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买一套好房子
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文/观察员老王
楼市进入好房子时代，如果地产商还想在这个圈里混，就得跟学生家长一样，被时代所胁迫，越来越卷。
卷完户型卷车库，卷完车库卷会所，卷完会所再卷四代宅……产品的进化，没有最好，只有更好。
问题是，在自己的一亩三分地上做到了极致，但你一扭头，发现新盘一露面就使出了让人招架不住的杀招。
在这个让人昏昏欲睡的七月末，豪宅刺客，现身了。
老王有一个认识了20多年的朋友，一直有一个海景房的执念。预算到了600W+之后，开始在浮山前看房子。
虽然土豪卖房降价不拖泥带水，我们也经常能刷到降价百万的爆款视频，但是600W-800W的预算，在浮山前买海景房，还是很难。几个符合预算老小区看过了，虽然景色一流，但是看看那乱七八糟的物业管理，以及斑驳的墙面，实在下不去手。
特别是，看了张村河的好房子之后，对于浮山前那些老房子，就更加的不顺眼了。
上周末，以去西海岸玩一玩的心态，看了金沙滩刚刚打开实景示范区的新盘。
青岛第一的品牌力之下，会所车库的排面超越了他们之前没敢想的麦岛豪宅。四代宅的样板间虽然过于奢侈，但是石材+大玻璃的外立面还是实实在在体验过了。
冒着高温，爬到了在建的楼座上。在脚手架之间，拍了一张海景视野的照片。下楼算了一下价格。
137平方米的宽厅元宝户+百平左右的阁楼+30平方米的露台赠送。
首开137㎡的顶复自此成为了历史，东户是麦岛老业主复购。
实景示范区刚刚开了一天半，顶复、底复以及四代宅的大平层就已经被定的七七八八了，这是那个被打残的西海岸楼市吗？
不论是青岛人还是外地人，谁不喜欢海景房？所以西海岸在上一个周期，才能成为青岛绝对的领头羊，维多利亚湾那个犄角旮旯也能成为现象级红盘。
问题是，西海岸一直长时间处在群魔乱舞的状态之下，劣币驱逐良币，再加上没有科学的规划，所以景色一流的地段豪宅很多，但是地段+品质的豪宅太少。
楼市下行时，这些房子都是“未老快衰”，然后在没有支撑的市场中跳水。
这一次不一样，这一次楼盘有着青岛房地产第一的品牌背书，烂尾、货不对板、品牌力不够等问题都不存在。
第二，海景。这个景色还不是白茫茫，光秃秃的大海，而是能够俯瞰金沙滩、大剧院、红瓦绿树的建筑，油画般的景观。侧窗望出去，看到的也是金沙滩希尔顿前方的印象派别墅群，无人机视角之下，这个景观视野不输给麦岛那些3000W+的豪宅。
第三，产品力无可挑剔。顶底原来是最难卖的房源，但是因为做成了复式，反而成了最抢手的房源，更逆天的是二层也送南向院子。而且因为是台地结构，这些下沉式庭院和赠送的地下室，采光都很好。
这个盘一出 ，不仅仅是让西海岸楼盘黯然失色，就是市南、崂山的一些项目，也被刺了狠狠一刀。
东岸高层，将被降维打击
目前来说，市南区有两个新盘，一个是云上观澜，一个是保利和青铁联手的瑞海地。
云上观澜是现房，所见即所得，买了就能住的海景房，和期房不是一类产品，所以云上观澜受的影响相对较小。
起了大早，赶了晚集的瑞海地，就有些麻烦了。
比品牌力，所谓全国前十的“天”字系名头很大，但是青岛这些年落地的天字系，留给我们的固有印象就是改善产品。从品牌力的角度上，很难给加分，在青岛高端圈层的心目中，和君悦系差了一个段位；
比产品，高层做到一梯一户真的很牛了，但是在洋房面前……
比会所，金沙滩300户5000㎡……
