微精选
有没有一种可能，效果不好，干脆停掉，避免大家看出破绽，更加不买了。
看到其他答案，有夸地方政府，很清醒才停掉此政策，有没有一种可能他们不清醒，只是每个方法都试一遍，反正不见棺材不掉泪？
这年头，除了干正经事，它们啥都干的，毕竟经济一好，所有的问题，都可以被盖住，经济不好，盖不住问题就完了，它们本身就是最大问题。
要不然哪来的16、17涨价去库存。
我看，今年六月，是个转折点，过年还早呢。
还是信贷风险问题：
30%首付，加上亲朋消费贷大概20%首付就够了，也就是20万能撬动100万的资产价格，5倍杠杆。
20%首付，加上隐形杠杆和消费贷等10%就够了，也就是10万就能撬动100万的资产价格，10倍杠杆。
假设居民收入预期稳定，房企把钱拿来建房子，那么居民是可以咬咬牙还款的，即便真的10倍杠杆上车，郑州能保证居民收入稳定提升么？能保证房企回款不是堵窟窿而是盖房子，控制烂尾楼比例不要进一步扩大吗？
假设不能，5倍杠杆和10倍杠杆，你觉得哪一种居民断供的可能性大呢？70%首付风险是居民的，30%首付只要资产不缩水二三十，银行承担的风险可控，10-20%自有资金，剩下的全是房贷和消费贷，出了交付问题或者大幅度价格下跌，风险在谁身上？这就是我国版的次级贷款问题。
河南的金融体系监管问题堪忧啊，几百亿的存款到现在还讲不清楚，存款都搞不清楚，监管不好，搞十倍杠杆炒房，那雷可就大了。
谢邀。
郑州也是咬牙了。
河南去年雨灾、今年严控，一波生产上砸农业，一波制造业上砸物流（入豫黄码）。
前者是河南的刚性任务，后者是河南的希望。
像郑州，去年粮食总产量下降7.6%，其中秋粮产量减少14%；
规上工业企业利润总额下降17.9%。钢材下降17.3%，水泥下降11.9%；
税收收入833.8亿元，下降4.2%；一般公共服务支出136.6亿元，下降14.1%。
郑州去年大的数据都不好看。今年前半年的严控和后半年的财政兜底核酸常态化，估计数字也好不到哪去。
而郑州已经连续四年土地出让金下跌了。
18年，约1400亿；19年，约1300亿；20年，约1000亿；21年，约960亿。
今年肯定还得跌，连跌五年。
但其实郑州这个跌幅还好，去年河南多个城市土地出让金跌幅在30%到50%之间。郑州是靠集中全省的资源才把跌幅拉缓。
之前被实业掩饰的问题暴露了出来。
十二五期间（11年到15年），郑州拆了627个村，迁了175万人，快速城市化。
河南全省都差不多。18年河南发报告（《关于限制土地管理情况的专项工作报告》），省内闲置土地有21万亩，全国第一。
众所周知河南是个人地紧张、种粮任务急迫、工业用地严重缺乏的省份。这就是棚改的魅力。
19年棚改已经大刹车，20年7月，河南表示下半年还得开工50万户城镇老旧小区和12.9万套棚户区改造。
郑州号称“3000套烂尾楼盘”就是这么来的。
你看郑州现在又开搞“正负零”预售了，盖了一层楼就可以卖一栋楼。
今年虽然年景不好，但是该买单还得买单。
郑州眼下存续债约1300亿元，其中一年到期的约430亿元，下半年怎么着也得还250亿元左右。
单看数字不算大，但再小的债也是靠卖地来还，郑州各区县土地财政依赖度都在87%以上。
借旧还新不要想，“决不允许通过新增隐性债务上新项目、铺新摊子，严禁以企业债务形式增加隐性债务，严禁各级政府通过金融机构违规融资或变相举债”，这是文件精神。
再合计一下三保里的市级刚性支出，卖楼呗。
这时候更尴尬了，因为郑州不是小城市。
这轮“楼市松绑”，三四线城市是可以比较尽情的，从导向看上头基本默许。
但二线只能松一点限购，不能完全放开，隐形标准上（我猜的）二线要坚持不炒原则。
郑州这小半年的操作是拼了命往三四线的管控尺度上靠，然后被拎回来。
20%首付确实有点猛，是要接电话的。
承接东南产业转移是传统正道，但产业需要稳定的生产和物流环境，产业流入消化资产泡沫也需要时间。
我就不批判郑州了，只能说郑州这波黔驴了。
首先说我的结论，绝对不支持以任何形式降低首付比例，这会埋下系统性风险的巨大隐患。
趁着郑州低首付的问题，我来给大家说一个很多人一辈子可能都没遇到过、没听过的操作，这个操作会造成极大的风险。
具体的操作流程如下：
张三卖房，标价210万元。
李四来买房，经过商议，成交价为200万元，首付本应该只需要60万。
但是合同却是300万，李四首付90万，向银行贷款了210万。
当张三拿到90万+210万购房款到账后再给李四转100万元现金。
在这个过程中，让你看不懂的是为什么合同要标高100万？
原因就是李四利用杠杆从银行套取现金，原本李四只需要首付60万，但是将首付多提高30万竟然可以获得100万现金，而且还是30年分期，年利率4个点多点。
这100万-30万=70万就成了李四继续在投资或者其他数字货币、期货、股票等投资的本金。
大家一定要注意下，我这里是为了举例子，因此选择了这样一个案例，实际生活中即使有银行评估房价体系，但是即使同一个小区同户型是存在不同价格的，一个均价三万的小区，100平的房子，便宜的有260万，贵的有350，这些都是不同装修、家具、车位、储藏间、楼层综合导致的，因此这个差值完全足够套钱的人操作了，银行评估体系并不是阻碍，即使是也有很多渠道可以有偿包装。
如果首付比例降低会发生什么？如果你看不懂再把我上文提到的内容反复看几遍，你会发现李四可以用更少的资金配合张三套更多的钱，还能得到一套房子，炒房+投资两不误，买个房反而现金流更充足了。
你猜有没有这类人，资产增加了一套房子，还用几十万买比亚迪、宁德、九安医疗翻几倍实现了房股双赢？
你可能会问，既然掏出来的钱能生钱，那应该没有风险啊？那么有几个人套钱出来是理性投资呢？有几个人能真的做到钱生钱呢？
郑州不是首付的问题，是烂尾楼的问题。
河南唯一211门口，未来国家超算中心隔壁，永威金桥西棠小区竟然也烂尾。
业主大部分是响应郑州【人才引进】政策来河南的硕博（包括北大，复旦，人大，武大等），部分已入职郑州大学。
没想到，来了就买到烂尾楼，人财两空，血本无归。
据说是被某rddb【崔红旗】挪用了16亿盖房款，2年都追不回。
惊不惊喜，意不意外？
郑州烂尾楼都成全国第一了，你哪怕0首付，我看也没人敢买期房。
我就问，郑州补贴10w，0首付，让你贷款300w，30年，月供8000，在郑州买期房，你敢吗？
28%的烂尾率，四套出一套烂尾。
现在，已经不求郑州房价崩盘，只求我市价把钱付了，你倒是把房给我啊！？！？
说个河南的具体情况，之前某知名房企给了一个政策，堪称绝户。
郑州的一个垃圾盘，比郑州机场还远，卖不出去那种。一套房子70万，按理说首付21，房企找另一家金融公司配盘，逻辑是这样：
你是一个河南淳朴的老农民，买不起郑州的房，孩子娶不起媳妇，怎么办？
1. 把房子卖给你，按理说你要出21万的首付
2. 这21万不用你出，金融公司贷款给你
3. 买到房子之后，房子抵押给银行，贷出50万来，把那21还了，还剩29万，这里面中介公司再抽八九万
4. 剩下20万，装修，买车，娶媳妇够了
也就是说，你现在背了70+50=120万的贷款，加利息接近200万＋，有了一套卖不出去，自己住也远的垃圾房，儿子娶了媳妇，装修好了，一家人慢慢还去吧
——
回答火了，统一回答一下
