01
现在重庆楼市里最火的，不是四代宅，就是新规好房子。
中央公园作为重庆最火的板块，在新规好房子的速度上还是慢了点，终于在12月推出了首个新规好房。
它就是中央公园瑞府・雲启。
这并不是一个全新的项目，而是瑞府的二期。这个项目是在2021年4月份就拿地了的，楼面价13795元/㎡，溢价率高达51.9%，可建体量6.67万平米。
其实地块体量并不大，首开时间是2022年4月份，但直到现在，二期地块都才刚刚才开始。要是让其他开发商来卖，前两年早就清盘了。
项目的销售可以说是举步维艰啊！
之前瑞府的二期是这样：
现在瑞府二期变成了这样，几乎整个组团的定位和规划全都改了，从平面图来看是小高层+洋房的搭配。
6层洋房有2栋楼，是新规好房子，总共只有36套，面积大概是94-96㎡。
13层小高层有9栋，都是四代宅，总共有213套，面积大概是138㎡。
02
这次瑞府二期的推货量其实并不大，只有24套，足可见开发商还是非常谨慎的。
这24套6层楼的纯洋房，一梯两户，物业费3.8元/平米，备案时间是2025年12月12日，建面均价21189元/㎡，在中央公园算是高价了。
但直到12月21日，这24套房子却1套都还没卖出去。到底是因为什么，导致看上去这么好的新规好房、还是纯洋房，居然滞销了？
最关键的就是价格。
在中央公园北这个地段，其实地段和配套都算不上太优越，居然房价超过了2万元，其他地段更好的，比如在中央公园一环，价格可能只有它的一半。
想把价格提上去，首先价值得符合价格。
要么资源特别好（江景、湖景），要么产品力非常强（赠送多、功能强），要么地段和配套都非常好，再要么是品牌力非常强。
这几个因素集齐的越多，做改善产品成功的可能性就越大。
既然想卖到20000多的价格，那起码得有价值点来支撑啊？不然客户凭什么愿意掏钱来买啊。
客户又不是你失散多年的亲爹，愿意无条件的包容、支持一无所有的你。
来看看中粮大悦城手上有什么牌可以打。
排他性资源，没有。
独特的江景、湖景、公园、绿地等，都没有。
地段和配套就不说了，远远配不上这个价格。
品牌呢，虽说是央企，但它在重庆的代表性作品确实不多。大悦城是做商业的，但是商业对于地产的品牌提升力其实并不强，远远比不上龙湖天街对于龙湖住宅的溢价。
而且，大悦城虽然在中央公园已开业，但2024年，整个大悦城的一年的租金收入才1000万，估计连电费和物业的开支都很难覆盖。
要知道，重庆一个地段稍微好点的商铺，年租金都要好几百万，观音桥那家肯德基年租金据说都是千万级别的，大悦城这个体量高达18万平米的大商场年租金收入才1000万，实在是说不过去。
03
产品力方面，中央公园瑞府・雲启虽说是新规好房子，但是并没有和其他普通住宅拉开非常大的差距。
而且在新规好房子方面，瑞府算是做的相对比较差的，其他好房子的得房率可以高达140%，而瑞府却只能做到122%
这是它的户型图，套内76平，建面94平。
其实瑞府和普通住宅的赠送差不多，差异无非是把阳台面积从记半改成了全赠送。
其他的新规好房，可以把整个客厅全做成多功能设备平台，得房率普遍可以做到140%，产品力上瑞府还是差了一截。
户型呢，就是中规中矩，建面94平做了三房两卫、6.6米横厅，两个次卧的开间都不算大，主卧也没有大衣帽间，户型没有任何强竞争力。
建面94平，要卖到180万，180万这个预算可以在重庆很多地方任意选房了，连寸土寸金的观音桥都能拿下了，而且面积还要比瑞府更大。
所以我真是很困惑，明明手上什么牌都没有，做了一个所谓的新规好房（产品力非常一般），就敢去冲锋2万元的单价了，到底哪来的勇气啊？梁静茹都不敢这么勇吧。。。
现在瑞府二期才刚刚开始，却出师不利，你们觉得瑞府到底要卖多久才能清盘？
这块从2021年4月就拿下的高价土地，楼面价13795元/㎡，还有机会能赚钱吗？