着换物业失败。
接下来，我结合我自己的知识和经验给大家讲讲物业服务合同的注意事项。
一、主体
一个主体是物业服务人，一个主体是业委会，还可能是业主。
1、主体：物业服务人
对于物业来说，要确认业委会有权来签订物业服务合同，要确保业委会组织业主合法召开了业主大会并通过该物业服务合同。
这块，很多是召开了业主大会，授权业委会拟定和签订合同。
业委会没有合法授权，就和物业签订了物业合同，物业面临被解除合同赶走的风险。
2、主体：业委会
对于业委会，要确认物业服务人有履约能力。比如一个物业公司，没有资金，又没有工程等专业人员，聘请这样的物业公司，合同上约定得再清楚，要求再多，即使对方签订了，也没有能力履行，只会让小区变得更差。
业委会的人最好偷偷地去备选物业正在服务的小区、商业、厂区查看、询问服务情况，建议最少看两个，并且去企查查等查询风险情况，去网上搜索评价。
3、主体：业主
刚才提到，还可能是业主，是怎么回事？
这一般指的是物业管理区域为一个商业综合体或者厂房类的情况。
这种，就可能是一个业主，或者很少的业主，不需要成立业委会。
拿一个业主来说，不用召开业主大会，自己同意就行，相比很简单。
单个业主判断物业服务合同注意事项和业委会的一样，后面不再单讲。
二、物业管理区域基本情况
这块不管业主、业委会还是物业，都是一样的，需要写清楚这个小区、商业楼、厂区的实际情况：
名称、四至、具体位于什么路多少号，总建筑面积多少平米，地下车库面积多少平米，地下车位多少个，地上车位多少个，占地面积多少，住宅面积多少，商业面积多少，其他面积多少，有多少户等。
这些约定非常重要，写得越清楚越好，这点是大家都容易忽视的地方，觉得不重要，但在较为复杂的纠纷难以解决时，就需要看这些基础数据，要以这些基础数据作为事实，对纠纷进行判断。
三、物业服务费、停车费、其他费用
约定清楚各类型业态物业服务费每月一平方米多少钱，停车费多少钱，公摊费多少钱，电梯费多少钱，其他费用多少钱，什么时候交。
这个对物业服务人尤其重要，建议物业最好把公摊费、电梯费放入物业费中，因为有些法院不支持公摊费，而在法院支持公摊费的情形中，业主也会要求计算公摊费的公摊情况，非常麻烦，甚至物业公司自己都可能搞不清楚。
结果就是无法主张到公摊费。
四、物业服务内容和标准
01 ）
细化标准
这块，一般，对物业来说，约定越少越好，约定越糊涂越好。
但对业主来说，就一定要细化，比如保洁，地一天扫几次，达到什么效果；地下车库多长时间全面清理一次，达到什么标准；电梯一天清洁几次，达到什么标准；楼梯护栏多久清洁一次，达到什么标准。
最好细化到用眼睛或用手就可以搞明白，大家也不需要扯皮就能讲清。
02 ）
如何检查
可以约定谁来检查，检查发现问题怎么处理。
比如这样约定，物业先自查，自查改正后不处罚，如果被业主发现，就一次要罚500元，从保证金中扣除，保证金扣除完，物业不补交，就是严重违约，可以解除合同。
03 ）
奖惩制度
奖惩对等，如果物业一年做得很好，要进行奖励，比如奖励十万，二十万等。
一定要有奖有惩，只有惩，物业干到后面就没有积极性了。
很多业委会人员都是想办法把物业合同中对物业的要求搞得很苛刻。
比如带资两百万，不听从业委会要求就解约并处罚50万，物业为了完成任务被迫签了合同，但根本没法履行，按合同履行就是亏。
你想想，一家公司常年给你提供你要的优质服务，还连年亏损，这个合理吗？能长期存在吗？最后还是坑害自己！
五、公共收益的
经营和管理、分配
这块，要在召开业主大会的时候，就要表决，授权物业或业委会或专业机构来经营，一般来说，授权物业经营最好，写清楚物业如何经营，对于收入，如何处理。
物业服务人也要重视，如果没有合法授权，就去管理，可能涉嫌违法，最后也保证不了自己的利益。
尤其对于收入，要约定清楚，物业公司收到钱后多长时间打入维修基金账户，或打入业委会、业主大会账户。
如果物业服务人没有按时打入钱，要每天支付违约金，超过多少天就可以解约。
六、违约责任
1、针对业主的违约责任：
业主不交物业费的责任，一般物业公司都约定每天千分之三、每天万分之五，本来物业费的违约金就很难得到法院支持，约定过高，更难支持，久而久之，业主就不在乎了。
建议按照中国人民银行同期贷款利息来约定，违约金根据每年欠费金额计算。
比如这样约定：业主不按时交纳物业费的，需以年欠费的金额为基数，按照中国人民银行同期贷款市场利率计算逾期欠款利息。
另外，还可以约定，物业管理区域内，物业费拖欠超过多少万，或者超过百分之多少的业主不缴费的，物业服务人有权解除合同，但需要提前多少天通知业委会、业主。