——
有懂行的朋友出来补充了，谢谢！
根据据贝壳研究院的数据：
截至2022年2月，郑州主城，金水、中原、管城、高新、二七房地产库存均超过了18个月，其中金水区，去化周期更是达到35.4个月！
明显整个城市的库存量过大，降价去库存是去不了
而中国的GDP权重的居住指数，计算的是租赁，而非房价
房地产本身能提供的GDP是有限的，二手房能拉动的就更有限。主要还是一手房的上下游的拉动效应
但是，已经如此多的库存了，不去化完的话，何来的新增？
如果没有新增，又何来的拉动？
所以，去化是关键
不过，如此高的库存，又没有降价。
二手房还好，但是如果是新房的话，风险就会压倒银行身上
经济在增长，房价在上涨的话，就没问题，现在嘛，银行当然就不乐意了。
为什么呢？
因为，现在房企的压力有多大，爆雷风险有多高，大家有目共睹。
特别积压新房库存，房企的日子更不好过，真的那天爆雷，还不好说。
如果是新房，银行贷出去的款，就可能有回收风险。因为从偿还顺序来说，银行最多只能排在第三位
第一位是买受人，第二位是承包商(建设机构)
如果现在首付越降越低，可以在首都付中操作的空间就越大，银行和直接全款买单房价，没什么区别
20%首付，房企很容易就能再搞些动作，例如做高成交价等等，最后就是100%的房款都是银行买单了。
哪怕没有买家贷不出去，房企或后面的资方也能找到办法，将贷款钱套出来，然后随时可以跑。
风险那么高的活，银行怎么可能干呢？
所以，这个时机，这个城市，叫停首付20%的背后，主要是银行系统，而非地方政府，更不是房企
你也不看看，银行他直属谁
守着稳定贷款利息就好，搞那么多事干嘛？
推荐各位阅读我的盐选文章，里面对很多购房避坑的知识，应该会对大家的买房实操有所帮助！
不动产债务问题的背后，有更值得关注的地方政府财政前景问题。
整体救市方案的设计和规划思路，在我看来，还在试图用马奇诺防线阻挡第三帝国的装甲兵团。
诚然，中国的体量，政府直达基层的强大组织度，多年来修的很新的基建，再加上吃苦耐劳的人民群众，这些东西给兜着底。
要是真不愿意解决结构性问题呢，也还是能把地方财政和不动产的债务问题再拖上几年。
我们还是从技术上来谈一谈这个问题。
中国居民部门的杠杆率，还能不能上升呢？
理论上，是可以的。
去年年底公布的数据看，居民部门杠杆率引擎功率暂时停留在62.2%附近。就算存在一些难以估量的隐含额度，顶了大天也就在65-70之间。
和日本接近。
美帝78%，考虑美帝也存在很多说不清的居民隐性债务，也有可能实际水平在80-83%左右吧。
2019-2021按国家统计局数据来说，居民人均可支配收入增长率是5.1%每年，这是扣除通货膨胀影响之后的，不扣除的话是9.1.
2021年人均工资性收入增长是9.6%，经营性收入增长是11%，这些数据有多贴近最真实情况，我不敢打包票。
但是如果按这个数据去制定宏观政策，显然可以得出居民部门还可以加码上杠杆率，因为按19年至今的数据来说，居民部门杠杆率实现了小幅下降，收入增速明显高于债务增速。
当然，很可能跟大家的直接感受是有点出入的。
中国宏观杠杆率去年年底为止是263%，但是这个数据是没把地方政府投融资各类平台和自建的手套地方国企隐性债务算进去的。
这些被算在非金融企业部门债务里了。
全部加上，已经破300%。
当然美帝还是比我们高一截，在315+%以上。
不过，跟小日本一比，都还差着意思，小日本如果严格计算，恐怕逼近400%。
比中美高一截，还不是一小截。
第一个思考的方向就是。
可否让居民部门继续加大杠杆率来维持总体高速增长，从而推动宏观杠杆率下降？
中国有四个可以增加杠杆率来托住市场的引擎。
我们先把中央财政杠杆工具放一边按下不表。
且说非金融企业部门，地方政府和居民部门。
其中前两个，都已经破百，而且都是一百好几十了。（不过算上中央财政的话中国政府整体杠杆率却并不高，因为中央财政收入基数大，杠杆率很低）
只有居民部门在两位数，且是6字头。
仅从空间来说，中国居民部门的的确确还有能够上杠杆的空间。
但是有上杠杆的空间是不是意味着就应该这么操作呢？
至少许多地方政府认为，只有如此了。
地方政府当然寄希望于此，因为不动产市场价格的涨跌，对于地方政府的债务维系有着性命攸关的作用。
如果不动产价格能够顶住这次通缩压力，重新扩张， 那么地方政府杠杆率“理论上”可以下降。
注意我说的是理论上。
要知道从2008-2021（一个斐波那契数列周期）期间，中国居民部门杠杆率从十几个点，冲到六十几个点，用十三年走了美帝四十年的居民杠杆率加速过程。
在这个过程中，地方政府并没有降低杠杆率。
那么这次，谁又敢保证居民部门冲上去之后，地方政府一定可以降低杠杆率呢？
下一个问题是。
众所周知，中国国民的福利系统建设对比发达国家还是有显著差距的。
居民部门在高杠杆率区间不能停留太长时间。
否则硬推上去将来被动掉下来就要出大问题。
推上去之后主动降杠杆的唯一安全办法就是让居民部门收入增速大幅提升，速率快速超过债务和利息增长率。从而实现主动降杠杆。
我也不怕实话实说，即便我完全相信统计局的居民工资，经营性收入增速数字，我认为这也还没有排除高贫富差距扩大速率的内在影响。
而且即便19-21居民收入增速还是可观，也无法代表2022-2025还是这么高。
而且我们公有制经济规模占比不是美日这类经济体能相提并论的。地方政府对于国民收入本身就有举足轻重的影响。
我相信许多内陆县域，主力收入群体几乎都是公务员家庭。
如果地方政府要降杠杆率，国民收入增速要加速提升的难度也不小。
而东部发达地区则依赖私营企业杠杆率来提升国民收入增速，那么如果企业部门也要降杠杆率，居民部门上去站岗之后，收入增速能保证吗？
因此，问题的解题思路轮廓就很清晰。
总之，要稳经济，稳不动产债务链条，一定要有至少一台引擎大力上杠杆。
可以是地方政府接着加，也可以是企业部门，也可以是居民部门。
地方政府要接着加（假设奔着小日本的水平去），必须解决后续收入开源问题，谁来替代土地财政的收入？
而且这么些年来，地方政府的负债冲动实在是大，但是广大内地地方政府光拉升杠杆率，对财富再分配作用却没有努力做好，显而易见的是出现了大量的浪费和权力变现问题。
并且冗员日增，吃财政供养的地方政府沉冗人员越来越多，对收入增速依赖那么高，不裁汰冗员怎么在将来让财政收入增速大幅高于支出？
私营企业要加杠杆，那问题就是利润率。
杠杆来的钱，加到研发和品牌力建设上去，以后才能靠收入增速和利润率提升来降低长期杠杆。
这方面当然会有一部分宝藏企业能做到，但是数量有多大，占比有多高，就得看全社会的方方面面了。
而且企业部门的利润率不光面临内部问题，还面临外部问题。全球经济大衰退几年已经是无法避免的了，俄乌问题和欧洲问题以及美帝缩表凑到一块儿。
再加上小日本奉旨办事发动金融战争，日元强贬值，必将带动环亚太集体贬值。而中国最强劲的收益增长引擎就是外贸，必将面对日元带动的贬值攻势。在这样的时节，哪怕是被攻击增速降低一圈，也是不好受的。
小日本这回不奔着一百五去是不罢休，在全球供应链失能通胀的大环境下，日本人简直是绑着一身炸药包跳上来拉着东亚东南亚哥几个，非得陪着它万岁冲锋。好最大限度降低美国人缩表给美国经济带去的痛苦。（孝心可嘉，千古孝子，建议以后编入第二十五孝）
