其实从你浏览资产公告、进到不良资产公司，或者与银行的保全部门沟通的那一刻起其实就是尽调的开始，这一章我们来说说不良资产尽调。不良资产投资有句行话：“三分买，七分调”。这里的 “调” 就是尽职调查（简称 “尽调”），是决定你能不能赚钱、会不会踩坑的关键。哪怕资产包看起来再便宜，没做好尽调也可能血本无归。
1、什么是不良资产尽调？
简单说，尽调就是全面 “体检” 资产包的过程：
查清楚债权是否合法、抵押物有没有问题、债务人有没有钱还；
- 算出这个资产包实际能收回多少钱，有没有隐藏的风险（比如天价维修费、产权纠纷）；
- 最终判断 “要不要买”“多少钱买才划算”。
举个例子：一个资产包号称 “抵押了 1000 万的厂房”，但尽调后发现厂房早就被法院查封，还欠了 500 万水电费，这时候你就知道不能买了。
2、不良资产尽调分哪几个部分？
尽调不是瞎查，要按步骤来，主要分三大块：
资料尽调：对着文件 “纸上谈兵”，确认债权和资产的合法性；
网络尽调：使用法律裁判文书网站、执行网、破产网、企查查、街景地图、房地产中介APP等网络工具进行前期调查；
实地尽调：跑到现场 “眼见为实”，看抵押物到底啥样；
人员面谈：和相关的人聊天 “挖信息”，比如债务人、法官、邻居。
3、三大尽调方式：从 “纸” 到 “人” 全查清
（1）资料尽调：在文件里找 “黄金” 和 “毒药”
资料是尽调的基础，主要看三类文件（就是上一章说的 “底层资料”），重点关注这些点：
- 借款合同里的 “违约条款”：比如债务人逾期后利息怎么算；
- 抵押登记证明的 “抵押顺位”：如果是 “第二顺位”，意味着第一顺位的人先拿钱，剩下的才轮到你，可能不够覆盖你的成本。
- 抵押物资料：
- 房产证和土地证：看 “使用年限”（比如工业用地只剩 5 年到期，价值会打折扣）、“土地性质”（划拨地要补钱才能卖，商业地更值钱）；
- 评估报告：注意评估时间（3 年前的评估可能不准，现在房价跌了呢？）、评估机构有没有资质（小机构可能造假）。
- 债务人信息：
- 企业的 “涉诉记录”：如果债务人还有 10 个其他官司在身，说明它欠了一屁股债，你的钱很难优先收回；
- 个人的 “征信报告”：看他有没有其他贷款逾期，是不是 “老赖”（失信被执行人）。
（2）实地尽调：现场看的 5 个 “必查点”
资料可能造假，但现场不会说谎。实地尽调一定要去这几个地方：
1. 抵押物现场（最关键！）
o 房产 / 土地：拍照片、录视频，看有没有人占用（比如被租户强占、被流浪汉住着）、有没有损坏（屋顶漏水、墙体开裂）、是不是 “违建”（没房产证的部分，拍卖时不算钱）。
小技巧：假装租客去问周边房价，或找物业要水电费缴费记录（如果长期欠缴，可能被断水断电，影响处置）。
o 设备 / 厂房：看设备能不能用（是不是堆在角落生锈了）、厂房有没有生产（停产多年的可能机器都废了）。
2. 周边环境
o 比如工业用地旁边建了垃圾场，房价会暴跌；住宅附近要修地铁，可能升值。
3. 法院 / 不动产登记中心
o 查抵押物有没有 “多头查封”（被多个法院同时查封，处置时要协调多个债权人，很慢）。
（3）人员面谈：从聊天中挖 “隐藏信息”
有些人知道文件里没写的秘密，一定要想办法聊：
- 执行法官：问 “这个案子之前为什么流拍？”“债务人有没有转移资产的迹象？”
- 邻居 / 租户：问 “这房子多久没人住了？”“之前是不是出过事（比如火灾、死人）？”（有些 “凶宅” 法拍时会折价，但没写在资料里）。
