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重庆一女子购法拍房与原住户老人发生纠纷,拿房产证一年进不了门,应如何处理?购买法拍房需注意什么?

重庆一女子购法拍房与原住户老人发生纠纷,拿房产证一年进不了门,应如何处理?购买法拍房需注意什么?

郑州风水格局

导语:  '风水'古称'堪舆',古语有云:“勘,天道也,舆,地道也。”堪舆即风水也,用风水堪舆住宅、事业,始终是成功人士的重要选择。居上善之所,方能风生水起。  百年郑州,从一个小小的郑县一跃成为国家中心城市、国际综合枢纽城市、自由贸易试验区;  百年郑州,GDP今年上半年在九大国家中心城市中增速位居第一;  百年郑州,用智慧布局出令人惊叹的顶级风水大局;  这是人为努力的结果,这是领导的结果,更隐藏着大自然赋予郑州的超级能量;听郑州天之缘论坛讲述郑州的风水故事——一只“灵龟”的养成史  中国三 更多

00后大学生们,作为女孩子,大学里有必要学会化妆嘛?

女生不用天天化妆,但一定要学会化妆。作为过来人,给你们的一个忠告。平时上课画个淡妆,可能让你看起来更精神更有气质。重要场合自己也能撸个精致的妆容,可以让自己更自信。也能让别人感觉到你的重视和尊重。谢邀emmmmmmm 我觉得看个人吧我周围呢有三种女孩子一种每天妆容精致,一种天天素颜,还有一种在必要场合会化淡妆要会,但是不一定化就拿我自己来说吧,因为大一到大三都在学生会里,基本每天都会和老师、各级学院的同学打交道,一起工作什么的。所以我在那期间基本是每天化妆的,特别是在精神不大好的时候,更会把妆化 更多

哥就是干这个的,直接上干货;

凡事都有解决办法,人家跟你耍赖,你就下黑手,但要合理合法下黑手,吵起架来要敢铺在明面上吵,自己还得占道理;

这种有占用(有人住,无论被执行人自住还是出租)的房子往往买的价格都便宜,得了便宜就别怕麻烦,我教你几招;

1.拿不动产权证到自来水公司,停掉该房自来水;

2.拿不动产权证到电网营业厅停掉供电;

3.拿不动产权证到燃气公司把天然气停了;

4.到物业公司变更业主(交前手拖欠的物业费)。

勤快就把这4条全办了,再懒,也办完前2条。基本上没人能在里面挨过一周的,尤其现在大热天的。

报警?房子不是他的了(所以记得采取措施前,一定把不动产权证拿到手,既然要开搞,不差这十天半个月的);

闹法院?法院虽然很难受,但也没办法,最多实在受不了了,叫你去做协调工作,你反正就一条,不同意协调,法院给了腾退时间,你又额外给了时间,反正不同意对方继续占用。

这样,你能避免直接与房里老人冲突(你根本不跟她接触),人家道德绑架,说你不管老人死活,你直接怼回去,你特么欠钱在先,自己怕死,拿老人家出来送死,街坊邻居们都来看这好孝子啊。要吵别在家里吵(防止老人家讹你),没人看,去物业公司吵,顺便把你欠的物业费交了,怎么,房子住着赖着不走,物业费也赖我吗?把水搅混,给对方制造压力;

当然,最好的办法是水电一停,一个星期后再去看看人走了没,没走让他们再住一周这没水没气没电的房子。

………………

等里面的人一走,不管他是搬走的还是熬不住去医院了,你立马干几件事:

1.持不动产权证,找师傅破锁、换锁;

2.带搬家公司,舍不得花钱就在楼下找几个收破烂的,多叫几个,用最快的速度把里面东西搬到楼下,然后,这世界清净了,你收房了;

不要怕前业主找你麻烦,因为法院已经对他下达过书面腾退通知,规定了取走物品的最后期限,逾期视为放弃物品。对方来吵你,你有两个办法1.以业主身份报警;2.讲道理?讲法律?走,一起去法院好好讲讲道理。

………………

什么“买之前一定要了解情况”、“干脆不买法拍房”,这都特么事后诸葛亮,讲废话,一个普通竞买人怎么可能同时具备司法、不动产法律法规知识以及实操经验?(做这行的没几年时间都摸风不中)不是特么缺钱或者没购房资格谁不知道去买商品房?

………………

我看了留言,这里需要说明的是:根据提问所做的上述回答有个前提,就是“拍之前没去了解,拍了以后才发现有人赖着不走”,这里讨论的范围局限于普通买受人已经形成与被执行人对峙局面,但不知道怎么处理;

事先知道有人住,那又是另外一种处理方式,得看实际情况定,这里不讨论,不然这说起来就没边了;

每个地区的司法实践有差别,甚至很大的差别,如同留言中,有的地区停供水电就需要法院裁定书和协助执行通知书,有的地方就不要,或者明面上水电公司不给办,但找熟人或者委托黄牛又能办等等情形;