最后就是居民部门，要加，可以，但是得保证居民部门后续收入分配增速跟得上趟。
这样稍微解释一下，你们怕是也能理解为什么外面直接发钱也有相当的道理。在技术上就是有相当的道理的，绝不只是为了“讨好选民”。
按徐锦江的说法就是“XX主义也有值得学习的地方啊”。
当然了，如果按照统计局的一季度数据，以及中国社会科学院金融研究所所长、国家金融与发展实验室主任张晓晶的文章来看，倒是不必过多担心。
总体可控。
我只是作为一个西南地区的山区穷屌丝瞎操心罢了。
补充一点美帝的影响问题。
叫干儿子小日本搞贬值大战，通过带动环亚太贬值潮来解决美帝输入性通胀难题是显而易见的了。
而且东亚逆周期宽松，肯定会有资本溢出，如果能够引导避险资本回流美帝的债券市场，还能缓解缩表带来的紧缩痛苦。
前一个问题靠干儿子身绑炸药包，顶着全球供应链失能抱住东亚的哥们。
后一个得美帝自己亲自上阵。
不断加大力度在亚太地区挑起事端，要有足够威慑力但又不能太激烈，否则可能打断亚太供应链和逆周期宽松势头。
预计接下来我们肯定能看到中美地缘摩擦加剧的各种新闻。
不过中美这种体量吧，内在调理才是王道，外面的操作谁高明一点点，谁反应慢一点点，其实影响倒是没看上去那么大。
美帝内部问题也不会因为它和日本在亚太金融玩的多好，就自己改善了。该嗑药该枪击还是照旧的。
20%意味着5倍杠杆。
目前期货应该是国内合法的除了权证以外风险最大的交易品种了，但是保证金比例大约最低的10%，最高的20%，也就是5-10倍杠杆。（国债期货除外）
至于融资融券这种1倍杠杆都不到的，还排不上号。也就是说，买房子的人，已经等于一些期货品种的风险度了。
除此以外，房子有几个问题：
1。 期货的价格只要和你预期的方向一致，你什么也不用做，保证金比例就是每天都在不断下降的。你完全可以笑着看着它涨到合适的价格一把平仓，也就是说，只要方向对，每天睁眼数钱就好，没有任何压力。但是房子买了以后，跟后面的方向其实没什么关系。比如最好的情况，价格不断上涨，你笑着看着它。可是就算你看的再准，你每个月都有按时定额还款的压力，一旦你有一天面临意外，比如生病，比如被毕业，比如家里人生病急用钱，比如孩子考上了国外名校，当你的每月可支配收入不再能够承受月供的时候，就面临平仓危机。
2。 期货如果价格不涨不跌或者和你预期的一致，你不需要每个月再往里投入。而房子，除非你自己每月省下的房租或者每月把房子租出去赚到的钱能够大于等于月供，否则就还是得不断投入。也就是说，它相当于一个保证金比例每月升高一点点，不管价格涨跌你都需要每月补充保证金的期货。
如果周转不过必须平仓的话，平仓的价格，是未知的，因为存在“点差”（注：严格来说，期货是没有点差的，这里只是借用一下概念），点差就是指你看到的市场价格和实际成交价之间的差距，不管是你自己急着卖的主动降价还是银行“帮”你卖的被迫折价，这个点差在极端情况下可以达到30%-50%。所以比如你买了以后房价确实涨了20%（100w涨至120w），你的20%首付相当于涨了100%（赚了20w），但是，你一旦没周转过来需要卖的时候，法拍房加手续费按市场价7折计算（120*0.7=84w），还掉银行的80w贷款后你只剩4w，也就是说在房价上涨20%的情况下你可能赔了80%。（例子都是按照极端情况计算，也没有计算已还款的月数，看个意思就好）
3。 流动性不如期货，变现难度远大于期货，还有可能随便出台一个“xx年内不许平仓”的政策改变交易条件。
4。当行业内前几大地产公司都不断传出资金链危机的时候，烂尾楼的概率已经大到不能再忽略不计的地步了。
所以全款的无所谓，价格高也好低也好，买了就买了，毕竟目前持有成本只有物业费，可以忽略不计。一旦需要贷款的时候，就意味着动用了杠杆。杠杆这个词在15和16年用百万亿级别的市值蒸发给全社会做了一次现场真人秀科普，到现在这还是很多做了很多年交易的人都不敢轻易碰触的领域，你去开个融资账户，哪怕你说我就融100块钱或者买100股，除了要求你有50w资产以外，还要求你有相应的投资经验。这不叫投资者限制，这叫投资者保护。
换到房子上，那么让这么多普通老百姓这种完全没有接触过任何杠杆知识的普通人，不经过任何的金融教育，只凭着身份证和首付款，就一下子做一笔3-5倍杠杆的几百上千万，相当于自己未来20-30年收入的交易决定，真不知道是谁疯了，购房者“保护”呢？如果股票或者期货界突然改个规定，每笔交易必须用自己的全部身家当成保证金还要加3倍以上杠杆来买的话，我估计没剩几个人敢玩了，就算买工商银行这种国家信用背书的分红奶牛我都不敢。嗯，连被全社会嘲笑为“赌徒”的人都不敢干的事情，竟然变成了低风险谁不买谁后悔的全民的共识，挺魔幻的。
要我说，你把房地产当成拉动经济的财政收入手段没关系，经济好了大家都好，但是，就和股票一样，投资者教育必须要做好。现在这种只宣传低首付很容易就上车再不买就晚了房价又要大涨了之类的做法，和把房子跟户口学区教育挂钩的规定，换到股票和期货界的话，相当于各个证券公司全都变成了15年的配资公司，每天满大街的喊，来啊来啊，大牛市要来啦，现在1w块就能买5w块的股票啦，再不买就晚啦，拿着身份证就可以啦什么都不要哦，相当于你不买够多少的xx股票你孩子就进不了好的小学。。。这等于是把一个怎么看都属于金融交易的行为里的金融属性给弱化或者隐藏了。这放在金融业绝对是监管部门的重大失职，相关领导都得下台一个都跑不掉。不仅仅没有反复宣传未来20年或者30年还不上月供的风险，没有仔细分析购房者的实际还款能力工作的稳定度，没有人在房价变动时给购房者一个个打电话发短信发“追加保证金通知书或者预警书”，就连已经交了钱签了合同的竟然还能出现开发商倒闭变成烂尾楼？？？你们这是来搞笑的吧。。。这种对民生有重大影响的事情一个动不动就以万亿为单位来计算的发展了三四十年的行业竟然到现在都没做好全流程风险管理？现在和凡是有点规模的公司做生意，无论你是供应商还是客户，对方都会对你进行资质审查，你资质不好的话就算愿意付定金对方都不一定肯卖给你。想做大公司的供应商审核的就更严格了，制造业去现场审厂是必须的，你说不是都是我先给货三个月以后你才给我钱么为啥还要审厂？不行，必须审。因为如果不审的话你一个小厂质量或者产能不稳定这批货可以下批货不行了怎么办，你交货前才告诉我交不上我根本没有时间去找新的供应商导致我交不出货导致我失去客户或者资金链断裂怎么办，所以这些公司的采购们都要亲眼见过仔细验证过，甚至同时搞两家三家供应商才能放心，做过采购的肯定都很熟悉，这叫“供应链安全”。那老百姓这种平时菜场一块两块还价的突然用未来几十年的收入去买一个房子，是不是应该去仔细审核双方的风险，不仅仅是拿地时候要审查资质，在这块地真正的开发完成交付给用户之前，这笔交易都还没完成，这个风险管理必须一直存在一直到过户完成交易结束才合理是不是。毕竟，地是你卖的，开发商是你找来你审核的，质量是你验收的，相关的所有政策都是你定的，连证都是你发的，你说你只管收钱不管质量不管交付不管风险出了任何问题客户你自己想办法去打官司解决，这放在商界的话估计全世界都没有一家公司会跟你做生意。