今天想跟大家掏心窝子聊一个买二手房时，极其重要却最容易被忽略的细节——居住权查询。很多人查了抵押、查了查封，就觉得万无一失了，结果过户后才发现，房子里住着个“有合法身份”的陌生人，你根本没法搬进去。钱花了，房子却不属于你“住”，这才是最扎心的！
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一、 什么是居住权？为什么说它比“抵押”还可怕？
简单来说，居住权就是“房子不归我，但我却能合法住”的权利。
它是在《民法典》中正式确立的。一旦某套房子为某人（比如原房主的父母、朋友甚至保姆）设立了居住权，那么：
- ✅ 这个人就能合法地、长期地住在这套房子里；
- ✅ 哪怕房主把房子卖给你，过户到你名下，这个居住权也依然有效；
- ✅ 你无权赶走他，只能等他居住权到期（比如约定终身就是一辈子）或主动放弃。
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它和抵押、查封的本质区别是：
- 抵押查封影响的是交易和贷款，解决完就能正常入住；
- 居住权影响的却是你对自己房子的使用权，解决起来非常麻烦，甚至可能几十年都无法入住。
二、 为什么你的中介，可能根本没帮你看这一项？
很多人指望中介能把控风险，但现实是：
- 专业的大中介会将其作为重要核查项，主动提醒你；
- 很多小中介或个人中介，可能自己都不太清楚这个政策，或者觉得“多一事不如少一事”，懒得去查。
- 更有甚者，为了快速成交拿佣金，刻意回避这个问题。
所以请注意：查询居住权，应该是你自己要主动提出和关心的“必做事项”！ 别完全依赖别人的责任心。
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三、 怎么查？去哪查？手把手教你！
别担心，查询方法并不复杂，跟你查抵押差不多：
地点：房屋所在地的“不动产登记中心”（或政务服务大厅）
步骤：
- 带上自己的身份证原件；
- 提供你要买的房屋的准确地址和产权人信息；
- 在窗口明确要求：“我想申请查询这套房屋的完整登记信息，包括有没有设立居住权。”
工作人员就会帮你打印一份《不动产登记查询证明》，上面会清晰写明是否存在居住权登记、权利人是谁、期限多长。
⚠️ 重要提示： 目前有些城市支持线上查询，但为了保险起见，建议还是去线下窗口当面查询并盖章确认，最为稳妥！
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四、 如果查出来有居住权，怎么办？
如果真的中招了，先别慌，你有两个选择：
- 要求卖方解除居住权：这是最根本的解决方法。让房主去找居住权人，双方共同到不动产登记中心办理“居住权注销登记”。办妥之后，你再进行交易和付款。
- 在购房合同中明确约定违约责任：白纸黑字写清楚：“该房屋若存在居住权，卖方需承担违约责任，赔偿总房款XX%的违约金，并同意买方退房。” 这样能最大程度保障你的权益。
记住：千万不要听信任何口头承诺！所有问题都必须在过户前彻底解决！
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总结：给自己提个醒，买房路上少踩坑！
买房是人生大事，每一个细节都关乎未来几十年的幸福。
- 记住一个原则：过户前，必须去不动产登记中心做最终核查！
- 说一句话：“麻烦帮我查一下这套房有没有设立居住权。”
多花一小时，避免大麻烦。希望每一位朋友都能安安心心、顺顺利利地住进自己的新家！