这个回答是给已经拍了房子的普通买受人提供一个可行的思路(补救措施),不至于让人绝望,在实际操作中肯定会要根据本地实际情况调整。

各位知友如果买法拍房,提前去看看,了解下是有必要的,问问有不有人住,看看房,没有专业知识也可以做到(看产调表才需要专业知识,而且各地政策不同)。

这种事其实有标准处理流程,一些地方甚至形成了产业链。

趁人不在,全程录像,拿房产证开锁换门,把所有财物都搬出去,找两个小伙子带大量食物进屋锁门,谁来也不开,jc来了就拿出房主授权书。熬上半个月即可。

或者,

找两个七八十岁老人家或者一个社会大哥(扫黑除恶后不好找了),和原住户一起住,一碰就倒地,半夜就乱嚎,满屋子拉屎不擦,看谁先受不了。

法律对流氓是比较低效的。居住纠纷里,实际占有一方往往占优势,因此以合法手段改变实际占有状态是最关键一步,所谓“仁义不施而攻守之势易也”,然后法律会保护守法者的。

补充一下,个别先进地区的法院会帮助辖区内的标的执行腾房,有利于化解社会矛盾。但大多数法院只管拍卖收钱出判决书,这时房主就只能依法实施私力救济权,保卫自己的财产了。

当然由于法拍房一般低于市价,私力救济结束,房主往往也是赚的。

新闻说这个女士犯了一个错误,即没有注意到拍卖公告上的“有人居住”提示,我个人认为,她可不止犯了一个错误。

而且,新闻中提到的这个错误,问题还不大,她更大的错误在于,她可能压根没去看房。

一般来说,买房之前都是要去实地看房的,再便宜的房子都一样。不实地看房,就敢买房的人,我称之为英雄。

显然,这位女士就是这样一个英雄。即使她没注意到公告提示,她如果去实地看房,肯定是能发现房屋有人居住的。

至于贪没贪便宜这个不是重点,毕竟是法院公开拍卖,有些便宜捡也正常。当然,我也要提醒下,竞拍法拍房的知识门槛和经济门槛都很高,不要有捡便宜的思想。

为什么说这个女士没有看到拍卖公告提示,问题不大呢?因为这个错误,其实不在于女士,而在于法院。

2019年12月26日施行的《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》中就明确规定,不得带户拍卖,即在拍卖前腾退或者在成交厚及时腾退。

新闻中的拍卖发生在2020年6月,显然此时法院拍卖要适用这个规定的。这也是为什么,法院在拍卖公告中提示:“室内有人居住,交付时间待定”。

这句话的意思是,腾退交付,法院还是要做的,但是时间嘛,就不知道啥时候了。这种做法,严格来说就是为了规避最高院上述规定。我在实践中,见过双方协商住到老人去世的。如果是这种情况,那一般人等得起?

如果没有最高院这个规定,那我猜测提示肯定就变成了“法院不负责腾退交付”。

所以,现在这个女士应该怎么办?我个人的看法,跟下面很多人认为可以使歪招的观点不同。那些歪招,虽然看起来有奇效,但是本身也是有风险的。

要么买房人要直接与老赖硬刚,存在人身安全风险。老赖已经一无所有了,法治意识和道德水准也低于常人,跟他们硬刚,其实划不来。

要么可能激怒老赖,他们进而产生破坏房屋的冲动。

在实践中,我见过老赖恼羞成怒砸毁房屋装修,导致购房人损失惨重的案例。

所以,歪招是可以用,但是也要评估下后果。

下面我说说我的解决方法。上面说了,要解决这种问题要行大道、走正道。正道是什么?首先要有法律依据,要找到真正的责任人。

法律依据我上面已经讲到了,那么真正的责任人是谁?是这对老赖吗?NO!

记住,在这种情况下,真正的责任人,只有一个——那就是不依法依规执行的法院。明明最高院有明确规定,就是不按照规定执行,那么责任人当然是法院。

所以,抓住违法违规的法院就行了,以任何合法的方式,给法院制造压力,直到购房人的价值大过老赖,这个事情就能够得到解决了。

可能有人要问,合法的方式是什么?这个女士已经提供了一种答案——媒体曝光。

我认为,接下来她的问题能够得到解决——要么法院退钱,要么法院腾房,总有一种方法能够解决女士的难题。

更多我的相关回答:

给自己房子装修不犯法。。

拿房产证去物业办装修手续。单元门和自己家门上都贴装修告知单,写好日期。

连贴 3 天,拍照记录。

第三天带着电镐直接拆门全程录像。。

第一下就往锁眼上砸,门里的人想出来就只能卸门了

警察来之前门肯定被卸完了。

不要和屋里人发生任何冲突。

警察来了把房产证身份证装修手续拿出来。

就说要装修自己房子换门,警察除了调解没有任何其他方法。

大门都卸了,你是往自己家里泼油漆扔垃圾仍沙子随意了。

……………………

上面属于武斗,过了一宿受另一个高赞启发又想出个文斗的

自己就能办,不求人。

正规途径走法院需要相当长的时间。

有些法拍房更是直接写明不负责腾退。

法律框架内只有不要脸才能对付不要脸。

把所有证件复印件带身上带个蓝牙音箱挂脖子上睡在门口,

再买个大脉动喝完尿满。只要开门就挤进去。

进去直奔厨房拉一泡。然后去卧室尿一滩,

把脉动拧开往墙上洒

音箱打开音量最大,单曲循环一生挚爱lost rivers。

然后躺地上打滚蹦迪,绝对不起来。

打不还手骂不还口,就是一句话。这是我家我乐意,哎就是玩!