要我说，这么大金额的交易，客户甚至把未来20-30年的收入都托付给你了，对我们做生意的人来说，碰到这样的客户用VIP都不足以表达感激之情，对待这样的人你不是应该秉持“客户就是上帝”的理念让客户试住3-6个月再付全款才合理吗？不试住一下的话我花了那么多钱我怎么知道你交付的货有没有问题，最少最少你也得像京东淘宝一样搞个7天无理由退换30天出问题包退3年或者5年包修才符合现在的生意潮流是不是？你说你就卖个地都是房地产商为了多赚点钱黑心捣鬼，那你能不能学学支付宝的担保交易，买家验货以后确认无误了你再把钱付给地产商？你说地产商没有钱就不能去请建筑公司盖房子就交不了货，请问你听说过什么是网商贷什么是供应链金融什么是流动资金贷款什么是应收账款质押吗？商业世界早就解决的问题这又不是是多难的事儿。为什么买家不能组团聘请独立第三方验收公司验收不通过就不付款？大家买个几千块的手机都还看一堆评测各种比较参数，你在网上搜验房，90%的文章是告诉你让你带个“懂装修”的朋友。。。朋友我这不是买白菜啊，你说这是不是儿戏一样？搞的现在买家都只能看看地产商口碑，结果没想到浓眉大眼的也开始玩减配，真是哭笑不得。为什么连新修的房子出问题都屡见不鲜，不就是地产商知道你钱都付了又不能退人家毫无压力么。这根本不是技术问题，技术高度发达的今天，连跨海大桥都能造的漂漂亮亮，评测一个房子的结构强度，用的材料，隔音隔热效果，绿化面积实用面积，门窗密封，电梯型号，这是多难的事儿吗。钱给到位了，连小区里有几只虫都能给你一个不落的数出来你信不信？
所以，讲实话现在这种交易模式用商业的角度看简直就是在小朋友玩过家家一样搞笑。房价都涨到“六个钱包”的程度了，竟然还能不断出现号称是在监管之下的首付款账户资金被挪用开发商跑路或者倒闭，2022年了还能不断出现各地出台“监管账户新规”的新闻。。。人工智能大数据云平台都厉害到现在这种程度了，老百姓一辈子买的最贵的东西的一个专款专用的账户都完善不了，难道要等到60个钱包的时候才行吗。从风险管理的角度看简直就是赤裸裸的灾难。所以，请大家不要再那么狠的骂某会了，最少人家的投资者教育和风险管控比某部做的好多了，虽然也有上市公司造假处罚不利害投资者赔钱的情况，但是最少，人家没有让你按了买入键以后发现钱没了股票也不见了是不是（手动狗头）。
现在大家都眼红的互联网行业的高收入，30年前，中国没几个人听说过这是啥，20年前，阿里的淘宝还没上线，前首富出去演说被当成骗子看，京东还在电脑城卖光盘，百度刚成立，腾讯想100万卖了。20年，没人想到会变成这种万亿市值的样子。但是另一方面，同样没人知道曾经满大街的照相店会全部消失，没人知道人手一个的数码相机好日子都没超过5年，没人知道一掷千金满世界买球星请教练的中超球队们竟然一夜之间都发不起工资了，富可敌国的地产公司竟然会一个个脆弱的还不起债，别说债了，现在连利息都还不起了，而且还不是在房价大跌的行业不景气时期，还竟然是房价一年比一年高的现在，也挺魔幻。
20年或者30年，这个时间名词对于一个普通人来说到底意味着什么？是普通人有能力能够想象或者作出较为准确预测的时间长度么？诺基亚，黑莓，柯达，北电，赫兹，雷曼兄弟，90年代的日本，08年的美国，这些赫赫有名如雷贯耳的公司或者国家的人力物力财力智力，比一个普通可能连大学都没读过的老百姓来说，可以说是碾压式的强大，他们预测到了么，躲过了么？这2年的全世界停摆谁又能预测呢？远的比如90年代的国企大下岗，谁知道铁饭碗都能没？近的比如教培行业的几十w员工，谁能想到教育医疗这种金饭碗行业都能够大面积毕业？好日子还没过几年，就觉得一辈子就一定都是好日子，这种乐观的品质绝对是好的，但可惜的是未必能一辈子带给你好运。那如果普通人根本就没有能力预测自己未来20-30年的收入情况，你作为政策制定者让全民贷30年的款买房子，不就等于股票的融资融券取消所有要求对所有人开放一样么。大牛市的时候没事，老百姓们反而会纷纷感谢你，但是一旦不牛了或者转熊了甚至出现15年的踩踏呢，能说全都是老百姓自己贪婪不该上过高的杠杆的错么？低位你让大家加杠杆是造福百姓，高位你依然鼓吹大家加杠杆是什么？至于什么时候是低位什么时候是高位这不就应该靠一个国家的顶级智囊团来分析来判断然后用相关政策来引导么？毕竟只有他们才能看得到真实的数据，老百姓哪里懂那么多。你说大家不要怕你是庄家负责托底，股票总市值不到100万亿都托不了，股灾一次接着一次，房产总值现在就已经超过400万亿了，如果再翻一个倍就快1000万亿，2021年GDP总共才114万亿，财政收入只有20万亿，这怎么托？现在深圳已经率先喊出100万一平米了，理论上来说确实不能否认这种可能性的存在，但是咱们是不是应该先看看平均工资？或者要不先把通州和燕郊的托起来秀一下肌肉让大家有点信心如何。
所以，掏空六个钱包的危害，除了你把4个这世界上最爱你的人置身于高风险的境地以外，就是你被绑在了一辆只能向前不能停下更不能退后的高速列车上。可是，中国古代的智慧早就告诉你了：一阴一阳之谓道。说人话就是没有阴，哪来的阳？休息，是为了走更远的路。就像股票一样，不经过长时间的修整，怎么可能一阳到底？吃多了蓝色小药丸只能管2天，不可能让你一辈子变成钢铁战士。现在这种情况，全民的工资只能涨不能跌，几个人有余力停下几年去读读书充充电？几个人敢去冒点风险尝试一下新的行业？不行，哪怕你5年后工资翻10倍，只要你这5年没收入，你的月供马上就会把你变成一个被老婆和全社会都唾弃的“老赖”。今年还竟然鼓吹大学生创业，作为一个创业的过来人，免费给各位一腔热血要创业的大学生们一句福利吧：创业前，先把自己名下的所有财产转移出去比较好，特别是房子。等你没完成对赌协议的时候你一定会回来感谢我的：）你说你不怕反正你名下没有任何财产。。。那，那其实我觉得也不用创什么业了，大学生能把自己养活好就很棒了真的。
如果工商银行每年一股分红1块，2021年股息率是5%，相当于现在一股价格是20块，你用1股去跟银行做质押，目前股票质押率的上限只有60%，也就是说银行最多贷给你12块只要求你用股票做抵押就行，这还说的过去，因为最坏的情况，就算卖不出去光靠分红12年银行的本金就变成现金回来了。风险是可以接受的，但是如果依然是分红1块，但是股票突然涨到了200块的时候，你觉得银行还会给你同样的抵押率给你120块么？一定不会，抵押率一定会下调。如果银行给的话，那银行的风控应该全部开掉。风控本质上控的不是意外发生的可能，控的是意外发生后的资产回收度。这两者看起来差不多，但是意外发生也就是对方不还钱的可能是你判断不出的，你就算用上大数据征信系统消费记录，这也只不过是更好的“估计“，这只是“相对风控“而不是“绝对风控“，因为你判断不出突变，判断不出意外，你更加判断不出多少信用记录毫无污点的人默默的在准备变成“下周回国”，硬要判断就一定有主观和概率的成分在，而现金回收度是可以根据抵押物用当前的数据来精确计算的，即便市场会变动，那也可以依据市场情况而随时调整，依然是客观而非主观的，这两个哪个更能控制风险就不用多说了吧。
好，比较一下：
用宇宙第一行的股票去银行做质押贷款，每个月不需要贷款者额外再投入，流动性好，银行每天都可以根据股价实时的比较质押物和贷款金额评估风险，见机不对可以随时追缴保证金甚至平仓，平仓不需要经过法院，卖不出去的话现在每年有5%左右的股息率。这种情况下你最多也只能贷到质押市值的60%，最长贷款期限只有6个月，只有6个月，只有6个月。。。6个月后必须重新办理重新评估，不得展期。
