从众心理是人性中的一大弱点，而营销往往擅长利用人性的弱点。
人们通常认为热销楼盘意味着有更多人的认可，自己跟着买就不会错。所以，各楼盘都极力把自己包装成热销楼盘。
但有的楼盘销售结果差强人意，不如预期，于是选择假装热销，对外塑造出热销红盘的形象，我们今天来聊这样一个楼盘。
2024年底，华润以9736元/㎡的楼面价拿下了大石坝临北滨路洋炮局旁1宗纯住宅用地，溢价率12.67%。
该地块开发项目命名为嘉宸，号称华润最新的“宸系”作品。据说嘉宸是华润重庆现任营销总监马健到华润重庆后的第一个全新项目,有着重要的意义。
华润嘉宸占地仅约33亩，计容建筑面积仅约3.12万，项目分两个地块打造，共有8栋楼，设计了建面约185m²、143m²、140m²的三个四代宅户型，共有房屋200套。
华润嘉宸在今年5月份开盘，据说首开房源98套，卖了82套，开盘去化率84%，当时对外宣称截至5月25日首开成交金额超3.1亿元。
然而，根据克而瑞统计的重庆2026年上半年销售额Top50楼盘榜显示，华润嘉宸截至上半年只成交了2.15亿，离5月宣传的开盘3.1亿相差近1亿。
另外，铭腾统计的7月重庆销售额TOP20楼盘，上榜门槛为0.41亿，华润嘉宸并不在其中。8月重庆销售额TOP20楼盘，上榜门槛为0.38亿，华润嘉宸也不在其中。
这也意味着，华润嘉宸上半年成交金额加上7月和8月的成交金额，也不超过2.94亿，仍然未能兑现5月开盘时宣传的3.1亿的业绩。
开盘目标，可以在制作热销海报的出图设计师手上实现。
但开盘预支的业绩单，开盘后三个月仍未能完成，属实有点尴尬。
华润嘉宸开盘不及预期，其实主要还是项目自身条件所限，项目虽然有滨江优势，但各种缺点也非常明显。
第一，不利因素影响较大。
项目A地块西侧靠近红岩村大桥，红岩村大桥是公轨两用大桥，高悬于项目西侧，项目受到的噪音及粉尘影响较大。
项目B地块东侧规划是一处加油站用地。未来加油站建成之后，日常运营时会释放少量苯类等挥发性污染物，加上车辆进出加油时排出大量尾气，难免会对周边空气造成污染，长期接触可能增加呼吸系统疾病风险。
另外，项目虽然临江，但Ａ地块前面有大石坝街道办的办公楼，B地块前面有某园林公司的办公楼，对项目部分低楼层观江视野造成影响。
第二，总体配套较差。
大石坝区域内缺乏优质的中小学校，区域内的滨江小学、203中学都没有吸引力，而且距离项目也较远。
因为地块规模较小，项目自身也没有配建幼儿园，只能依赖周边老社区的幼儿园，也带来诸多不便。
另外，自身商业配套几乎可以忽略不计，步行范围内缺乏大型商业等生活配套，需要开车去大石坝东原商业或者去观音桥。
第三，产品缺陷较多。
首先，项目规模太小，而且是两个不相通的地块，每个地块都只有4栋楼，所以小区公共活动空间小，楼间距较窄。
其次，第四代住宅不少都存在私密性和安全性问题，而华润嘉宸在这一点上也是反面教材，令人失望。
之前我在网上看见一张嘲讽四代宅私密性的图片，充分展现了四代宅中“楼上老王”和“楼下阿妹”的互动场景。
我把这张图片中“楼上老王”和“楼下阿妹”两个人物图片抠出来PS在了嘉宸项目的实拍图上，似乎也是类似的效果。
另外，项目车位配比也不足，作为最小户型为140平米的高端定位社区，不少家庭会拥有两辆汽车，但项目车位配比只有1:1，未来业主可能遭遇停车难。
其实嘉宸销售情况不如预期是有端倪的，一是嘉宸在开盘前紧急上了分销，如果楼盘情况乐观的话，开发商不会急着给中介送钱。二是嘉宸开盘后两个销售经理离职，这类情况懂得都懂。
总而言之，嘉宸项目虽然是北滨路首个四代宅楼盘，但项目各种缺点也非常明显。嘉宸首开的价格偏高，无法支撑其销售目标，故而假装热销。
9月以来，嘉宸以一口价房源促销，新推的A组团房源的折扣力度远远B组团，同面积户型段价格相差巨大。
比如A4-1-802房源，建面138.73㎡，备案建面单价25483.87元/㎡，折算备案总价3535377元，而9月一口价为2874559元，折后建面单价约20720.53元/㎡，折扣大约8.1折。在四代宅新盘项目中，这种让价幅度算较大的了。
如果后期新推楼栋让价幅度够大，后期销售给力，后续真实成交业绩能够跟上来，那么嘉宸项目或许也有希望将假热销变为真热销。