就是这个feel 倍儿爽!倍儿爽!!

最好穿厚点早点打110,容易被老头老太太打死。

司法拍卖是一个典型通过“以物抵债”实现债权的方式。随着《规定》出台,此后很多人选择通过网络形式拍卖便宜的房屋或本禁止交易的房屋。但其中一一直有个雷,就是:房子原住户拒绝腾退。

具体来说,就是由于“买卖不破租赁”原则的存在,在房屋租赁在前、房屋抵押在后的情况下,拍卖成交后原租赁合同仍可继续有效。

实践中,常有原房主故意续签租赁合同至较长期限。如果拍下该等受租赁合同约束的法拍房,若承租人不配合腾退房屋,则购买者无法实现对于该房屋的占有、使用。司法实践中,个别法院在拍卖不动产时以腾退难度较大为由,甚至在公示信息中载明“不负责腾退”,致使竞买人不敢竞买,不仅导致财产因无人竞买而流拍,而且也严重损害了司法拍卖的公信力。

情形一:抵押人出租抵押物的,效力不一定及于债权人,不一定适用“买卖不破租赁原则”

讲个真事儿:我之前被咨询的一个案件就是担保人最后把房产过户给了债权人,然后担保人过户之前跟债权人玩儿了个骚操作: 他把楼里房子全都出租了20年……价格贼低。之后债权人拿到房子后,一不能卖(因为有租户);而不能收租(因为担保人已经收了20年租金了)

相当于债权人除了拿到一本儿房产证以外,啥都没有。

就以上问题,最高人民法院于2020年1月2日举行新闻发布会,发布了《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》。

这也是司法层面对于促进房屋拍卖顺利进行作出的有力改革。

在效力认定层面也有针对上述骚操作的办法

也就是说如果抵押财产不是已经出租并经过转移由承租人实际占有的,则不受“买卖不破租赁”的限制,明确了租赁物必须实际占有才能对抗抵押权。

说白了就是如果抵押人将房屋私自出租的,债权人可以不认在此期间签署的租赁协议,承租人受到的损失还可以找抵押人去追索。

情形二:原房主拒绝腾退的,买受人可以向法院申请强制腾退,原住户阻挠的可能涉嫌刑事犯罪

根据该司法解释的规定,法拍房拍卖成交后,法院对于法拍房的执行内容包含两部分:

1、以裁定的方式将法拍房的权属转移给买受人;

2、于裁定送达后十五日内,向买受人移交对该法拍房的占有,如无法移交,法院应当依职权强制执行。

法院但凡只出裁定,但不移交法拍房占有的,其执行工作都未结束,可以一直要求其继续执行。

再贴个新闻

2014年10月,孔某因经营所需,向某贷款公司借款30万元,父亲老孔还以自己名下的一套房产为儿子的债务提供了抵押担保。借款到期后,孔某却未能按时归还借款,贷款公司见催讨无果,就起诉到了法院。

2015年8月,法院判决孔某返还贷款公司相应的借款及利息;贷款公司对老孔抵押的房产折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。由于孔某迟迟不还款,除了抵押的房产外又无其他可供执行的财产,最终,法院决定通过网络司法拍卖该房产。

2016年7月,姚某以最高价38.5万元买受了在司法拍卖网络平台上公开拍卖的老孔所有的房产,并于同年8月办理了产权过户手续,领取了房屋所有权证。可令姚某没想到的是,老孔一家四口一直居住在该房屋内不肯搬离。交涉无果的姚某只好起诉到了法院。2017年5月,法院判决老孔等四人腾退该房屋并返还姚某。

由于老孔等人迟迟不履行生效判决,案子进入了执行程序。执行过程中,法院向老孔一家四口送达了执行通知书、财产报告令,但四人皆不配合执行。父亲老孔以身体残疾、年迈体弱,且无其他住所居住为由,拒不搬离;儿子孔某更是玩起了“失踪”,空留自己的老婆、儿子在家。执行法官多次与孔某的老婆、儿子面谈,督促他们尽快履行相应义务,但收效甚微。孔某的儿子也因为拒不履行生效判决而被法院处以司法拘留十五日的处罚,但是老孔等四人依然我行我素,拒不配合法院执行。

法院随后将老孔一家涉嫌拒执犯罪的线索移送公安机关立案侦查,随后孔某被依法刑事拘留。后悔莫及的孔某赶忙表示愿意配合法院腾房,并写信给姐姐,请求姐姐帮忙劝说父亲老孔。最终老孔一家搬离了已为姚某所有的房屋,法院成功执结了这起腾房案。

目前,孔某已被取保候审,拒执罪案件正在进一步侦办中。

最后,整理下法院腾退法拍房的手段

法院的执行手段和强制措施包括:签发公告责令强制迁出房屋、司法拘留、罚款、双倍损失赔偿、限制高消费、纳入失信人名单、移送公安机关立案侦查等。

最后的最后

法律不是万能的,实践中花式老赖的情况远超大家想象,我还见过法院执行完毕后,新房主住进来之前,原房主又把门撬开进去住的。

你说这种情况,司法资源有限,咱们也没法跟他打游击战和持久战,所以遇到法拍房的时候还是要做好尽职调查工作,擦亮双眼,切莫就为了贪一时便宜,最后拿到一张啥用没有的房产证…

