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【北京高院】疫情之下经营性房屋租赁合同的解除、租金减免、不可抗力,十篇案例核心观点

【北京高院】疫情之下经营性房屋租赁合同的解除、租金减免、不可抗力,十篇案例核心观点

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王闯:《民法典》实施中的裁判思维与裁判方法

王 闯山东省高级人民法院党组副书记、副院长法学博士*本文刊载于《中国应用法学》2022年第3期。因篇幅限制,注释等有删减,具体请参见期刊原文。来源:山东高法微信公众号、《中国应用法学》特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user o 更多

【北京高院】疫情之下经营性房屋租赁合同的解除、租金减免、不可抗力,十篇案例核心观点

关键词:房屋租赁合同、新冠疫情、不可抗力,解除合同,违约金,押金(保证金)、租金减免

对于新冠疫情是否属于不可抗力,不能一概而论,需要综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响,准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小等酌情判定。本文精选了十篇北京高院近期的十篇涉疫情、经营性房屋租赁合同的解除、违约金、押金(保证金)退还、租金及其减免等核心观点。

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北京高院(2021)京民申7934号

本院经审查认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。当事人一方因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但是法律另有规定的除外。疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的,依法适用不可抗力的规定,根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。本案中,昊成谷地公司、东斓视觉公司签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示,且不违反法律、法规的强制性规定,合法有效,双方均应按照合同约定履行义务。一、二审法院根据查明的事实及合同约定的内容,结合双方诉辩意见及举证情况,综合考虑北京市政府相关政策、昊成谷地公司实际享受到的租金减免情况、双方受本次疫情影响所产生的实际损失等因素,酌情认定昊成谷地公司对东斓视觉公司免收2020年2月至2020年4月期间的租金共计146000元,以及酌情调整房屋占有使用费,均无不当,所作判决认定事实清楚,适用法律正确。

北京高院(2021)京民申6318号

本案中,张俏与李瑶签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,亦不违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方应当按照合同约定的内容履行合同的义务。二审法院根据双方诉辩意见确定案件基础争点为合同解除的原因及时间正确。二审法院根据查明的事实及在案证据,结合双方陈述,并综合承租房屋系用于经营幼儿园,属于线下教育培训业务;疫情及相关管控措施等因素,认定张俏有权以不可抗力为由主张解除合同,不承担因合同解除产生的违约责任,以及合同解除时间为2020年9月3日均无不当,并据此所作判决认定事实清楚,适用法律正确,论理充分。

北京高院(2021)京民申6889号

盛世福公司主张双方的租赁合同已于2020年5月18日解除,金第万科公司不予认可,盛世福公司未提交双方达成解除合同合意或盛世福公司依法行使单方解除权的证据,盛世福公司的该主张缺乏证据支持,一、二审法院未予采信,并无不当。经查,自2020年3月起,盛世福公司未交纳租金等相关费用,虽然期间因疫情影响,双方关于租金交纳数额产生争议,但在未明显受疫情影响期间,盛世福公司仍未交纳租金等相关费用且一直未开业经营,金第万科公司以盛世福公司存在逾期交纳租金和未恢复营业的违约行为为由提出解除合同具有合同和法律依据,盛世福公司于2020年12月27日收到《解约通知函》,一、二审法院确认租赁合同应于当日解除,并无不当。

北京高院(2021)京民申6597号

关于合同解除的问题,涉案租赁合同签订后,百盛公司依约向析米公司交付了房屋,析米公司亦应履行支付租金的义务。涉案租赁合同履行期间,北京发生新冠肺炎疫情,疫情及防控措施虽对涉案合同的履行造成一定影响,但析米公司提交的证据不足以证明百盛公司在疫情期间存在全部停业的情况,尚未达到导致合同无法履行的程度,故析米公司以不可抗力为由要求解除合同,缺乏依据。双方未就解除合同事宜达成一致的情况下,析米公司单方搬离涉案场地,属于违约解除合同。但考虑到双方已于2020年5月29日完成交接,涉案合同已难以实际履行,故法院确认双方间涉案合同于2020年5月29日解除。关于租金及物业费数额的问题,因双方涉案合同于2020年5月29日解除,析米公司应当支付2020年2月1日至2020年5月29日的租金。但考虑析米公司作为服务类小微企业,承租房屋用于经营,受疫情及防控措施的影响,经营出现困难,营业收入明显减少,要求析米公司继续按照原合同约定交付租金将会显失公平。加之工艺美术公司对百盛公司的房屋租金予以适当减免,故法院根据公平原则,免除析米公司2020年2月1日至2020年4月30日的租金及物业费,判决析米公司支付2020年5月1日至2020年5月29日的租金31755元(含物业费),并无不当。析米公司主张5月份租金亦不应给付,无事实和法律依据,法院不予采纳。

