所谓洼地，可以理解为价值明显不匹配地段，或者明显比周边地段矮一截。
不过，楼市的价值转移很多时候是板块轮动，所以洼地也不会一直低洼，崛起只是需要契机。
但可惜缺乏核心产业、大型商业和文化地标，和caz失之交臂，整个中央活动区缺失的那一块就是斜土路。
上世纪初斜土路上建造了很多工厂，50年代又建造了日晖、江南等10个工人新村，烟火气浓厚。
后来打造了一些普通的商品房，档次不高。随着时间流逝，这些商品房也渐渐老去，落后时代。
如今的斜土路，凸出特点是一个老字，老房子，老龄化，老界面。
不过，好歹守着内环的底子。斜土路地铁十分便利，4号线（大木桥路）、9号线（嘉善路）、12号线（嘉善路/大木桥路），自驾也很方便。
而且斜土路周边全是大佬，西岸金融城，徐家汇，淮海路。商业、医疗配套都是顶级的，这些资源都可以共享。
最关键的，是斜土路一带正在大规模拆迁旧改，直接让斜土路咸鱼翻身。
所谓上海拆迁看徐汇。2025年徐汇的预算大幅度提升，430亿全市第一。对比2024年接近翻倍。
去年的东安新村，轰动全上海。今年还有硬菜，江南新村。
江南新村一村二村全部在征集范围内，同时还有小木桥路511弄1-6号，涉及1187户家庭。
除了江南新村，还有日晖二村、日晖六村、西木小区、枫林新村，加起来号称是斜土路“5虎”。这些小区都有旧改预期。
日晖六村37-47号（单号）
香樟苑美丽家园。
可以看到，斜土路的旧改是全方位的，什么拆迁，原拆原建，美丽家园全都上。
因为拆迁预期，江南新村的房价也开始逆市增长。
2024年还是八九万的成交价格，2025年最新的成交单价已经13.3万了。
斜土路充满光明的未来，正在到来。
真如顶着“副中心”的名头，被李老头耽搁了二十年，如今终于雄起了。
今年真如趁热又出了四大规划，“真如之心、上海西站、真如翠谷、真如商务单元更新提升规划”。
看来普陀下了决心，势必要把真如打造为真正的区域中心。
真如发展可以分三个阶段： 
2001-2015年：磨磨唧唧搞规划，啥也没干成，错过黄金时代。
2015-2023年：终于开始拆红旗村，建成了中海环宇城，速度提上来了点。
2024年后：这次规划很细，专挑痛点下手（比如拆高压线、修路）！
目前真如还有两大难题要解决：
招商：写字楼是便宜（比静安寺便宜一半多），也租出去一些，但还缺大公司扎堆形成产业链。得吸引更多牛企来，才能真旺起来。
拆迁：内环边和铜川路附近还有大片老破房子，想彻底变样就得拆了重建。
而真如翻身，对上海北部是大好事！
现在北边就一个大宁能打，真如起来了，能带动一大片。虽然现在问题还不少，但这次规划和决心看着挺靠谱，希望能跑快点，别再让人失望了。
因为缺少产业，北蔡一直没什么宏大的规划，在浦东乃至全市都是个十分低调的存在。
其实北蔡的区位优势很明显，北接花木，西接杨思前滩，东靠张江。
金融高地，企业总部，科创中心，周边的一众富邻给北蔡带来了大量的优质客群。
轨交这块，北蔡有7号线、13号线、18号线三条轨交，站点均匀分布，乘车便捷。
尤其13号线开通后，北蔡不论是到浦西市中心的新天地、南京西路，还是到世纪大道、前滩、张江上班，都很方便。
区位和交通的优势，让北蔡一直是浦东一个热门的置业板块。
不过北蔡除了大华片区，其他地段给人的感觉一直很村很土。
毕竟最初开发的时候，北蔡被当做动迁基地，接收了大量从市区动迁过来的居民。
这里的动迁房很多，居住品质、城市界面都很一般，比如莲溪、南新、绿川、鹏海几个社区。
但在规划加持，持续开发之下，北蔡全新规划的楔形绿地正在悄然崛起。
北蔡目前有多个新房在售或即将上市，其中三个位于北蔡楔形绿地片区。
这里的新房价格也比较亲民。西派海上88㎡的小三房，总价700多万。
2025年5第四次开盘，248%认筹率，触发积分并且轻松日光，
北蔡的楔形绿地片区，可以说是浦东内中环最后3个完整开发的板块之一。
内中环 全新界面整体开发 生态环境，最关键的是与张江一路之隔。
未来会成为大张江的一个优质住宅配套社区，新房都被张江客抢光了。板块内有新建的公办幼儿园 小学 初中全套升学链条。这也是浦东客群最在乎的东西之一。
曾几何时，苏河湾在上海传统内环版图中存在感不强，但近年实现显著“逆袭”，其地段价值已超越老静安众多区域。
1）基本面上，“十四五”以来，苏河湾功能区累计实现税收350亿元，连续三年实现两位数增长，去年一季度实现税收34.98亿元，同比增长12.8%，增速超过南京西路功能区。
2）作为新静安的滨河区域，苏河湾亿元楼林立、高能级总部企业集聚，也留存着大量的历史风貌建筑，人文色彩浓厚。
目前，这里已汇集23家跨国公司地区总部和20幢亿元楼，Coach、Canada goose、Sandro、Maje等奢牌企业总部落户苏河湾。
商业有苏河湾万象天地、静安大悦城、宝格丽酒店、苏宁宝丽嘉酒店；
而且苏河湾作为一江一河的交汇处，是上海少数几个步行范围内可体验苏州河、外滩景观和都市繁华的区域。
依托“世界级滨水区”的高定位，苏河湾成为顶豪项目聚集高地，代表性项目包括华侨城苏河湾、龙盛福新里、中粮天悦壹号、龙盛湾上、宝格丽酒店公寓、安康苑等。
而且在户型上与新天地等传统豪宅区错位竞争，不会被挤压需求。
整个板块的转折点其实是在2014年，浦西第一高住宅——华侨城苏河湾，横空出世，带动板块崛起。
苏河湾有华侨城，类似徐汇滨江有云锦东方，绿城黄浦湾带动了南外滩。
加上2015年静安与闸北合并提升地段认同；商业能级提升（如万象天地、宝格丽酒店）。
5）作为新型网红区域，苏河湾的租金表现强劲，持平老静安。
龙盛福新里185㎡租金达5.1万/月，租售比近3%，区域消费能级可见一斑。
整体来讲，苏河湾板块凭借区位、交通、商业配套已成为上海北区顶流板块。租金韧性强、新房机会多，但要注意二手房价格回调风险。
最后，可以看到，这四个逆袭地段都在市区，其中真如北蔡位于中环，适合中产改善；苏河湾斜土路位于内环，适合有钱人顶豪。
在走过了城市摊大饼的年代，上海开始强势重仓市区，对于我们买房人来讲，买在市区的确定性也更高。
#artContent h1{font-size:16px;font-weight: 400;}#artContent p img{float:none !important;}#artContent table{width:100% !important;} |