我以前做过不良资产项目,业余有做房地产估价中介和司法拍卖房产腾空业务,虽然没有一些职业人员接触的多,但也算比较专业。

我跟很多朋友说过,如果你对司法拍卖房产不熟悉,就不要随便拍卖,幸运地赚了还好,要是踩坑,几百万砸里面,能看不能用,那得不偿失。

我有一个客户,买了一套法拍房,遇到房主是个老赖,在被起诉之前,就与亲戚合伙,签订了20年的租赁合同买卖不破租赁,他亲戚就这么住在里面,租金极低,还因为合同关系,不能涨租,搞得客户头都大了,于是他辗转找到我帮忙。

1、确权

第一时间获得房产证,进行房屋产权确认。

2、过户

水、电、燃气、暖气、物业费、电视、宽带等过户。

3、协商

与现住户或租户说明房屋产权情况,请对方限时搬离该房产,一般限期2个星期,可延长至1个月。

协商过程需要白纸黑字写下,或用手机拍摄协商过程。

如果协商无效,那就进行下一步。

4、停止基本生活供给

停止水、电、燃气、暖气、物业费、电视、宽带等基本生活供给。

这招一下,很多人就没办法,只要搬离了,但还是会有人愿意跟你耗着。

5、等待现住户或租户外出

避免发生肢体冲突,引发刑事事件,别问警察为什么不支持你?有租赁合同,你凭什么搬走别人的东西?

6、强制腾空屋内物品

房产证明,在警察的见证下,请来锁匠,更换锁芯,将屋内物品腾空。

等现住户或租户回来后,告知其物品搬到哪里了,让其自行处理,并再次限期搬离屋内物品。

7、赔偿违约金

根据租赁合同,赔偿合理的违约金,签订协商书。

如果超出合理范围,没关系,法庭见。

我是 看着简单,其实操作起来麻烦不小哦。

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现在普通的商品房买卖都有大坑更何况是法拍房买卖,不要以为有钱就能买,想买就能买,现在房价高的离谱,普通人家庭一生能买一套房并能在按揭贷款不影响生活质量的情况下已经很不容易了,踩上这样的雷,这位罗女士的家庭随之垮掉在涉房产纠纷的法律实务界并不在少数。

在这还是要告诫各位准备买房或者打算买房的朋友,买套房子,即便在三四线城市现在少说也要一两百万,这些钱攒下来也不容易,属于一生的大买卖,即便在房地产方面有优质的人脉也不一定能保障钱和房落实到位,建议还是聘请律师做个尽调。一来买个放心,二来倘若律师不尽责还能追责,这笔钱能不省就不省。

先讲个故事吧。

其实这个故事 律师来讲更为妥当适宜,涉及到开发商、施工企业以及购房人的纠纷,即一个很现实的问题,随着楼市调控的愈发严格,除了一线城市,全国各地大规模地出现烂尾楼,已成为既定的事实。购房人由于信息差比施工企业、农民工更晚知道开发商资金链条断裂,无论是组织能力还是行动效率,以及法律保障上,购房人都要比施工、农民工差一截。

譬如在讨要工资上,针对建设工程领域工资拖欠问题,人力资源社会保障部等十部门关于印发《工程建设领域农民工工资专用账户管理暂行办法》,不仅要求专款专用还要缴纳保证金,足见重视程度之强。而施工方则享有建设工程优先受偿权。

而购房人……按照合同来。

说得简单点,通俗点,从法律上说,农民工的拖欠工资属于生存权不得不保障,建设工程被拍卖后取得的款项先偿还工程款,再还银行贷款,到了业主那啥钱也没有了。

言归正传,继续讲故事。

过去二十年来,我国房地产市场蓬勃发展,早投资房地产的早发达了,即便晚了个十年似乎也不打紧,只要买上房上了车,那么就有的赚。这就是一直以来普遍大众的基本认知和常识——甚至是一种社会共识。倘若能认识几个在建筑行业的朋友以及开发商的老总,那么买到更优惠的价格,过几年就赚大发了。

例1:张三就是这样认识了一个开发商老总,然后以优惠价格绕过限购政策买了四、五套商品房。然而,房产交付的日子临近了,可是这几套房子还没动静,一打听才得知消息灵通的业主早已把楼盘围的水泄不通,警察也来过好几次,原来开发商资金链条断了,人跑了。

例2:李四寒窗苦读十载考上了名牌大学,毕业后进入了某IT行业巨头,年收入不少,人长得也俊俏,算是不少姑娘的抢手货。工作两年不到便认识了位姑娘,两人情投意合准备结婚,于是打算就近购置房产,选择了一家牌子比较响的开发商楼盘。李四才刚工作,首付款怕是囊中羞涩,无奈像父母借了八十万的养老金,并向老人保证,这钱用不着五六年就能还上,以他的能力过不了多久就能拿上公司的股份。偏偏李四和张三买了同一个楼盘,结果一起凉了……现在钱也拿不回来,姑娘眼见着房子没了,心如死灰和他分了手。搁着这破事不说,房住不上,还得借,姑娘跑了房贷突然压在一人身上,一线城市生活成本高,如今生活质量直线下降,父母还在吵着闹着……本自信满满的公司会奖励他股份,结果突然遇上了滴滴出事,众多赴美IPO终止,真是祸不单行。人生这条线突然跟吴签似的从山峰坠入深渊。