用房子去贷款，对方每个月是否能够按时还款未知，流动性差，银行不能随时平仓，在你断供之前即便房价跌了银行也不会要求你追加保证金，平仓还得通过法院，卖不出去的话每年房租收益率只有1%-3%，房租也不像股息一样会自动到账还得委托专业处置公司处理收益率又分掉一点，现在有的地方还可以做二次贷款相当于银行体贴的怕你杠杆不够又给你加了一次杠杆（讲真的你们这些搞二次贷的不去搞期货真的是可惜了人才）。这样的情况，竟然可以贷市值的70%，现在还要放开到80%，而且还是30年。。。30年啊。
你说银行的风控体系是不是很分裂？人家觉得你用1倍的杠杆买个几千块几万块的股票哪怕是银行股都风险大到必须达到要求的人才可以，但是人家觉得你用3-5倍的杠杆买几百几千万的房子哪怕是个不知名房产公司的房子每个月还要还上w甚至几w十几w的贷款都没啥风险。。。我要是证券或者银行的风控大概我也会分裂的吧。说房贷是优质资产的建议重修风险管理，或者最简单的去玩两天股票就行了，大牛市的时候大部分股票都可以叫做优质资产，只要你敢卖，大把的资金疯抢，你等到熊市，都不用说熊市，你等到震荡市的时候再看看？人家说要分散风险鸡蛋就不要放在同一个篮子里，这样风险才是可控的。可是，你在6124点把全A股几千只股票各买1w块的话，你觉得这叫分散风险吗？听上去很好笑对不对，可是我们的银行现在不就在干着这样的事儿么，无非就是银行的股票池里的股票数量多一些，现在可能也还没到6124罢了。
如果这个“优质资产”只有在某些条件或者背景下才“优质”，那它还能算“优质资产”么？
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未来20年房价会怎么样，只要你不是项少龙，你就不可能知道，说知道的要么是骗子，要么是没搞清楚预测和事实在中文里的区别。但是高杠杆高收益，同时也承担高风险，亘古不变。道理虽然如此，个体的感受却未必一样，通过高杠杆赚了大钱的人和赔了大钱的人，大概会吵得不可开交吧。
你若爱他，就帮他上高杠杆，因为他会去天堂。
你若恨他，就帮他上高杠杆，因为他会去地狱。
你若爱他爱得要死或者恨他恨得要死，就鼓舞他上二次贷三次贷n次贷，因为他要么变成一方首富，要么会见识到地狱第十八层的风景。
买定离手，独享荣耀，也愿赌服输就好。
花钱只有两种，一种消费，一种投资。让消费的归消费，投资的归投资，怕就怕消费不是消费，投资不是投资。大家以为是消费其实是投资的没事，反正本来就这钱出去就没打算再回来，万一回来了就当中了个彩票无论多少都是开心。怕就怕的是大家以为是投资的，其实只是个消费。小东西的话无所谓，谁一辈子还没吃过几次亏上过几次当，最怕的是这个东西的价格是自己以为能承担但其实承担不起的金额，一辈子就那么一次机会。
世界上能够确定的永远涨的大概只有年龄了。
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看到这里的各位辛苦了，送大家一首歌吧，来自于《无间道》：
我要為我活下去 也代你活下去 捱極也未曾累
忘掉我有沒有在陶醉 若有未來依然要去追
生命太短 明日無限遠 始終都不比永遠這樣遠
不理會世上長路太多 終點太少 木馬也要去繼續轉圈
明明我已晝夜無間踏盡面前路 夢想中的彼岸為何還未到
明明我已奮力無間 天天上路 我不死也為活得好
有沒有終點 誰能知道 在這塵世的無間道
如何能離開失樂園 能流連忘返總是情願
要去到極樂條長路遠 吃苦中苦 苦中苦 熱永不間斷
明明我已晝夜無間踏盡面前路 夢想中的彼岸為何還未到
明明我已奮力無間 天天上路 我不死也為活得好
快到終點 才能知道 又再回到起點 從頭上路
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更新一：对几个评论区质疑的比较好的问题的回答：
1。 有人说期货的波动比较大，不能用来和房价比。
这句话说对也对，说错也错。因为波动大小只是一种客观结果，而不是客观性质。就是说没有神规定期货的波动率就应该大，房子的波动率就应该小，大或者小只是目前体现出来的你看到的结果而已。也许在另外一个国家或者某一段时间内，某些期货品种一年也波动不了5%，房子一年波动个30%，也是很可能的事情。最典型的反例就是外汇期货和国债期货，外汇目前我们还未放开，如果只比波动率，外汇绝大部分时间绝大部分品种比房子要小得多。
但是，波动率小和安全并没有任何直接的逻辑关系，外汇虽然波动率小，但是禁不住杠杆高啊，100,200,400，这是目前常见的杠杆倍数，你说它安全么？
所以要科学的比较安全性或者风险度，不能用传统的指标，必须要重新定义一个，比如我们设计一个爆仓指数，定义为历史最大年度反向预期波动率*最大杠杆率，数值越小越安全，越大越危险，直观上也很容易理解，因为反向波动率表示价格朝你预期的反方向去的程度，波动越小越安全，杠杆越低越安全。好，比如历史上最大一年波动了10%，2倍杠杆，就是0.2，这是比较安全的，因为你就算每年都在最高点打满杠杆也不会爆仓，如果你中间不要乱动一年最多亏20%，那如果历史上最大一年波动了50%，同样2倍杠杆，算出来是1，这就不那么安全了，因为你历史上曾经最少一次的如果最高点打满杠杆就会爆仓。所以，可以把1视为安全线。
好，来计算一下，融资融券宇宙行的股票和贷款买房子，哪个安全？
工商银行，历史最大反向预期波动率是56%，按照融资融券的2倍杠杆计算，结果是1.12。
房子以前太早的数据没了，就用现在搜出来的燕郊的数据做计算，2018年跌了31%，杠杆如果是3，那就是0.93，风险低于杠杆满仓工行，如果用5倍杠杆呢？1.53，风险比满仓融资工商银行高出了36%。
是不是觉得不算不知道，一算吓一跳？当然，质疑者可以继续质疑说这只是燕郊一个特殊城市的波动率，不足以代表北京深圳上海或者全国，但是，你想想看，窥一斑而知全貌，只要有一个反例，就足以推翻“房子波动率低，加杠杆是安全的”这么一个定理，是不是？目前确实只有一两个城市，但是以后的10年谁知道会不会有更多的城市加入。而且，只要有一个城市，那就代表着这个城市的一批人已经受到了伤害，这是无法否认的事实。
从上面的例子里，聪明人可以发现另外一个现象，就是数字的欺骗性，这个在股票里常见。50块涨到100块，很多人就不敢买了，怕他突然就跌回50，1块涨到2块，大家都敢抢。首付从30%调整为20%，看起来只是10%的差别，好像没什么太大关系，但是本质上，是把3.33倍的杠杆变成了5倍，风险增加了多少呢？50%。而杠杆自带的放大属性，对应在风险端是指数倍于此的。说的明白一点，同样的标的，同样的波动，如果3.33倍的杠杆，每年大约1%的人爆仓，5倍的杠杆，对应的可不是1.5%的人，很有可能就变成5%甚至10%的人了。
