阅读提示
本篇是案例分析文章总第262篇 民事类 实体类
主题是案外人执行异议之诉第148篇之房屋第87篇.
法条适用：《执行异议复议规定》第二十九条
“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
当事人中：
绿色字迹为争议之诉被告或原告方，最终结果是胜诉亦或是部分胜诉
黄色字迹 基本为第三人，或者是原告亦或者是被告。一般是被执行人
红色字迹为争议之诉被告或原告方，最终结果是败诉亦或是部分败诉
提出问题（作者原创提炼）
在审理案外人执行异议之诉案件中，基于生活的状态层出不穷，案件事实的归纳总结总是各不相同。
当事人（案外人）对于早年购买的“二手房”，现阶段仍未办理变更登记的房产；遇到是具有“法定拍卖优先受偿权”申请许可执行人时，如何成功成为“阻却执行人”？
华山一条路！适用《执行异议复议规定》第29条。
但是，关键问题在于：第29条设定的规范要件是“新建二手房”，那本案中的“二手房”又将如何认定？
裁判要旨（作者原创总结）
案外人执行异议之诉的审理价值取向并非像“确认之诉”那样，能够对权属进行“非此即彼”的确认和裁决；而判决结果仅是尽可能的在“申请许可执行人”和“阻却执行人”之间找寻“谁更趋向于被保护”这一价值判断。
当法官结合“案件事实”后，以“自由心证”提取的“内心确信”在适用法律时，发现法律规范的构成要件不足以支撑说理时，此时，需运用逻辑对“论证的事实”进行扩大外延，进而得出合理结论。为更值得保护的“价值判断”提供说理支撑。
案例索引
①农行大连（一审原告、二审被上诉人、被申请人）与某公司（一审第三人）金融借款合同纠纷一案，法院判决某公司偿还农行大连借款本金15870829.02元及利息等；二、农行大连对某公司用于抵押担保的房地产享有抵押权、优先受偿。
上述判决查明，在2001年8月28日，农行大连、某公司双方办理了抵押登记手续，案涉房屋包含在抵押财产范围内。
②执行过程中，法院查封案涉房屋。
③另查明，2001年9月9日某公司将案涉房屋卖于案外人范某，《商品房买卖合同》以及《商品房销售专用发票》载明支付全部购房款110万元。
④案外人范某于2011年3月22日又将案涉房屋卖与马某（一审被告、二审上诉人、再审申请人）。签订《房屋转让协议》，约定马某购买案涉房屋，房款150万元。马某提交自2011年10月15日始分别向某红路名下的账户转账共计150万元的银行回执单。
⑤农行大连起诉请求：
1.判令案涉房屋继续执行；2.马某承担全部诉讼费。
法院判决
一审法院：大连中院（2023）辽02民初376号
结果：继续执行案涉房屋
理由：
1、根据生效判决，农行大连对某公司用于抵押担保的案涉房产享有抵押权，在约定的抵押担保范围内对抵押物以折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。
2、马某提出案外人执行异议。
必须符合《执行异议复议规定》第二十七条规定的“除外”内容及对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
3、马某系通过买卖二手房的形式取得的案涉房屋，也即原房屋买受人范某若满足《执行异议复议规定》第二十九条规定的消费者生存权成某的条件，则马某基于范某路的权利转让方才具有排除案涉房屋执行的情形。
4、范某与某公司的房屋买卖合同约定的房屋价款110万元，根据日常交易习惯，购房人应对大额出资及款项的流转予以合理的证明，不能仅凭购房发票即可认定买卖交易的真实性，且案涉房屋亦没有办理相关的备案手续。
5、马某作为案外人主张权利，不仅要对向某红路购房承担证明责任，同时亦应举证证明范某享有案涉房屋所有的权利。
经法庭询问，马某称范某可能已经离世，无论范某本人是否在世，马某作为提起执行异议的案外人，在与范某签署房屋买卖合同之时，尤其是在范某路尚未办理案涉房屋权属转移登记且亦未进行房屋备案登记的情形下，应对所购买房屋具有的真实属性及合法权利负有审慎的注意义务。
反观本案已查事实，马某并不能提供范某出资或已完成付款的证据，不足以认定范某已经实际支付案涉房屋的款项，进而就不能认定马某受让房屋的权利应获得法律的保护。
◉马某上诉
二审法院：辽宁高院（2023）辽民终1934号
结果：驳回上诉，维持原判
理由：
1、马某提举的证据只能证明其与范某签订了房屋买卖合同、其向某红路支付了全额房款、其从范某手中获取了房屋进行居住以及范某与某公司之间存在《商品房买卖合同》《购房发票》，并不能证明范某实际向某公司支付了购房款。
2、一审在马某提举的证据不能证明范某实际向某某公司支付了百分之五十购房款的情况下，认定从房地产开发企业处购买案涉房屋的范某不享有排除抵押权人强制执行的民事权益，进而认定马某也不享有排除抵押权人强制执行的民事权益符合法律规定，并无不当。
◉马某申请再审
再审法院：（2024）最高法民再309号
结果：
一、撤销一、二审判决；
二、驳回农行大连分行的全部诉讼请求。
理由：
一、马某再审阶段提交的前述证据，构成足以影响原判决的新证据。
1、马某于再审阶段提交的大连市商品房预收款专用发票记账凭证、中国农业银行现金交款单、转账凭证等证据，可以证明范某的母亲李某向某公司交付案涉房屋购房款共计110万元，范某与某公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》。
2、结合本院认可的一、二审查明的事实，在案涉房屋被查封前，马某与范某签订《房屋转让协议》，马某依照合同约定向某红路支付购房款150万元购买案涉房屋后用于居住，其名下亦无其他房产。
二、本案符合《执行异议复议规定》第29条规定的相关要件，马某排除强制执行的民事权益。
本案农行大连基于对某公司享有的金钱债权申请执行。
案涉房屋系登记在某公司名下的商品房，马某在案涉房屋被查封前，与范某路签订《房屋转让协议》，并支付购房款后用于居住，其名下亦无其他房产。
农行大连提出的马某是从范某处购买的二手房，不属于商品房消费者，不能对抗其依法享有的抵押权的答辩意见，
本院认为，马某虽系与范某签订购房协议，但案涉房屋始终登记在房地产开发企业某公司名下，尚未完成首次变更登记，故仍属于新建商品房，不属于二手房。
马某购买案涉房屋后用于居住，其名下亦无其他房产，即马某购房确系为满足其生存需要。
关键词
扩大、外延解释
逻辑解释