尽管已经「连跌三个月」，但随着7月的开启，杭州二手房的半年度成绩单依然给出了还不错的答案：
根据杭州贝壳研究院的数据，上半年二手房共计网签48926套。比2024年上半年的43270套，增长13%；环比2024年下半年的50362套，下滑3%。
就算是连着下滑第三个月的6月份，杭州的二手网签量，也有7335套，在跟历年6月份的对比中，也是平均以上的成绩。这已经是非常不容易了。
 ☝杭州半年新房二手房成交量对比
「接下来会越来越差的。」早在4月那个破万的二手房成交记录出现的时候，经纪人洪姐就已经这么断言。
她在市中心，卖了十多年的二手房。但今年三四月份「学区潮」，她收获最多的单子在申花，在「华丰三兄弟」，在绿城·馥香园，还有少量成交在文晖的和品，这才是她的「原生地盘」。
而这些都是刚刚交付不出一年甚至半年的次新房，再具象些，是「700万以上的改善次新房」，大几百万甚至千万级房源成交火热，而原本为了学区愿意花小几百万的人已经基本消失不见了。
就算有，也只肯在200万以内：「就当买了个消费品了。」
这不是一个月两个月的事，而是从去年就已经初露端倪，贯穿了整个今年上半年。
看看杭州贝壳研究院的数据，成交前十的除了中天·珺府、桃源小镇和回迁房杜诗苑，全部都是次新二手房。
而这三个「除了」的楼盘也特征一致：非常便宜。中天·珺府和杜诗苑几乎只有百万左右的总价，桃源小镇相对高一些，但在整个未科也是「门槛价」的水平了。
再看11-20位，也基本都是总价能控制在两三百万的房源为主。300-500万左右的，原本的主力买房人群，在今年上半年纷纷选择「退却」。
而洪姐的担心，也正源于此：「这部分人不买房了，也就意味着后续无论是成交量还是价格，都撑不起来。」
总价三五百万的二手房主力购房人群，为什么不买了？无非是三个字：不甘心啊。
第一，限价解除后，新房的迭代太快了，对二手房造成冲击。
300万-500万的总价，在新房市场上的选择面虽然也不多，主要集中在运河新城、金沙湖、华丰石桥、未科云城这一带，但是你能在这里买到的房子，一定是「鹤立鸡群」一般的存在。
无论是公区还是室内，无论是立面还是整体调性，都更进一步。但这批楼盘的定价，不会像「地王级」新盘那样令人高不可攀，依旧微妙地维持更多主流家庭能够得到的地步。
有得选，你肯定想去试一试新盘。接下来，连得房率都要越来越高了。
你会发现每个区都在努力冒出新的「头部教育资源」，这样的投入普惠了更多人，让顶尖资源不再是少部分人的追逐和享用，而是更多人可以触及到的。
当学区资源被「稀释」，很多人又愿意去投奔更新的房子了。
第三，挤干投资水分看清内心，人人都是「既要又要还要」。
对于很多人来说，300万-500万依然是「六个钱包」，依然是全家托举，还是一份没有那么如火如荼上涨的资产，每个人心里都存着一份不甘心：我都想要啊。
但「都挺好」的事情注定意味着高总价，但凡让出一步条件，必然意味着把钱包再捂紧几分。要么加预算，要么减需求，两端被拉伸，中间渐渐稀薄。
这种势头，短期内还是会继续。毕竟，次新房的交付一个接着一个，地王的出让一块接着一块，市场的高光永远只会给更有「话题性」的存在。
但巧了不是，这个市场上绝大多数的二手供应量，依然是那些「平平无奇」的存在，哪里都占一点，又占得没那么有优势。
而且还有关键的原因——整个上半年，针对楼市，尤其是针对二手房市场并没有出现高刺激性的政策，即便有一些板块的二手房价格在「水涨船高」，但也高不到普通的二手房上。
它们被放在了市场优先级的生态次位，很难再掀起什么市场风浪，但正因如此，才能够让更多人用相对划算的价格买到。
只要价格到位，大部分的「不甘心」会烟消云散。大部分人要的也都不是成交榜单上的第一第二，而是实实在在到手的房子，或者能换成更好房子的资金，这样，市场的齿轮才能更顺利地，环环相扣地滚动起来。
本文主笔︱周羚 总编辑︱裘维维 出品︱细嗅文化
常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛
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