微精选

前几天，万科在西安拿地了。

秦汉新城的万科·理想城项目补仓，拿下两宗合计30多亩的低密地块，共计耗资接近1.7亿元。

比这宗地本身更能引起大家兴趣的，是万科。

网上各种消息满天飞的万科，终于有了个“积极信号”。

01

最近一段时间，很多场合里大家提到万科。

比如。

编辑部讨论选题的时候 / 跟炒股的朋友们吃饭的时候 / 同行们坐在一起感慨房地产过去与未来的时候……大家总不免会说到万科。

无论如何，我都不想用不太友好的开头，去回顾这家企业。

就像即便此时此刻，很多购房者和万科业主，在提到这家企业时，也只能感慨：万科竟然也遇到了危机 / 万科现在房子的隔音质量变差了 / 万科物业这几年感觉也不如之前了……

但末了，还得来一句：“原来是真好”。

说不清是在感慨，还是在怀念。

你看，大家还是念旧情的，这无论是在当下房地产行业，还是对于房地产开发企业来说，都是件难能可贵的事情。

02

该怎么来描述这家企业？

我第一个想到的是这两个字：专业。

万科大概是行业内，最早实现开发流程化、产品标准化、服务体系化的企业。

具体来说。

在拿地开发上，就是著名的“5986”原则，拿地开发、销售回款做出明确规定，让盖房子像制造业的流水席一样快速稳定；在产品打造上，形成固定的产品系，严格的产品把控体系，最终实现品质的稳定兑现；在社区维护上，万科也是行业内最早重视物业服务的企业，万科物业的标准，一度是行业标准。

注：6986原则，即“拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出8成，产品必须6成是住宅”

尽管“高周转”如今被很多人视为“万恶之源”。

但在当时，这种标准化、流程化、可复制的体系和经验。

加上万科的“事业合作人+员工跟投制度”的激励，七年时间，万科曾千亿达到了六千亿规模……无论是开发速度、项目品质还是物业服务，都大幅领先于行业。

被学习、被模仿，超越万科成为很多房企目标。

对买房人来说，万科几乎就等同于靠谱、安全、品质与好服务的代名词，已经与它的规模无关，与它的地段、产品无关。

作为从业者，我们见证了万科的辉煌。

曾引领一个时代。

03

万科究竟是怎么衰落的？

电视剧《太祖秘史》有这样一句台词：入关后自有大儒为我辨经。通俗点说就是“成王败寇”。

万科遭遇困境以来，关于这个话题的分析铺天盖地。

人们从万科“事业合伙人、员工跟投”等制度入手，从爆料的万科“影子银行”入手，从万科“多领域布局”的亏损入手，从万科给上市公司“不合理利润”入手……

最终都指向一个结论——

万科的衰落早有预兆，其实我早就看出来了。也有人把矛头指向高管团队，更具爆点，也更容易获得流量……

但我想问一句。

没有这些，万科就能一直辉煌下去吗？

04

都知道万科现在缺钱。

但曾经以稳健、实力、三好学生著称的万科为什么会缺钱？我想，这才是万科衰败的关键所在。

我想分享两个细节。

第一，万科的地。

前几天，万科刚刚在秦汉新城拿地。

客观来说并不属于西安当前的热点开发区域，我们可以再看看万科在喊出“活下去”之后，西安主要在售的几个项目，分别在东二环外、蓝田、秦汉、沣西、高陵、咸阳。

万科上一个在主城核心区域的项目，还要追溯到万科·翡翠国宾。

甚至于，我们还可以再往前一些，万科在西安开发的著名项目，几乎主要以“城”为主，城的另一面，叫做“非核心”。

第二，万科的产品。

2018年开始，西安TOP级产品系不断涌现。

再看万科。

客观来说，翡翠国宾在当时做的确实不错，但在产品上并没有拉开与其他竞品的差距，而之前或者之后，万科在西安各个项目的产品力，主要还是维持了之前一贯的风格，刚需、刚改产品为主。

视野再大一点，这几年全国豪宅市场全面爆发，你有听过万科哪个豪宅产品系，或者说做出的豪宅作品名声大震吗？

每一个时代，都有自己的主语。

在地产的莽荒时代，城市化、城市扩张、居住需求满足，更快盖出适合普通人品质社区，万科的标准化、体系化，使得它在这一时代实现领跑。

可近几年来，城市更新、高品质住宅、单盘主义成为主基调。

05

万科的衰落，某种程度也是行业的缩影。

2018年万科的全年销售业绩超过了6000亿，这样规模的房企，想迅速掉头转身并不是一件容易事，恰巧，又遇到了地产的深度调整周期，今年上半年万科销售额只有686.6亿，只剩下巅峰时期的20%。

销售难、回款慢、摊子大……

我想，摆在万科管理层面前的首要问题：一定不是“该怎么调整战略”，而是怎么“活下去”。就像它当年那让人目瞪口呆的海报。

时代留给万科调整的时间，其实并没有多少。

根据公开数据：截至2025年上半年，万科短期借款231.46亿元，一年内到期非流动负债1347.13亿元，而账上货币资金仅740亿元。

尽管有深圳地铁给万科多次“输血”，但现金流的缺口依旧庞大。

且，地产迟迟没有回暖。

06

宝万之争，随着深铁成为万科最大的股东落幕。

当时，深铁是中国最赚钱的地铁，万科是地产界的“三好学生”，可谓门当户对，也正是如此，深铁在成为大股东的同时，并没有选择敢于实际层面的管理，万科依旧维持了之前的框架。

但如今，情况已大不相同。

过去的2024年，万科全年亏损约494.78亿元，是万科创立34年以来最大的一次，深圳地铁全年亏损334.61亿元，遭遇10年来首次亏损。

客观说，万科已经成为了深铁的累赘。

在深铁不断用真金白银给万科“输血”的同时，深铁也开始接管万科。

当年成为大股东，地产行业正意气风发时，深铁也耐住了性子选择“不干预公司经营”，而在这个多事之秋，深铁却开始频频空降高管进驻万科，实质上对公司进行掌控。

之后的故事大家都知道了：管理层大换血、万科区划大调整，被查，被追责……

这意味着，摆在深铁面前的问题又多了一个。

第一，怎么帮助万科走出困境；

第二，如何自上而下重塑新的万科？

到那时，也许我们就该再问一句：万科还是那个万科吗？

07

万科的故事没有落幕。

我不知道，后来的人会怎么评价万科这家企业。

但我会一直记得，曲江创意谷建成后，在万科公司看到的那一句标语：希望城市最美的那一段，总是因为万科。

至少，他们曾经做到过。

祝好！