前言：

从事了不良资产多年，组过、买过、处置过数十个资产包，做过破产重整，和AMC打了多年交道，最近有一些朋友好奇或在经济下行期接触了一下不良资产项目，不断想我介绍介绍这一行是怎么运作的，或者说怎么赚钱的。

那就自己从业的一些经验和大家介绍一下这个小众赛道的方方面面，不专业，有点长，准备分阶段解析，争取慢慢体系化，并希望能和业内人士多多交流，小白或感兴趣的可以关注，或许未来可以进行直播和有需要的朋友直接进行沟通合作。

不良资产的来源 —— 什么是 “不良资产”？

你可能经常听说 “不良资产”，但它到底指什么？简单来说，就是收不回来的钱或有问题的资产。这些资产的来源主要有两大块：

一、两大核心来源

  1. 银行体系的不良资产
    最主要的是 “不良贷款”（NPL），就是企业或个人向银行借了钱，最后没能力还的那些。
  2. 比如某工厂借了 1000 万买设备，后来经营垮了，钱还不上，这笔贷款就成了不良资产。
  3. 个人房贷断供、信用卡逾期太久，也可能变成银行的不良资产。
  4. 司法处置中的债务
    就是闹到法院，进入强制执行阶段的钱。比如：
  5. 建筑公司做完工程，甲方不给工程款，打官司赢了但对方还不付钱，这笔债务就成了不良资产；
  6. 企业之间借钱不还、民间高利贷纠纷闹到法院，最后执行不了的钱。

我们业内现在主要运作的是银行体系的不良资产，其他的不良存在着较高风险。

二、企业不良资产的 “大头”：银行贷款

企业缺钱时会向银行贷款，主要分两种：

  • 抵押贷款：拿东西做担保。比如工厂用厂房、土地、生产设备，甚至专利技术做抵押。
    常见抵押物：厂房、住宅、工业用地（这些最受欢迎）；设备、专利（较少见）。
    举个例子：工业用地评估值 1000 万，银行通常只贷 500 万左右（抵押率 50%）。
  • 信用贷款：全靠企业信誉。银行看企业平时还钱是否及时、经营好不好，不要求抵押。

三、贷款怎么变成 “不良” 的？

  1. 贷款发放时：企业用厂房抵押，银行评估后放款，初期企业正常还钱，贷款是 “正常” 状态。
  2. 风险出现：企业可能因为市场不好、管理不善等原因赚不到钱，慢慢还不上钱。
    这时贷款会一步步变坏：正常→关注（有点危险）→次级（明显有问题）→可疑（大概率还不上）→损失（基本收不回）。
  3. 变成不良：企业彻底逾期、违约，银行就把这笔贷款归为 “不良”。

银行怎么处理不良贷款？

银行遇到不良贷款，不会坐视不管，会走一套标准化流程，但过程中坑不少。

四、银行处置的 “三步曲”

  1. 打官司（法律诉讼）
    银行向法院起诉，要求企业还钱，同时申请执行抵押的厂房、土地等。目的是通过法院确认 “这笔钱该还，抵押物归银行处置”。
  2. 处置资产

首选：法院拍卖抵押物（比如把厂房挂到拍卖平台卖掉），卖的钱先还银行。

备选：债务重组。如果企业还有救，就商量着延期还款、少还点利息，甚至把债务转成股份。

  1. 收尾
    拍卖或重组成功后，钱按规矩分（银行先拿）。如果卖的钱不够还，银行会继续找企业其他资产要钱。

银行能处置，为什么要卖债权呢？因为以下遇见处置时的 “四大拦路虎”时银行自行处置的三布曲就会中断：

产权瑕疵

抵押物的房产证有问题（比如和别人共有、是违章建筑）导致卖不出去或没人敢买，拖很久

使用权冲突

抵押物被别人占着（比如厂房被租客长期租用，不肯搬走）导致卖的价格比评估价低很多

司法效率低

法院案子太多，处理慢；银行负责处置的人手不够，从起诉到拍卖，平均要 1-2 年

没人买

经济不好时，大家不敢买；像专用设备、冷门专利更难卖，只能降价卖，银行收回的钱更少

不良资产课程：从来源到处置的全流程解析

案例：某工厂用厂房抵押贷了 5000 万，后来还不上。处置时发现厂房被关联公司签了 20 年租约，没人愿意买。第一次拍卖流拍，第二次降价到 3500 万才卖掉，银行最后只收回 60% 的本金，花了 22 个月。