4、尽调要得到什么关键信息？尽调报告怎么写？
（1）必须拿到的 4 个核心结论
1. 估值：这个资产包实际能收回多少钱？
比如抵押物卖了能得 800 万，扣除律师费、拍卖费 50 万，最终能到手 750 万。
2. 风险点：有哪些坑？
比如 “抵押物是唯一住房，拍卖后要给债务人租房钱（可能花 20 万）”“土地有污染，修复要 300 万”。
3. 清收方案：怎么把钱拿回来？
是直接拍卖抵押物，还是和债务人协商 “还 600 万就了结”，还是把债权转卖给别人？
4. 收益测算：如果花 500 万买这个资产包，最后能赚多少？
（到手 750 万 – 成本 500 万）= 赚 250 万，收益率 50%，值得买；如果只能到手 400 万，就亏了，不能买。
（2）尽调报告怎么写？（附简易模板）
报告不用太复杂，但要清晰，至少包含这几块：
不良资产尽职调查报告（示例）
一、资产包基本信息
- 债权本金：达 1000 万元，利息累计 200 万元。
- 抵押物：位于某市 XX 区的厂房，经评估其价值达 1500 万元。
- 债务人：XX 服装厂，目前已处于停产状态。
二、尽职调查发现
（一）利好因素
- 抵押物为第一顺位抵押，房产证权属明晰。
- 周边区域规划建设物流园，受此影响，该厂房存在升值的可能性。
（二）风险因素
- 厂房现被租户占用，租约尚有 5 年期限，租户清退难度较大。
- 债务人拖欠工人工资 300 万元，工人可能因此闹事，进而对厂房拍卖造成不利影响。
三、估值与方案
- 预计资产处置完成并扣除各项费用后，实际到手金额为 800 万元。
- 建议收购价格：不高于 600 万元，如此可确保收益率不低于 33%。
- 清收方案：首先与租户协商解约事宜，之后启动司法拍卖程序。
四、结论
建议收购该资产包，但需将收购价格压低至 600 万元以内。
5、尽调中特别注意的几个 “生死线”
这几个雷区碰到了，除非能解决，否则坚决放弃：
产权瑕疵：抵押物没有房产证（比如违建）、房产证和实际地址对不上（可能被掉包了）；
隐性债务：抵押物还欠着巨额费用（比如商铺欠了 3 年物业费 100 万，你买了就得替它还）；
司法僵局：案件被法院 “终结本次执行”（意思是暂时找不到财产，重启执行很难）；
政策限制：比如抵押物是 “军产房”“小产权房”，法律规定不能拍卖。
6、尽调中的 5 个实用技巧
1. 用公开工具查信息：
o 裁判文书网：查债务人有没有其他官司；
o 企查查 / 天眼查：看企业的股东有没有转移资产；
o 不动产登记中心：查抵押物的查封、抵押记录（带身份证就能查）。
2. 交叉验证资料：
比如评估报告说厂房值 1000 万，你去查周边最近的成交价，如果类似厂房只卖 700 万，说明评估报告有水份。
3. 现场拍照留证：
拍清楚抵押物的破损、占用情况（比如墙上的裂缝、门口的租户招牌），万一后期有纠纷，这些都是证据。
4. 找专业人帮忙：
看不懂法律文件就请律师，不知道厂房值多少钱就找评估师（花小钱避大坑）。
5. 控制尽调成本：
别一开始就花 10 万做尽调，如果资产包才 50 万，可能得不偿失。先初步筛查，觉得靠谱了再深入查。
尽调就像给资产包 “做 CT”，越仔细，风险就越清楚。记住：不良资产赚的不是 “运气钱”，是 “信息差” 和 “细致活” 的钱。下一章，我们会讲怎么根据尽调结果和 AMC 讨价还价，以及怎么设计交易结构更安全。
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