各位说说,这两个例子里,哪个更惨?当然是李四了。跟我们大部分人一样,也是打工人。

可是钱要到了吗?没有。权利如何争取?难。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定的,消费者优先受偿的对抗原则,因为该批复被废止而失效了。现在这个原则只能去《执行案件规范》里找。

这个意思是指,消费者想要回钱可以,得在执行中提。而且即便《批复》没有失效,这个规定的理解最高法的态度也很暧昧,即不重视。

瞧瞧,普通老百姓买一套「普通的商品房」踩上雷也是致命的,更何况去买套「法拍房」

你现在问我法拍房要重视啥?找律师做尽调!自己搞自己查自己整真不行,而且执行难不是一天两天形成的,尤其涉及到腾房清场问题。

虽然最高院发布了《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第十条强调“拍卖财产为不动产且被执行人或他人无权占用的,人民法院应当依法负责腾退,不得在公示信息中载明‘不负责腾退交付’等信息”,以吸引更多市场主体参与竞拍,禁止以上阻碍房屋司法拍卖的行为。但老赖的方法真的太多了……

当然,有些答主说房主可以自己清停水停电换锁,可是你能保障不会出现更可怕、更麻烦的老赖手段吗?执行法官都不愿意干或干不好的事情,靠房主自力救济就能解决?

答主在基层法院从事执行工作多年,也作为院领导分管过执行局多年,在执行工作中也拍卖过不少房屋,其中的道道真是见得不要不要的。

关于购买法院拍卖房屋的问题,首先要明白的基本一点就是大家都耳熟能详:天上不会掉馅饼!法院拍卖的房屋为什么比市场上正常途径交易的房屋价格要便宜不少?肯定有法院的道理,最根本的一条就是为了让拍卖的房屋迅速成交、变现。但其中,法院拍卖房屋存在的风险也不少。主要有以下几个方面:

第一,不是净房拍卖。简单、直白的说,法院拍卖时房屋不是空的,不是你拍卖下来后可以无任何阻力的直接入住的那种。

大约有以下几种情况:

1、被执行人本身还在其中居住。

应该可以想得到,法院从审判阶段查封房屋到执行阶段拍卖房屋,中间有一个漫长的过程,正常的被执行人都早已有充足的时间搬离此房屋,但却迟迟没有搬离,其中必然有难办的问题。极大的概率在你通过拍卖买下此房屋后,被执行人不会轻易搬离的。

2、被执行人的亲属在其中居住。

如果被执行人本人早已搬离房屋,其亲属只是因为暂时没有找到居住场所的临时借住,在房屋拍卖后一般法院比较容易腾退房屋,被执行人亲属一般不大会强烈对抗的;如果被执行人本人虽然搬离了房屋,但其父母、岳父母等老人仍然在里面居住的,那将来想顺利腾退房屋极大概率就是一个大执行难题了。

下面这个视频就是2021年8月2日上午,某县法院执行局上门对一被执行人送达拍卖房屋手续时,被执行人早已不在房屋内居住,但其父母仍然居住其中。其母以涉案借款是赌博款为由,之前已数次到法院闹事,但因其身患脑梗等疾病,以及疫情期间公安局看守所收押难等原因,法院难以对她的妨害执行行为采取司法拘留等措施。于是,其母再次故技重施,阻止法院采取拍卖措施,并不让法院执行干警开车离开。

3、房屋已合法租赁给他人,租赁期还未届满;

此种情况,法院在拍卖公告里一般会说明的。本文的提主就是在买拍卖房时,没有认真阅读法院的拍卖公告。在租赁期满后,承租人一般会搬离拍卖房屋。如果不搬离,可以申请法院腾退。因为是他人合法承租,腾退阻力也不会太大。

4、在法院采取查封等执行措施后转租他人,租赁期还未届满;

这种情况下,理论上在法院拍卖房屋前、后都可以责令承租人搬离房屋。但如果在法院拍卖房屋前,法院本已通知其搬离房屋却依然没有搬离,法院也没有跟进下一步的措施,那么这个房屋在拍卖后应当预见得到承租人不会轻易搬离的,要做好申请法院强制腾退房屋的心里准备。

5、与他人共有的房屋,他人在内合法居住;

这类房屋除了是商业店面(分配租金难度不大)再便宜也不能买,否则,买下这种房屋之时,就是与共有人的纠纷开始之日。

6、在2021年1月1日《民法典》实施后,第十四章还规定有居住权

其中,第360条规定,居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要;

第368条规定,居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机关申请居住权登记。居住权自登记时设立;