扯远了，继续说主题。而股票和房子比的话，股票有个好处是，股票的价格是有锚的，财务上面有非常成熟的模型给任何一个公司做定价，最简单的，净资产就是一种定价方式，流行的PE也是一种定价方式，你说我是科技公司，没有什么资产，那我们用未来现金流贴现，把你未来可能赚到的钱，按照一定比例折算到现在来，这同样也是一种定价方式。我们假设我们看到的财务报表是真实的，茅台每股164块的净资产，估价在1800多，说明什么？说明市场的买方非常看好茅台未来的盈利能力，以至于愿意用1800块来买茅台账面164块的资产。那工商银行目前每股净资产8块多，估价只有4块多，说明啥？说明最少此时此刻，大家都觉得你这资产是假的，你放出去的那些贷款，虽然体现在你的资产上，但是谁知道有多少能收得回来，所以反而估价会低于净资产。每个人的评估方法可能不同，但是总是有一种办法可以给他非常准确的定价，特别是收购一个公司时，公司的每笔资产每笔负债都会一清二楚，相对应的，数字的准确率会高得多。所以，无论这个公司的股价涨到或者跌到多么不可思议的离谱程度，我们始终都有一个锚去评估目前的价格是高还是低，风险度也可以进行精确的计算。
那么房子怎么办，我们如何来给一个房子做估值？目前的估值方法是什么？好像只有成交价这一个维度。。。如果你把一个房子看成一个公司，这个公司的唯一可能产生收入的业务就是租出去，那么按照未来预期租金收入进行贴现是一个评估方法，比如，我有100w的现金，我存在银行每年的无风险利率如果是3个点，那么一个资产能够给我10%的比较稳定的投资收益率，我就会买。好，那么一个100w市值的房子，按照现在1-3%的收益率每年的房租算2w块的话，我是生意人，我不如存银行算了，还不用担心租客不付房租或者损坏房子是不是？2万块的收入，我最多就愿意出20w来买，所以你会发现，如果我们用收入来估值的话，差距就太大了，没可能谈得拢的。所以，按照成交价来估值就成了房子唯一的估值方法，就是同类型或者同地段上一次成交多少钱，我就估多少钱。
比较一下就会发现，目前房子的估值方法，就相当于一个只根据股价来估值的股票，人有多大胆，地有多大产，只要你能把股价干上10w块，大家就会觉得你真的值10w块，眼见为实嘛。当然这只是最简单的模型，目前房子上还附带了结婚资格教育资格以及安心感社会认同度这种无形的价值，不能这么简单的推论。所以在现实里，人们解决了基本生存问题以后，也顾不得考虑这房子到底值多少钱了，只要一个小区有一套卖了10w一平米，大家就默认为这小区所有的都值这么多。于是每个人都默契的背上30年房贷，走上那条大家都在走的路。一根大阳改三观经常被用来嘲笑股民的健忘，但其实这没什么可指责的，因为这就是正常的老百姓的思维方式，只要这几年房价都在涨，那就没什么好顾虑的。曾经的海南岛烂尾楼，已经过去很久很久了，久到已经没什么人再记得了。如果不是最近几年通州燕郊的事情，估计大家都会把房价永远涨看成太阳从东方升起一样公理性的存在。可是，这样真的可以吗？会不会有一天，产生估值回归？这就是所谓的风险所在了。
所以回答这位朋友的疑问，风险并不来自于波动率，风险来自于杠杆。说的直白一点就是，一直大熊市，风险低，因为老百姓绝对不会在熊市加杠杆，一直平稳，风险低，因为老百姓根本不会看他一眼，风险最高的，是大涨后的大跌，是大家都以为这是个波动率低或者永远涨的玩意儿所以放心大胆的上了高杠杆以后发现，咦，原来你丫还会变身。。。用三体的话说，弱小和无知不是生存的障碍，傲慢才是。同样的，波动率或者杠杆不是风险的根源，根源是你看待它的方式。一条毒蛇，论毒性确实非常危险，但是你会没事就跑去摸一下吗？正常人一定不会，看到就躲得远远的，但是一只人畜无害的小猫咪突然变身成超级赛亚猫咪了呢？
到这里风险就讲完了吗？不是，还有一个很重要的地方正文里我懒得讲，既然有人问到了，就克服懒惰讲一讲，那就是房地产的“戴维斯双杀”。
2。戴维斯双击大家应该都不陌生，最常见的就是股票的“估值”和“业绩”的双重效应，带来收益率的倍数提升，当然，如果是反向的，那就是惨烈的“戴维斯双杀”了。
好，换到房子上，正文里已经用一个20%首付，100w市值的房子举过例子，在房价上涨20%的情况下，收益率是-80%。那么，如果房价不是上涨而是下跌呢？
比如同样20%的首付，你买了一个100w的房子，房价跌了20%，从100w跌倒了80w，这时候，你的损失是多少？如果放在期货里，5倍杠杆，标的反向预期跌了20%，那么自然是爆仓一分钱不剩对不对？
没错，但是不要忘了，房子有个叫“点差”的东西。
好，这次你很不幸，碰到了20%的房价下跌，同时，更不幸的，你遭遇了“被毕业”，那么你面临的情况是，房价的市场价从100w跌到了80w，同时你为了尽快脱手自己降价卖或者被银行拿去拍卖，我们同样按照7折来算，你的房子只能拍到56w，银行全部拿走，那么你欠银行的80w还剩下24w没还上，同时你个人的20w本金也没了。也就是说，你的损失是24+20=44w，收益率是-220%。是不是触目惊心？7折是根据现在的情况的一个估计，在一个房价下跌的环境里，7折能不能卖得掉真的很难说，如果你运气不好拍卖的那一天就是没有人买的话，你的房子市场价5折以下被成交也不是什么太奇怪的事情。关键的是，无论你的房子被拍出多低的价格，你都是没有任何反抗能力的，从你断供的那天起，一切就都是银行说了算了，你再不服法院也不会支持你，一切都是既定的流程。
是不是很可怕？这就是房地产的“估值”和“点差”带来的“戴维斯双杀”。而由于我国目前还没有完善的个人破产制度，这些钱你一天不还给银行，你就一天被标上“老赖”的印记，人生就此改写。可怕的是，这些都不是你能控制的，房价涨还是跌你说了不算，你只能默默的祈祷房价永远涨，会不会被毕业你说了也不算，你只能默默的祈祷公司业绩年年增长不要裁员。。。你就算是自己做生意的，你的客户的经营状况你说了也不算，哪一天你的坏账突然到来的时候，一切都来不及了。。。
如果你考虑到这一点，重新计算一下第一条的话，房子的爆仓指数就变成了：
反向最大波动率x杠杆倍数/(1-点差），还是刚才那个例子，这个数字就变成了2.21。是融资融券杠杆满仓工商银行的风险2倍还多。而只有在房价上涨15%以后你断供，你才只是把首付亏完而不额外欠银行钱，只有在房价上涨43%以上，你断供才能保住本金。。。（公式比较粗略，看个意思就好）而这里的点差用30%计算，其实并不夸张，因为房子还要考虑到各种税的费用以及相关交易成本，一次流拍以后第二次起拍价就只有5.6折了。感兴趣的可以去搜一下法拍房相关的新闻和案例，反正我看后内心一阵凉意。所以，你想避免这些的唯一可能，要么就是你宁愿借钱也绝不断供，要么就是你断供之前就要把房子以市场价处理掉，无论哪条都不容易。
聪明人看到这里是不是觉得哪里不对劲？是的，因为理论和你周围所有人都在房子上赚了大钱的现实不符，这也是为什么一谈到房子基本上多空双方就开始吵的天翻地覆的原因。
其实，仔细想想，房子和股票或者期货哪有什么本质的区别？
你买房子，房子涨，你的收入也涨，那你就会像现在的人一样不断的置换更大更好的房子，这叫改善型需求。而每一次置换，相对你的初始投入来说，你都等于把杠杆又提升了。做过期货的看到这里肯定都要笑出来了因为太熟悉了对不对，这不就是期货的盈利加仓嘛。是的，只要带杠杆，就一定是这样的玩法，天底下哪有什么新鲜事。
比如，20w首付买了一个100w的房子，然后涨到了200w卖掉，还掉银行的80w，手里变成120w，用100w做首付去买500w的房子，贷款变成了400w，涨到了1000w卖掉，还掉400w，手里还剩下600w，600w做首付去买3000w的房子，这时候，你的贷款金额变成了多少？2400w。