五、不良资产包 —— 银行处理不了的 “坏账打包”

如果银行想尽办法还是收不回钱，三步曲就进行不下去，处置停滞，怎么办？

那就把这些 “烂账” 打包卖掉，这就是 “不良资产包”。

从 “坏账” 到 “资产包” 的四步曲

  1. 认定损失
    银行请审计师查清楚：抵押物卖不掉，企业也没其他钱还，这笔贷款确实收不回了（叫 “实质性损失”）。
  2. 出表
    银行把这笔坏账从自己的账本上移除（“出表”），让报表好看点，也能腾出空间放新贷款。
  3. 打包
    基层银行把零散的坏账交给总行，总行按地区（比如江浙沪）、行业（比如制造业）、抵押物类型（比如全是厂房），把几百笔坏账捆成一个 “资产包”。
  4. 卖给市场
    资产包按规矩卖给专业机构（比如 AMC），银行彻底甩掉包袱。

六、资产包的 “真面目”

本质——银行收不回的坏账组合，比如 100 笔企业欠的钱捆在一起。

主要内容：70% 以上是房地产抵押的债权（厂房、住宅），剩下的是设备、应收账款等。

价格，按本金打 3-5 折卖（比如 1 亿本金的资产包，3000-5000 万就能买）！

交易的是啥

买的是债权—— “让企业还钱的权利”，不是直接买厂房、设备

七、谁在买资产包？怎么赚钱？

资产包会卖给专业机构和投资者，他们通过 “低价买、巧处理、高价卖” 赚钱。主要玩家有三类：

1、持牌 AMC（国有资产管理公司）

这是 “正规军”，有国家发的牌照，能直接从银行买资产包。比如四大 AMC（信达、华融等），他们钱多、资源广，擅长处理大额资产包。

  • 操作：买过来后，
  • AMC自行处置：要么拍卖抵押物，要么帮企业重组（比如注资让企业活过来，再收回钱）。
  • AMC投放二级市场：即卖给机构、民营企业、个人（有限制）

    • 特别说明的是外资机构可以通过购买不良资产跨境 “薅羊毛”，这个目前就简单说说：

    2、外资（比如黑石、KKR）

    他们通过三种方式赚钱：

  • 赚利差：境外借钱成本低（3-4%），买境内资产包收益高（15% 以上），中间的差价就是利润。
  • 赚汇率差：人民币贬值时，提前锁定换汇成本，多赚一笔。
  • 赚税费差：境外公司交税少，境内公司交税多，通过结构设计少交税。

    • 案例：黑石 2023 年花 15 亿买了某房企 50 亿的资产包（3 折），把里面的住宅用地卖掉赚了 30 亿，剩下的厂房改造成物流园收租金，最后总收益超 20 亿。

    3、民营机构和个人：（小而灵活）

    普通人或民营企业也能买，主要通过四大 AMC 官网、阿里司法拍卖、地方 AMC这些渠道找资产包，（多关注江浙沪，这些地方资产包多），另外拍卖行、律所、投资社群，参加不良资产峰会，认识圈内人等也可以获取。

    无论准备从什么渠道购买资产包的赚钱关键在于：买之前一定要查清楚资产包的底细（叫 “尽调”），比如抵押物有没有纠纷、企业还有没有其他债务。比如买个厂房资产包，要去现场看有没有人占着，房产证是不是干净的。以后专门会做一期从各渠道获取资产包并如何打包尽调的文章。

    八：不良资产的几个坑

    玩不良资产，赚钱快，但风险也大，这几个雷区千万别踩：

    一、产权坑

    • 问题：抵押物有隐藏纠纷（比如地下有文物、土地被污染）。
    • 对策：买之前做全面调查，甚至买保险（比如环境责任险）。

    二、法律坑

    • 问题：债权转让没通知债务人，或法院不认可转让行为。
    • 对策：签合同时明确 “原银行要帮忙办手续”，留好书面证据。

    三、资金坑

    • 问题：买资产包的钱全是借的，万一卖不掉，资金链会断。
    • 对策：自己的钱至少占 30%，别把鸡蛋放一个篮子里。

    好了，目前的介绍能让看官大致知道不良资产是什么，但是怎么实操、如何把控风险、如何测算利润及财务筹措我们下回慢慢讲解。

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