第370条规定,居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

各位知友可真的要看仔细了:这就说,如果在《民法典》实施后,如果房主(所有权人)在其房屋内设定了居住权,即使将来某天房主(所有权人)欠债房屋被法院拍卖了,但其中设立的居住权是依然要受到保护的。换而言之,你即使通过法院拍卖买到了房屋,但你暂时还不能取得这个房屋的使用权。

你还得等到这个房屋的居住权届满后,你才能得到完全的使用权和居住权。至于这个居住权有多久,这个就完全得看原房主的心情与居住权人之间的合意了,房主(使用权人)一高兴将房屋给人设定三、五十年的居住权也是合法的。这么一来,你花了一大笔银子,买来的房屋自己却不能入住、使用,白给一个不相干的人住,等于拿到手中的是一张废纸。甚至,你也许还得等到居住权人死了,你才能取得这个房屋的使用权了。

你说气不气人,答主也不知《民法典》要规定这么一个劳什子的东西干嘛,这特么不是折腾人吗?!本来全国法院对于腾退房屋的事都是顾此失彼,又整出一个居住权来,这不是添乱是干什么?

第二,虽然是净房拍卖,但在使用过程中涉及公用楼梯、公用院落进出等等,特别是与被执行人的亲属共用前述东西时,极可能引发新一轮纠纷。

答主曾经拍卖了县城中心地带的四层楼下的两个店面,楼上一至三层是被执行人自己的住房,两家人共用一个院落进出,房屋滴水、下水道等都是共用的。买主通过法院拍卖买下此楼一层两个店面后开网吧,刚装修时就与楼上的被执行人一家不愉快。楼上的被执行人一家小麻烦不断,三天两头找不是,答主都几次到现场解决问题,买主影响心情就不用说了。还好是租给他人开网吧,如果是自用,肯定麻烦还不只是这些呢。

第三,拍卖房屋是否涉欠税也要特别关注,必要时请税务方面的专业人员进行参考。

去年答主所在法院拍卖了一个厂房,原厂主因为在外负债好几百万元,所以厂房被法院拍卖。这个厂房在拍卖时,还欠了县里的好几十万元税收未交纳。法院的拍卖公告里主要内容:拍卖价格是几百万元,买主负责所有的过户税费,法院负责清场。

买主通过网上拍卖下此厂房后,在去税务部门过户时,税务部门提出这个厂子还欠几十万元的税未交,要买主先交纳这个欠税才允许办理过户手续。税务部门的人说,法院拍卖公告说的明白,过户所有的费用都得由买家承担。

买主顿时傻了眼,他理解所有过户费用是指仅指厂房的所有过户的费用,怎么厂房欠税也要自己全部负担呢?

买主赶紧又与法院执行局办案法官联系,办案法官说了公告里说的很清楚啊,只是厂房的过户费用啊。

买主又转过头去找税务部门,税务部门又说,拍卖公告说了过户所有的费用都是买主承担,欠税也要由买主负责。

还好,办案法官尽管很忙,但是很负责,为了协调这个事专门到税务部门,开了一个协调会,最终才明确买主只负责全部的过户费用,不负责欠税。

这个案件就是法院公告对于过户税费问题交待不全面,没有考虑到厂房之前的欠税问题,买主也忽视了这个问题。如果在拍卖前,提前问明这个问题,纠纷就可能不会发生。所幸发生在本地区,如果是外地拍卖房屋,还不知两家要扯皮多久,说不定还得与税务部门打一场行政诉讼才能解决这个麻烦。

第四,法院是否负责清场(或者腾退房屋)。这个是最关键的一点。

在网上参与拍卖前,一定要认真看看法院的拍卖公告里是否包括负责清场(或者腾退房屋)的内容。如果法院在拍卖公告里,没有标明负责清场(或者腾退房屋),尽量不要买这样的房子。

答主在 2014年之前分管过执行局多年,那里执行案件还没有现在这么大。为了避免不必要的麻烦,答主都是将拟拍卖的房屋先清场后净房拍卖,省得以后更大的麻烦。但近几年,因为执行案件大量涌入法院,执行力量有限,所以各地法院也有不少的房屋在拍卖时不负责清场。这个方面,前些年广东法院网上的反映此类很突出。

2019年7月,广东省高级人民法院为进一步规范全省法院司法拍卖、变卖成交或抵债的不动产(以下简称“执行标的物”)清场移交工作,该院办公室6月27日印发《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见(试行)》(以下简称《意见》),并从即日起施行。《意见》明确了司法拍卖以清场移交为原则,并规定了强制清场的方法和程序及4个不予清场移交的情形,明确了司法拍卖的房屋由法院在15日内清场移交。

最高人民法院也关注到了这个问题,2020年1月3日下发了《关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》,在这个意见中:

10.充分吸引更多主体参与竞买。拍卖过程中,人民法院应当全面真实披露拍卖财产的现状、占有使用情况、附随义务、已知瑕疵和权利负担、竞买资格等事项,严禁故意隐瞒拍品瑕疵诱导竞买人竞拍,严禁故意夸大拍品瑕疵误导竞买人竞拍。拍卖财产为不动产且被执行人或他人无权占用的,人民法院应当依法负责腾退,不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。要充分发挥网拍平台、拍卖辅助机构的专业优势,做好拍品视频宣介、向专业市场主体定向推送拍卖信息、实地看样等相关工作,以吸引更多市场主体参与竞拍。

从这个规定来看,今后人民法院拍卖的房屋一般的情况下都要负责清场(或者腾退)了。提主所买的房屋是2020年6月,在最高法院的这个意见之后了,重庆市沙坪坝区法院应当负责清场(或者腾退)。但是,在法院的拍卖公告里本已说明“因房屋内有人居住,交付时间待定“,而且评估机构也没有能够进到房屋里进行评估。这两个方面的最重要关键信息提主都忽略了!

