土地市场作为行业上游，是我们持续跟踪的重要风向标。
自2024年6月上海土拍溢价率全面放开后，楼板价就一路飙升。
今年的上海土拍，更是高溢价、多地王，且溢价圈不再局限于内环。
对比五年前，上海的土地价格已经翻了三倍。
除价格外，今年上海土地市场还有很多大的变化。
传导到二手市场，对你家房价又有何影响？
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土地市场：量缩价涨
土地供应质变，是新房市场高端化与区域分化的根源。
随着第十批次土拍的公示，2025年上海的宅地供应落下帷幕。
总结来看，今年的土地市场有几大变化：
1）量缩价涨，供应结构中心化
全年出让可售住宅建筑面积415万㎡，同比下降15%。
涉宅用地出让金达2632亿，同比增长14%。
可售住宅楼面均价达6.7万/㎡，较5年前翻了3倍。
注：数据为人工整理，可能存在一定偏差，仅供参考
这背后是市区土地出让比例增加、滞销郊区出让面积减少。
传统外围供应大区如宝山、奉贤大幅缩量。
临港在去年缩量后今年直接断供。
而中心城区的旧改地块，如虹口、黄浦，仍在扮演重要角色。
增长最快的是青浦、徐汇、杨浦。
青浦是由于联发和长三角两家的大体量地块。
徐汇主要是东安地块，杨浦是旧改、公开共同发力。
2）隐性库存下降，新房还在去库存
全年出让415万㎡，新房预计供应500万㎡。
隐性库存进一步下降，健康度提升。
近年新房平均套均面积为125㎡，415万方可供应3.3万套新房，考虑到市区新房面积更大，实际可供套数可能只有3万套出头。
不仅远低于历史水平，也低于2025年预计的3.8万套新房成交量。
说明土地和带来的新房还在去库存当中。
3）非公开出让比例维持高位
415万㎡内，公开出让295万㎡、非公开出让（协议、收购、城中村等）120万㎡。
公开出让面积降至近年来最低点，但非公开出让比例仍高达29%，为历年次高。
说明市区旧改、资产打包、压箱底资产出售仍是主旋律。
新房市场：持续突破
土地供应质变，正推动上海新房市场进入“结构性”牛市。
一方面，上海的新房价格不断突破天花板。
24年9月新天地翠湖天地·六和入市均价21万/㎡，打破上海高层单价天花板。
25年9月黄浦区嘉里金陵华庭二期，入市均价20.5万/㎡，套均总价约8203万元。
其中，T2东边套865㎡的顶复总价约2.83亿元，单价达32.68万/㎡。
超过保利世博天悦30.27万元/㎡的最高单价，刷新上海新房大平层单价纪录。
另一方面，上海新房的产品力持续攀升。
政策松绑后，产品定位权还给开发商。
在总量受限的背景下，开发商在产品力上的角逐进入白热化阶段。
低密叠野、风貌别墅……市面上的好产品越来越多。
极致的精品，一直是塔尖客群的“心头好”。
数据来看，上海的新房豪宅销量一骑绝尘。
2024年上海7000W以上住宅成交超过500套，是全球豪宅成交最多的城市。
事实证明，一手房也可以专注品质改善从而真正完成供给侧的改革。
只是一手房和二手房的代际差正在越拉越大。
二手市场：价格承压
从土拍的局面和新房的热度能看出，上头是希望一手带二手的。
如果高价新盘成功热销，的确能带动周边二手次新一起狂欢。
以瑞虹新城为例：
今年2月瑞虹金茂地王诞生，瑞虹就进入了成交舒适区。
3月瑞虹新城成交近40套，都是上千万的大单。
要知道现在上海郊环外一些滞销楼盘一个月能卖8套都谢天谢地了。
像联洋整个板块好的时候一个月也就是60-80套。
但是，新房价格上涨能带动二手价格上涨吗？
房外房研究院制图
大宁的标杆次新，静安府、金茂府，慧芝湖花园都面临着降价压力。
我们也遇到因买了中建新房，降价急抛金茂府的客户。
其次，中环内土拍发力、郊区缩量 ，使得二手市场区域分化加剧。
中环内二手房虽库存占比不高，但因供给量过大且品质偏低，去化压力也上来了。
主因是核心区新房品质升级后，二手房性价比凸显不足。
而外环外受“825新政”取消限购的刺激，置换需求释放明显。
尤其是老破大，单价跌完了，未来也可能会跌总价。
比如00年以前的塔楼，00年到05年的第一代商品住宅。
现在外环外新房3房500万，中环外3房800万，客户都被截胡了。
面对新房带来的挤压效应，未来存量房如何与新房抗衡？
核心抓手就是要有绝对的不可替代资源。
比如地段、产业、强势真学区。
最后
由土地市场带动的上海房价变革还在继续。
未来，新房豪宅会一路向上，二手刚需会持续承压。
市中心房价100万一平，郊区房价100万一套，都有可能实现。
所以对于手中持有多余的刚需产品，尤其是拿来投资的，一定要加速卖出。
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