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前两天良有方的群里，良子的朋友黄总发了一个视频，说的是：得房率是不是越高越好？
虽然关于得房率的话题，我这几年也在文章中涉及到，但是正儿八经的将“得房率”作为主题来写一篇文章，确实没有。
看了黄总的视频之后，我也想用自己的方式聊一聊这个话题，今天这篇文章就是。
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这个章节都是术语，比较烧脑。如果看不下去，可以直接跳过。
先来说说：什么叫得房率？
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得房率
指可供住户支配的建筑面积（套内建筑面积）与房屋建筑面积（销售面积）的比率，用于衡量房屋实际使用效率。
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全楼的使用面积系数
以全楼总套内使用面积除以住宅楼建筑面积(包括本栋住宅楼地上的全部住宅建筑面积，但不包括本栋住宅楼的套型阳台面积)，得出一个用来计算套型总建筑面积的计算比值。
全楼使用面积系数 =全楼套内使用面积之和/全楼建筑面积
这个系数，普通人就可以理解为得房率了。因为要扣除墙体、楼电梯等公摊面积，所以这个系数是永远也不可能大于1的。现在很多楼盘说自己的得房率超过100%，那都是噱头了。
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公摊面积
是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。
建筑规范中特别指出，包括的都是地上部分的面积，而地下和半地下的面积都不会被计做公摊。
另外要强调的是：除了机房、设备用房、门厅、交通面积等之外，所有的墙体、烟囱、排气道、管井等也都是公摊面积。
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套型建筑面积
也就是我们平时所说的户型产证面积。是指成套住宅的建筑面积，由成套住宅内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。
根据《住宅设计规范》的条文，我们可以得到以下计算公式：
套型建筑面积= 套内使用面积+相应的建筑面积+套型阳台面积
如果转换成我们熟悉的说法，就是如下的公式：
户型建筑面积=实际使用面积+公摊面积+阳台面积
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当然是得房率高的户型好卖了！所以开发商没有动力去把公摊面积做大。（如下图，皆为以前传统的90平户型，你会选哪个？）
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设计单位的图纸测算（预测）； -
主管部门对公摊的核算； -
在项目竣工后，测绘部门还要对房产面积再进行一次测算（实测）。
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出现误差，按照面积误差比绝对值3%的标准，多退少补。 -
即合同约定的面积与实际面积误差比绝对值超出3％时，购房人有权退房。 -
同意不退房的，实际面积小于合同约定面积时，绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房人。
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前面说了半天，一直还没有回答“得房率”到底是高好，还是低好？
下面我就用举例的方式来回答这个问题。
第一个例子：独栋别墅
独栋别墅，我们几乎可以理解为是营销概念上的100%得房率。因为没有公共的交通面积，也没有公共的隔墙和管井，只有几个公用的设备机房。
从这个角度来说，当然是得房率越高越好，因为都是为自己家服务的。
第二个例子：香港怪兽大楼
第三个例子：超高层大平层
现在上海市中心有不少超过100米的超高层大平层户型。从其核心筒来看，一般都会配置3部电梯和两部楼梯，而且电梯厅还要营造私属入户的感觉。
而且超高层建筑还要每隔50米设置避难层，所以公摊面积会比普通的高层大许多许多。（如上图）