比得房，如同别墅般的底复，带跃层的顶复，6.8米挑空的四代宅，哪一个拎出来不是降维打击？就是比119㎡入门户型，金沙滩的面宽和得房率，也不是高层能比的。 
比海景……这似乎也不必比了。
剩下的卖点，也就是老市南的情怀了，问题大家对市南前海有情怀，对八大关、五四广场有情怀，这个位置……
这么一圈比下来，瑞海地还能够抓住的，就是乘坐2号线的上班族。
那么，问题来了，看重地铁的上班族，有多少愿意花小400W买正常厅的高层期房？
评论区里交流一下。
崂山区最难受的，恐怕会是推销电话越来越密的玖玺城。这个盘大户型差不多了，但还有128的套二，千万级别的小套三在售。
那么，对于有钱又有闲的高端圈层而言，他们买的肯定不是第一套房，是在山东头买个和刚需房没啥两样的小户型，还是西海岸买四代宅？
起码麦岛的豪宅业主们，不会纠结。
所以，下半年的高端市场，好看了！
当然，在海景、产品力都没有问题的情况下，许多人对于跨海购买半生之宅，还有最后一个疑问：
西海岸，还能红吗？
三个维度，透视未来价值
低迷多年的西海岸楼市，还能不能行，我们首先要做一个类比。
从GDP的角度而言，淄博的GDP与西海岸大致相当。从楼市总体数据而言，西海岸上半年卖了8728套房子，淄博卖了9233套房子，体量也大致相当。
那么，我们看看淄博产品力最强的新盘——新东升·佑园的数据，上半年一共卖了133套房子。
也就是说，一个GDP达到5000亿元左右的城市，即使楼市在低迷，高端市场再饱和，地缘客户对于好房子的需求量也在130套左右。
如果按照这个速度，那么金沙滩一年多的时间就能清盘。
但是，和淄博不同的是，西海岸还有来自青岛主城和山东省内的支撑，所以只要开发商定价得当，营销团队给力，金沙滩卖得比只有地缘客户的佑园快，应该也是正常现象。
如果流速理想，不缺钱的开发商，只能收折扣，不能再放折扣，不信就看市北区的悦澜山。
第二个问题，如果大势坍塌，那么好房子能够独善其身吗？老王来给大家举一个威海的例子，西海岸楼市再萎靡，总比威海要好一些吧？看看金沙滩同门的海景房：
无敌海景也很是震撼，但是威海的海景房都是北面面海，南面是山，对于讲究这个人来说，从玄学角度肯定不如金沙滩。
21年开的盘，一期小高层很快卖完了。
二手房呢？
2024年拿到证儿后，有人试探性的挂了个260W，结果当天五个中介带着看房，房东又不卖了，想卖280W。
21年开盘的时候多少钱？
180W！
2021年-2024年，180W-260W，这是个让人血脉贲张的收益率。说实话，在青岛的万元盘里，老王找不到可以和它媲美的楼盘。
所以，我希望大家明白一个道理：越是在缺少好房子的地方，好房子才越保值，升值力才越强！
第三，未来会不会有第二个金沙滩，第三个金沙滩？很难。因为一旦金沙滩卖得好了，未来海边能整理出几块好地来，各种牛鬼蛇神就会涌上来。
能花一年多时间打磨产品，并能在品牌美誉度、会所、户型、物业服务上，都能获得客户认可的开发商，西海岸很难找到第二个。
所以，从稀缺性的角度而言，金沙滩这个地方的好房子，肯定会比城阳核心区少，还是第二段的论点，少才能保值，才能增值。
金沙滩的这一刀砍下来，真正的影响恐怕要在两三年以后，才能看出真正的影响。
但有一点我们可以明确：西海岸还能不能红，和金沙滩能不能保值增值，没有任何关系。
对于购房者而言，现在能做的，就是珍惜当下为数不多的“刺客”，抓住昙花一现的机会。
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