也可以预见的是,居住在里面的人一定不会是什么善良之辈。如果是一个合法的居住权,他一定开门配合评估机构的。到目前为止,应该没有人清楚房屋里面的居住状况是什么,所以法院执行法官也不知道什么时候能够交付房屋。下一步的重点,是执行法官上门先查明里面的居住状况,才能视情况决定下一步的执行措施。这个时间一定不会很快,提主只能为自己的粗心继续品尝一下苦果了。

都有房产证了,合法地赶走原住户其实并不难。

首先持房产证和身份证,去供电局、自来水公司、燃气公司、供热公司、物业……把房主信息更改成自己的。

1、去供电局办理用电报停,每年最多可以申请报停6个月。现在都是智能电表,你前脚办完报停,后脚供电局一个电子指令发送到自家的智能电表,自动就停止供电了。

2、供热季到来之前,去供热公司办理停止供热手续。供热公司为了防止住户私开阀门一般都是用断管的方式,即在户外的管道井内把用户阀门后的管道物理截断。办理了停供之后,不是户主是无法申请恢复的。

3、去自来水公司申请报停。

4、去燃气公司办理停止用气手续。办理完毕之后,燃气公司拆除燃气表时可能会受到原住户的阻挠。不用管,反正拆不了表,欠的燃气费越来越多,你已经办了停,无法找你要钱,燃气安全管理部门会行使燃气安全执法权去堵管拆表的。

5、去物业申请汽车出入证,如果一个房屋可以挂两辆车的话,借朋友行驶证复印件,加上自己一辆车,把自己名下的的车辆出入指标占满。

没电、没水、没燃气、没暖气、没法停车……几个月后,不信房子里还有人能住着。

以上是通过以房主的身份合法行使的权利,水、电、气、暖,哪个公司也不敢不办报停的。

上面的一劳永逸的办法,办停一次,后面的事情不需要自己总是操心。

如果有精力的话,下面还有些合法的办法。

1、花几百在报纸上登一个公告:自己位于xx处xx栋xx单元xx室的房子内有人存放了家具家电和部分生活物资和财物,请存放人于10日内立刻清理,届时本人将拆除房屋门锁,财物如有丢失概不负责。再打印几十份,在屋门、楼道内、单元门口、小区公告栏等处都张贴。然后拍照、录视频存留告知对方的证据。等10天之后,请个锁匠验过自己的房产证之后拆锁(为避免冲突,先敲敲门,没人时再拆锁。有人的话,就走。给锁匠按每天50的基本工资用于去敲门,然后每成功拆锁一次再加100元工费),确保只要家里没人,锁就会被拆掉。

2、如果对方觉得没锁也能住,反正没啥值钱的东西的话,下一步拆门。去物业办个装修手续,在单元里贴上xxx室新买来,将要于xx月xx日开始装修,给大家带来的噪音和不便请大家谅解。然后拍照、录视频存证。找个对方不在家的日子雇人拆大门。如果对方铁了心24小时留人看家的话,就雇个利索点的,(反正因为执行了第1步,门已经不锁了),迅速对门进行破坏性拆除。来不及拆下来的话,砸弯砸坏无法关门即可。

3、如果对方觉没有大门也能住的话,再下一步往屋里买两吨沙子。告诉背沙子的民工说大门是坏的、锁是坏的,如果有人阻挠,你们只管把成袋的沙子倾倒进屋即可。进不了卧室就把沙子往一进门的客厅倒,反正门早就被破坏了开着的。用两吨沙子把客厅堵了。(等以后赶走住户,你直接装修不用买沙子了)

4、……(上述3条之后,老赖还没搬走?)

2020年初,最高院发布了《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》。

提问中所说的情况就是典型的法院不作为,将工作中遇到的困难转嫁给购买人。

这个案例中,因为实际占有人年纪比较大,只建议停水停电一种办法,其它方法都不要弄,因为占有人年纪比较大,万一发生冲突或是刺激,身体有状况了,申请人反而要承担责任,老年人本来就是一身病,这也是拍卖实践中最难处理的问题。至于找媒体这步棋对了,但是对象错了,应该带着媒体去找法院,而不是找这两老人,老人对这块根本不关心。找到法院承办法官或领导,给予他们压力,他们才会主导或是配合清场工作,实在不行和公安局说好了,以拒执移送公安处理。

很多回答里提出来要找催债公司骚扰,要不就是强行入住,要不就是找人撒泼耍赖,我在这里说一句,说这些方法的都不靠谱,甚至会害了你。他们占据房子是违法行为,但你不能用过激手段或是违法行为去对抗,出了问题是赔了夫人又折兵,这个锅是法院的问题,千万不能冲动自己去抗雷。