20w的首付通过你的努力变成了3000w的资产，是不是很开心，人生赢家有没有？这就是你现在周围看到的景象，因为在6124之前，99%的人也都是这么想的。
最理想的情况，你的收入能够跟随着你的房子的升值速度一起提升，以至于你每个月都能按时还款，那么这个游戏就可以一直持续下去。一旦中间有一次你遇到问题，你所有的努力就有可能归零。不仅是归零，还有可能会倒欠银行钱，而前面你越努力或者你的运气越好，只要你一直在这个游戏里玩下去，你最终欠的钱可能会越多，你翻身的可能就越小，这就是这个游戏的可怕之处。
所以，你在6124逃顶，这并不是故事的结束，因为你在5000点又进去了，不仅进去，因为你之前的丰厚盈利，你这次用雄厚的实力可以动用更大的杠杆，只是你想不到的是，它跌到了1664。
你说不对，我只要1000w的房子就好了，我绝对不可能去买3000w的房子。傻孩子，那是因为你现在还买不起，等你有一天买得起了，你不会抵挡得了别野和大平层或者什么私家花园的魅力的：）不信你看看某站很火的那个专门介绍豪宅的小x大叔的账号是如何白手起家一个月之内变成顶流的。不是不相信你的控制力，而是这也算是一种自然规律或者叫成功者的路径依赖。为什么开公司的都在想办法融资扩大再生产，搞房地产的为什么都在拼命借钱，连国家们都在拼命发债，因为我们都想拥有更多，都想变得更好，这是一条永无止境的无间道，这是写在我们基因里的。
除了需求永无止境的基因以外（我们可以把它叫做贪婪），我们还有另外一个基因，就是平衡的需求（也可以把它叫做恐惧）。你闭眼想象一下，你手里有100套，哦太多了，10套房子好了，然后每天房价都在不断涨，这时候，你除了做梦都会笑以外，请问你最想做什么事？你一定会想卖几套，因为房子并不是飞亚达，一旦拥有就别无所求了。你的身价暴涨的同时，你一定会有变现改善生活的需求，比如百达翡丽，比如兰博基尼，比如环游世界，比如黄金，比如你老婆手上的鸽子蛋，再大的比如古董艺术品，比如私人飞机，比如收购公司，比如慈善捐赠，比如下周回国等等等等，啊，世界上的美好可太多了，而这些东西都是要用“钱”去得来的。房价长得越高，在你总财富中的比重就会越高，那么出于平衡或者对未知的恐惧，你也一定会考虑重新组合，来让自己的资产负债表看起来显得健康一点，毕竟每个月要还那么多钱也是个不小的压力。所以这也是为什么不像很多人幻想的那样，为什么大家就不能同心协力一起把它当成股票一样顶上100w1000w一平米的原因。如果每个人只有一套，那么就有可能大家都不卖，就跟股票的锁仓一样，少部分资金就可以轻易的把它推到很高。但现实是，无论哪种资产都不是平均的，一定有少数人手里的数量远大于平均数，这时候，只要很少的人的做法就会影响甚至彻底扭转整个局面。比如我某家客户手里现在就有某个省会城市的上百套房子，台湾省的公司，上个世纪就到大陆开工厂，赚钱赚到手软没地方花，使劲买房子，那时候还没有人知道什么是限购，买了就给自己的工程师当公司宿舍。。。不仅仅是公司，连带着台湾来的高管们也在买，因为那时候的房价相对于这些人的薪水来说，真的是太便宜了。如果有一天制造业活不下去了这些公司都一个个把工厂搬走的话，你猜猜这上百套的房子会不会一下子涌出来？其它有几十上百套房子的例子就太多了，为了这个文章能多活几天就不明说了。
所以，回到刚才一开始的矛盾，为什么你周围每个买了房子的人都赚了大钱？因为你看到的不是全部的真相。比较严谨的说法是，每个有房子的人都赚了大的“纸面财富”，而一旦所有人都想把纸面财富变成真的财富的时候，你就会发现，纸面财富本身就消失了，房价的惨烈和波动绝不比股票和期货差。其实不用所有人，只要有一定比例的人有这个打算就可以了，而这个比例，其实是可以精确计算出来的，只是一般人拿不到计算所需要的真实数据而已。不信的话你可以等到下次6124点的时候问问那些“股东们”。所以从这个意义上说，房子被算作固定资产只是会计上的一种处理方式，它从古至今，既不能拿来直接购买资产，也不能拿来当做乱世时候的黄金全世界通用。固定资产是个很有意思的东西，那么多因资金链断裂而倒闭破产的工厂里，账面上固定资产一大把的比比皆是，所以，它只是有个“资产”的名字而已，有了并不代表就不会死，个人其实也是一样的。
唯一的硬通货和能100%保证你不会死的，只有法定货币。
那么，要怎么才能成为一个赢家？其实很简单，在6124之前随便什么时候把股票换成钱，把纸面财富变成真实的钱留住，并且在价值回归之前永远不再踏入股市半步。而你的退出点离6124越近，你赢的就越多。
道理很简单，只是，几个人能做得到呢？所以，可能我这篇文章写的一点儿意义都没有，因为，我们3000点卖了，别说涨到6124了，就是涨到3100点我们都会觉得自己错过了几个亿恨不得杠杆打满为国接盘。我们每个人都认为自己比别人聪明，最后发现自己只不过就是众人中普普通通的一个。所以，这大概就是我们每个人的宿命吧。
不过，既然是宿命，那就来吧。写这篇文章，其实并不是劝你不要参与的，而是既然避不开，那就彻底去弄懂他的规则，让自己玩这个游戏的技术越来越好，是你在玩游戏，而不要让游戏玩你。
上面这个计算方法其实还有一个最大的漏洞，就是都是用过去的数据来计算，而未来，是没有人知道究竟会发生什么事情的。比如曾经的原油宝事件里，国际市场的原油价格由于缺少了流动性在那一刻是真的被打到了前无古人后大概也没有来者的负37美金的。极端事情发生的概率确实非常小，但是期货或者股票，你的损失基数只是你当时账户里的钱。而房子，如果你真的是倾尽所有去买的，那就像一个只有一枚子弹的俄罗斯轮盘赌，碰不上都可以当笑话看，一旦碰上那可能就是一辈子的事情。用概率论的话说，一件事情，哪怕发生的概率小到可以忽略不计，但是只要带来的后果无穷大，就不能当做不会发生。所以，如果对自己人生负责任的话，提前做计划做规划，留后备方案做冗余设计，是必须要去考虑的，这就是风险管理或者危机管理的核心思想。
那句迷倒万千少女的歌词怎么唱的来着，最美的不是下雨天，而是和你躲过雨的屋檐。放在房子上，最惨的不是房价下跌，而是房价下跌的时候你偏偏碰巧还不上月供了。。。
3。除了弄懂规则以外，还要对自己实事求是。实事求是的意思是，第一要承认房价涨或者跌都不在自己的控制范围之内。第二，要明白没有神能保证你房价一定会涨，也没有神能保证你房价一定不会涨。第三，承认有些意外是自己无能为力不可避免的。
个人和企业一样，都是可以建立明确的资产负债表的，自己对自己，就没必要粉饰数据了，把真实的数字摊出来，哪里有风险是一清二楚的。就算你从来没学过任何的财务知识，也花不了几个小时的时间，因为个人相对于企业来说，实在过于简单了。把自己看成一个公司，找到自己的资金链断裂的平衡点，该不该上杠杆，什么时候可以上，风险是多少，就一清二楚了。唯一要注意的是，对于未来的收入也好，对于可能发生的意外也好，尽量从悲观的角度做预期，比如上述的点差，如果你连最悲观的局面都做好了预期和应对策略，那么你的抗风险能力就一定大大强于别人，就算最后大家都死了，你也是最后死的那个。那句话怎么说的来着，你不需要比老虎跑得快，你只要比别人跑得快就可以了。