2、针对物业的违约责任：
比如这样约定：物业服务人被发现违反合同十次以上或被罚款十次以上，就可以解除物业服务合同；物业服务人违反合同什么约定，就可以扣除保证金，就可以解除物业服务合同。
七、合同解除
除了上面约定的可以解除合同的情形外，可以约定解除合同的其他情形。
八、交接
交接工作，对物业服务人、业主、业委会都非常重要。
1、前期，物业进入时，业主、业委会要将业主数据和资料、物业管理区域的数据和资料等物业服务需要的相关材料交接给物业，并且做好交接签字，不进行交接的，物业可以要求解除合同，并要求业主或业委会承担物业公司的损失；也可以要求物业签订承诺书，对于业主资料等，不能外泄，不能用于非小区服务外的地方，更不能出卖，否则就要扣除保证金，并解除合同。
2、后期，物业撤出时，物业也要将上面的材料如实交接给业主或业委会，否则就需要扣除保证金，就需要承担什么责任等。
九、争议解决
约定清楚，如果发生争议，约定去某仲裁委员会仲裁，或者去物业管理区域所在地法院诉讼。
但是诉讼、仲裁只能二选一，不能同时约定，“或诉或裁”条款中仲裁协议无效，诉讼管辖单独认定。
1、对物业的重要性：
对于物业，如果不约定争议解决方式，物业服务合同纠纷不属于专属管辖，可能起诉业主交费时，法院不受理，按照“原告就被告”，要去业主户口所在地法院起诉，那么，物业维权成本和维权难度大大增加，甚至面临无法收回物业费的窘况。
2、对业主或业委会的重要性：
对于业主或业委会，如果没有约定，按“原告就被告”，可能要去几千公里外的法院去立案和诉讼，也大大增加了维权成本。
十、其他约定
1、维保与更换、修复的界定
因为物业收取的物业费仅包括维保责任，不包括更换损坏的物品和修复，所以要在合同适当位置约定清楚：“更换损坏的物品和修复路面等，需要业主承担费用，业主或业委会自行走完法定程序，物业服务人进行配合，从维修资金或公共收益中支出。”
但是，很多时候，可能花费很少，就需要几百元，物业和业主、业委会扯皮比较麻烦，可以约定一个金额标准，比如约定500元的金额标准，不满500元的更换物品和修复，由物业承担；500元及以上金额，由业主或业委会承担。同时，总计金额每年超过5万的，超过部分由业主或业委会承担，但是物业服务人要提供支出明细和发票、合同等，能证明物业公司确实是为该物业管理区域支出的。
2、不可抗力约定
明确约定台风、暴雨等天灾造成的问题，物业服务人不用承担责任。这也是法律规定的，因为确实不是人力可以对抗的。
但是，根据法律规定，物业要尽到提前预防、通知、事后紧急帮助等义务。
这种现在新闻报道比较多，比如，某地发生暴雨，造成地下车库业主车辆被淹，业主损失共计4000万元，业主要求物业承担责任，双方闹得不可开交。
约定清楚了，物业服务人做到了，再到法院被诉，有合同约定，有物业做到的相关证据，物业可能就不用承担责任了。
3、物业退出的约定
物业服务合同到期了，或者业主、业委会通过合法程序解除物业服务合同，物业该退出又不退出时，往往非常麻烦。
对于业主、业委会方，可以约定比较严重的不退出处罚措施。
比如可以这样约定，物业公司不退出，是严重的违约行为，需要按照物业管理区域内物业服务费总金额的20%承担违约责任。
相关法律法规
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国仲裁法>若干问题的解释》第七条规定：“当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效。但一方向仲裁机构申请仲裁，另一方未在仲裁法第二十条第二款规定期间内提出异议的除外。”
《民法典》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”
《民法典》第五百九十条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。”
《民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”
《民法典》第九百四十六条规定：“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。”
《民法典》第九百四十九条约定：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。”
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