我经手的法拍房没有100也差不多,最有效的方法是停水停电,暂停物业服务,同时告知物业此房已经过户,现在的居住方今后有任何问题和自己无关,最好以短信或书面的形式告知。最后,你等待一两月就差不多可以收房了。

我老家的村里有个精神病,平时很正常,吃喝嫖赌都干,是个光棍。

但他确实是个精神病。

找这个精神病,房子租给他一年。

然后趁家里没人直接开锁放进去。

这么说吧,把老赖折腾死,他也不会被判刑。

而且他还没有可执行的财产。

唯一的道理是,能不买法拍房就不买法拍房,除非你是斗争经验丰富且很有空闲时间的律师。

我之前接触过一个关于法拍房的案件,案情是这样的:一个人通过司法拍卖取得了一套法拍房,交钱后法院执行局将债务人也就是原房主一家赶走了,把房子交给了购房人,购房人也没立刻搬进去,出差去了。等他回来,发现债务人一家早就搬回来了,去找法院执行局,法官表示执行已完毕,当时房子已经交给你了,后边是你的事了。去找公安,公安认为这一块儿是民事纠纷引起的,让接着去打官司。

历经周折,购房人找到了检察院寻求帮助,一开始申诉的是民事检察监督,承办人也拿不准法院执行有没有瑕疵,于是就请示到了我们这里。这是一个很有意思的问题,牵扯到拒不执行判决、裁定,也涉及非法侵入住宅,还涉及法院执行是否到位,在这里就不详细论述了。最后,我们研究后还是认为这个属于拒不执行判决、裁定,但碍于种种原因,暂时无法提出有效的解决方案,最终这件事不了了之。

只能说,法拍房购买者所面临的潜在风险,往往是超乎想象的,头铁坚持下去不是不行,但是时间和精力成本都相当可怕。

之前就听说过,同事的朋友房子往外出租,出租半年以后房客不交租了,也不退房,

说屋里躺着个老人,一碰就会“死”。。。

报警也没用,民警不处理经济纠纷,只会协huo商xini。法律武器更低效。

租户自己换了门锁,按时交物业费水电费,物业自然也不会管。。。

房东家平时上班也忙,没时间跟他们耗着,就搁置了。。。

最后什么办呢?从社会上找“专业人士”来处理的。真的用行动告诉你什么叫专业,钱一次给够,准时“清理干净”。就半夜刚撬开门的时候有点动静,然后第二天一早,房里面一点人影都没了。邻居睡得沉的就不知道发生了什么事情。

还听说过把房子租给从国外引进的“高端人才”的,欠租不付,最后退房前,在屋内留满了排泄物。。。当然也可以找专业团队来给番邦友人上一课。

很多回答下的以牙还牙以眼还眼,互相恶心的手段其实都很低效,毕竟对方已经不要fac e了,遇到头铁一些的根本没办法。消耗了自己的时间精力,惹了一肚子气不说,还影响邻里关系。

怎么说呢,扫X除恶以后,老赖都越来越牛气了,毕竟缺少专业人士来对付他们。大家只能小心谨慎一些,保护好自己的财产吧,也尽量不要往外借钱。。。

毕竟人家凭本事借的钱,为啥要还?(狗头)

键盘打得再响,出得主意再牛X,真遇到事情了,敢于”付诸行动”的人,还是少数,也不专业。

所谓法拍房,是指遭到法院强制拍卖的房屋,价格较一般普通二手房低,但也可能存在产权有瑕疵、拖欠物业、原住户不搬等情况,需要特别注意。

法拍房市场已经逐步形成规模,数量上也是持续的增加,加上一些城市对法拍房不限购的政策,可以说法拍房是越来越火,但是风险却还是依然存在的。

购买法拍房,原住户耍无赖不搬走?其实这已经不是个例了,那么大家在购买法拍房时,要如何避免这种情况的发生?

1.读懂拍卖公告

现在司法拍卖中的《竞拍公告》,内容已经非常详尽了。如交完拍卖还是不交完拍卖,是否负责清场、有无长期租赁合同以及是否现有人居住等等都会标注的很清楚,所以一定要仔细阅读,避免”捡漏“变掉”坑“。

2.请专业的助拍机构

有句话常说“专业的人做专业的事”,助拍机构在你竞拍前都会做一个详细的尽调,你想了解的问题都会出现在上面。

另外,他们有的是包清场服务的,对于他们自己也无法清场的房子,他们也会按照拍卖价原价回收,避免竞买人的利益损失,所以,选择一个优秀的助拍机构不失为一个良策。

所以,做好前期的周密准备,调查清楚所拍房的具体位置、产权情况、土地信息、配套设施、居住现状等等才是买法拍房的第一步。

扫黑除恶之前,解决这类老赖的方法还是挺多的。

我道听途说过的一个案例,就是趁家里没人,拿房产证找开锁的给开门,然后屋主带着一帮社会大哥扛着麻将桌进房子噼里啪啦打麻将,期间各种抽烟喝酒吆五喝六。

打了几天老赖受不了就搬走了,因为晚上根本都睡不着觉,去洗手间有时候还得排队。

这招现在不知道能不能用了。

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