最后：风险并不可怕，一切都可以量化，关键是不能傻。
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写东西太累了，本来几句话就可以说个80%左右的大概意思了，但是网上的东西讲的太简短非常容易引起误会，因为不看核心思想只抓着只言片语来抬杠的太多，所以为了逻辑完整就必须要把方方面面都尽量讲清楚，几句话就变成一个看起来的长篇大论了。为了完整的回答一个问题竟然更新要比正文还长，也真是醉了。暂时不更新了，就先这样吧，反正估计这文章也活不了太长，看到的就算是有缘分了，祝你好运。
还逮着年轻人使劲薅。
昨天和朋友聊天，他孩子今年高考，一想到未来毕业后进入社会，孩子整天为了CPI，为了房贷，为了在城市中生存下来，背负着重压，就觉得把他养大，只是给资本培养了一个用完即弃的劳力，他就很难过。如果孩子真的为了这些劳心费力，还是回到他身边吧，粗茶淡饭也是一辈子。
现在最好不买房，但是如果想买的话就再等等，在房市没有出线一丝复苏迹象的时候，国家的刺激肯定会一直有的，房贷利率5%才哪到哪，先不论房价是否下降，每下降0.1%的利率，总房贷都能降个几万，你一个月能挣几万块吗，不能的话为何不能耐心等等。
目前生育率急剧下降，人口开始减少，楼市肯定会变冷，要防止日式崩盘和失去的三十年。
实际上，早在3个月之前，郑州就已经打响了为房地产全面松绑的全国第一枪。
自从2月24日住建部在“推动住房和城乡建设高质量发展发布会”上对国内2022年房地产形势定调后，郑州就成为了全国首个出台楼市宽松政策（“救市19条”）的二线城市。
那么，郑州为什么会如此急迫呢？
2021 H2，自从郑州在第二次集中土拍实施了“禁马甲”、购地资金“五不得”（以及后置审核制度）之后，第二次、三次的集中土拍分别有4宗、11宗地提前终止，参加土拍的企业也瞬间变成了个位数，而且大部分都是由国企央企、城投公司托底（防止土地价格崩盘）。
2021年，郑州商品房成交量1369万平米（123053套），同比下降30%；销售额1786亿元，同比下降24%。截止2021年12月，郑州商品住宅库存2038万平米，去化周期21个月，与2020年相比直接翻倍。
尤其是作为郑州主城区的金水区，住宅库存已高达265万平米，去化周期25.6个月。
到了2022年，根据中指研究院的数据显示，河南省2022 Q1的土地出让金同比降幅高达约70%。
同时，河南省财政厅5月23日发布的最新数据则显示：
显然，不论是郑州、还是河南，过去十几年如一日的土地财政突然熄火，已经成了“死或生”级别的头等大事。
然鹅，不论是郑州3月初发布的“救市19条”、还是这次的“降首付未遂”，都有一个明显的共同点：次级化。
例如，郑州“救市19条”中的放宽二套房限贷、取消“认房又认贷”[1]、逐步加大个人住房贷款投放、引导下调房贷利率、鼓励棚改货币化安置[2]，以及这次的首套房首付20%，实际上都是在需求端（购房者）实行“次级化”。
又例如，“救市19条”中的加强并购贷和开发贷支持、允许缓缴土地出让金、允许凭银行或第三方保函等额替换预售监管资金、加快项目开工和销售审批程序等政策，则是在供给端（房地产开发商）实行“次级化”。
是不是有种突然顿悟的感觉？
实际上，这种“次级化”的操作，根本目的就是在市场需求端缺乏足够“合格”购房者的情况下，让更多原本财务状况不合格的人强行上车（接盘）。而对于供给端来说，则是通过放松信贷让原本应该破产的开发商强行续命（借新还旧）、并让根本不具备风控标准的项目强行上马（拉动土拍）。
显然，这就是2008年美国次贷危机的又一次重演。只不过，这一次的规模更大、泡沫破灭的后果更加严重（银河系第一）。
极具讽刺意味的是，2008年次贷危机时，美国化解危机的操作模式是通过政府加杆杠、来降低居民的杠杆率。而在国内，不论是2008年、2015年、还是2022年，所有的操作模式却都是十几年如一日的完全一致：居民加杆杠。
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爱德华·墨菲说，如果有两种或两种以上的方式去做某件事情，而且其中一种选择方式将导致毁灭性的灾难，那么必定有人会做出这种选择[3]。
楼下保安则说，为什么有的人会长期、反复的被人骗？因为他们的要求只有骗子才能满足，正常人满足不了。
??以上内容节选自《2021房地产沉思录》、《2022房地产沉思录》，所有sensitive内容均已删除，感兴趣的童鞋可以在公众号[4]或new base[5]中查看原稿。
郑州现在的各大房企是怎么玩的呢？
比如说100平米的房子，合同约定均价大概13000左右，合同总价130万，按照首付比例，你首付要付39万，但是你没钱咋办，先付两三万来一个首付分期，再跟你约定一个双方协议以10000一平的价格卖给你。
这样的话你的实际成交总价格只有100万，但是因为你合同总价是130万，扣除39万的首付，你可以贷出来91万，你付9万块钱就可以当首付了，而且这9万块钱也是分期2-3年付清。
这不是次贷危机，那什么叫次贷危机？
PS：以下的事件只是道听途书，就当我在扯淡。
前两天有一个比较权威的业内人士人跟我说，河南本土某大型开发商老板抽调项目资金转移国外，被银行大数据监控发现后对其人身进行了控制，跳过了法人、股东、CEO等一系列程序问题，直接控制了实际控股人，说是河南要向湖北学习，不光让该老板把转移资金吐出来，连以前挣得钱也要追回来补窟窿，可想而知现在的地产行业到了什么情况…
简而言之，断供风险变高了。
经济变差的情况下，钱更难挣了。在烂尾楼的持续加持下，之前30%的首付都有很多人断供。现在如果把首付降低到20%，那么就意味着即便一时冲动上了车，后悔的时候断供的可能性比之前的更大。断尾求生也不过是不得已的措施。
毕竟30万都能舍弃，20万不过是毛毛雨。首付30万和首付20万，差的是后续的还款总额度以及月供额度。
这么算一下，假设房子100万，首付20万，贷款80万。那么还款总额是152.85万，月供4245.81。
假设房子100万，首付30万，贷款70万。还款总额133.74，月供3715.09。
看到没有，这个过程中，购房者将要付出的代价更大，要多付10万。而首付的额度确实少了。
这种情况下，月供的强力负担会促使更多的人断供，这个首付到20%不过是饮鸩止渴。
树立买房人的信心的根本是从根子上断绝烂尾楼，保障购房者的合法权利。但是开发商为了多拿地多盖房，不顾风险，期房式开发。将风险全部转嫁到购房者身上。
如果一个地方不能对建房基金进行有效的监管，那么任何的措施都不会触碰到房子的根本困局。
即便经济不好，只要保障能够按时交房，还是有无数的新婚夫妻刚需买房的。虽然不多，但是也可以遏制房价的继续崩塌。
但是这种顾头不顾腚的做法，让银行和购房者都承担了更大的风险。
毕竟银行收一堆烂尾房有什么价值？
一点儿个人看法，不保证正确，仅供参考。
众所周知，人的欲望虽然无限，但腰子真的只有两个。
在一个腰子被割，另一个腰子死撑的情况下
就算是你再给他塞蓝色小药丸，他也支愣不起来，这种情况医学上称之为阳痿。
而在国内房事欲拒还迎的这段时间，我愿称之为
房事不应期，简称ED
什么寸止挑战
