微精选

这个数值决定了你住得挤不挤！这个数对应的就是你这块地上能盖多少房子，数值越小，住得越爽！

基本参考：高端改善(如别墅或联排)一般在0.3-0.8左右，中高端改善(洋房、小高层)一般在1.0-1.8区间内。

2、绿化率

小区园区基本分两大类，绿化和硬化。绿化很好理解，种树、种草、搞花园，让人舒服的都是绿化。硬化一般就是铺水泥、铺砖头、搞停车场，这是给业主提供方便的。

合理布局的小区是两者相互平衡的，你不能全是硬化，一点生机意趣都没有，也不美观；你也不能全是绿化，连个路都没有，住菜地里了？

绿化比较好的小区，相对园区环境更好，植物本身的光合作用和灰尘吸附作用，就是会起到对人友好的作用。绿化好了，你甚至会觉得夏天园区内的温度都比外面低一些，空气都是干净的。

基本参考：改善型住宅园区绿化率起码要做到 35%~50%，越高越舒服。别信开发商效果图，看现房+查规划！合同里写明绿化率标准（树种、草坪类型、养护责任）避免后期扯皮。买房时一定盯死这个数，别住进去才发现是“水泥监狱”！

3、总户数

这个很好理解，总户数多少就相当于开发商怎么“切蛋糕”。一般户数少的小区多为高端改善盘、别墅区；而户数多的小区，大多是刚需大盘、公寓楼。

总户数多的小区，问题可就太多了，楼道里垃圾堆成山，已经成了家常便饭；给物业打电话，常年占线打不通；租客占了一大半，晚上直播+喝酒嗨唱，太要命了；电梯动不动就坏了，家住高层的我已经找中介准备卖房了！

基本参考：

4、梯户比

简单来说就是 “几部电梯伺候几户人家”，直接决定每天等电梯多久、挤不挤、烦不烦！梯户比越低，住得越爽；梯户比高就受罪。有这么个说法：“1梯1户是皇帝，2梯4户算平民，1梯8户像难民！”

基本参考：

5、车位比

车位比决定业主停车难不难。高车位比（如1:1.2及以上）就能很轻松停车，低车位比（如1:0.4-1:0.8）这就得抢了！车位不论是售价还是租赁价格，低不了，放心吧。

基本参考：改善型住宅梯车位比1:1.2以上，每户至少1个车位，访客也有地方停。注意，有些“高端盘”车位只卖不租，逼你花几十万买车位，这个提前问好哦！

6、得房率

钱付了，花钱买回来的，你自己家里实际能用的面积到底有多少。现在第四代住宅最主要的升级改善要点也就是这个！

目前第四代改善型住宅得房率普遍都在103%-120%区间内，多数是通过室内花园、露台、阳台等形式的赠送面积实现的。不过关于得房率也有伴随性问题，房本面积是多少？采暖面积是多少？物业费收取标准按照那个标准走？等等诸如此类的吧，主要是后期入住后的各项费用怎么收取的问题。

7、日照时长

就是你家每天至少能晒到太阳的最低时间限度，日照少了人会缺钙、房屋阳光直射减少、紫外线减少、细菌滋生更快、更阴冷潮湿、更容易生虫子。

基本参考：

避坑点：

小心“西晒”，下午太阳直射的房间（朝西），夏天热到爆炸；南方别贪多，日照太长反而夏天变蒸笼，平衡更重要。

8、窗墙比

外墙的“窗户面积”占“整面墙面积”的比例。窗墙比大，家里越亮堂；窗墙比小，家里墙上就一面小窗户，采光就会差，白天可能也要开灯；而且人会有压抑感；通风也会差，尤其南方梅雨季易潮湿；

基本参考：

改善住宅可以适当提高窗墙比40%~50%（南向立面）

避坑点：

警惕‘全玻璃幕墙’住宅，北方冬季冷辐射明显，优选南向大窗+东西向小窗的户型布局。

总结：

改善房的核心是“住得舒服”，可不仅仅只是“面积大”就行了！把这8个要点记牢，时不时拿出来看一看，测一测，以后再买房，销售再能忽悠，也唬不住你！