北京高院(2021)京民申5560号

受新冠疫情影响紫岩公司决定解散公司,于2020年4月27日向朝林公司发出《合同解除通知书》。2020年6月1日,紫岩公司与朝林公司办理退租手续,当日紫岩公司搬出涉案房屋。原审法院认为,疫情原因不足以导致合同目的无法实现,紫岩公司在租赁期间内提出解除合同,构成违约,紫岩公司应承担违约责任双方合同及补充协议明确约定了押金作为违约金及支付免租期租金。针对紫岩公司《合同解除通知书》朝林公司的回函明确提出紫岩公司应支付违约金、免租期租金、房屋空置损失、房态恢复费用。紫岩公司回复仅称合同目的因不可抗力而不能实现,朝林公司应退还其押金。原审法院综合考量各因素已酌情调整了违约金数额。华控公司与紫岩公司共同向朝林公司出具的《承诺书》明确载明双方共同承担使用涉案房屋的连带责任,“一切费用均由紫岩公司承担”的约定并不排除华控公司因债务加入应承担的连带责任。原判结果并无不当。

北京高院(2021)京民申2859号

本院经审查认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。本案中,百思腾公司与华联丰台分公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。合同履行期间,新冠病毒肺炎疫情爆发,百思腾公司承租涉案房屋经营儿童游乐场和教育培训,受疫情影响较大。百思腾公司于2020年3月1日向华联丰台分公司提出解除合同,华联丰台分公司于2020年3月5日收悉并回函,双方因合同解除的后果未能达成一致,导致未能协议解除。百思腾公司在疫情导致其无法通过营业获取收入的情况下提出解除合同,具有事实及法律依据,原审法院认定涉案合同于2020年3月5日解除,并无不当对于本案涉及的2020年2月1日至2020年9月30日的租金及运营管理费的承担问题,因疫情因素不可归责于双方,对疫情所致损失,双方应当合理分担。二审判决酌定百思腾公司应向华联丰台分公司支付房屋租金及运营管理费240000元,并无不妥。

(2021)京民申3333号

在《房屋租赁合同》履行过程中,慎昌亨达利公司足额支付租金至2020年1月20日,2020年1月21日至2月20日期间的租金仅支付10万元,此后未再支付其他租金。因此,慎昌亨达利公司未足额缴纳租金的时间与2020年的新冠肺炎疫情开始发生的时间部分重合,但随着疫情防控形势逐渐转好,相关管控措施逐渐解除,慎昌亨达利公司应当积极采取措施推动复工复产,并应向天伦王朝公司支付合理租金。截至本案一审审理期间,慎昌亨达利公司始终未向天伦王朝公司实际支付租金,该欠付租金行为已构成违约。天伦王朝公司依据双方合同的约定有权终止合同,天伦王朝公司据此主张解除合同,于法有据。综上,二审法院以合同约定的租金数额为标准,根据2020年的新冠肺炎疫情等在案事实酌减三个月的租金,再扣除慎昌亨达利公司已经支付的10万元租金,确定慎昌亨达利公司应支付的租金及房屋占有使用费数额,并无不当。综合考虑双方当事人在合同履行过程中的过错程度、合同提前解除产生的实际影响,依据公平原则,酌情确定违约金数额,亦无不妥

北京高院(2021)京民申3424号

本院经审查认为,新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况,属于不可抗力崔雪光承租房屋后不久疫情爆发,未开始实际经营,不可抗力的影响现实可见,崔雪光享有合同解除权。宝兴雨成公司于2020年7月21日收到崔雪光主张终止合同的通知,视为合同解除日期。鉴于2020年期间疫情起伏反复,管控措施并未完全停止,生产经营属于持续的行为,不宜因某个地区、某个时段的疫情阶段性好转来认定不可抗力已经消除。疫情对生产经营者的实际经济损失和资金周转能力两方面影响持续存在,崔雪光等小经营者抗风险能力较弱,不可抗力可能导致其短期内丧失生产经营能力。二审综合在案证据,从本案实际情况出发,所作认定和处理并无不当。

北京高院(2021)京民申2204号

本院经审查认为,(一)关于仙西山公司是否有权行使合同解除权问题,本院针对仙西山公司再审申请中主张的合同解除事由是否成立进行审查。双方在景区租赁合同中约定,如遇特殊情况杨新勃、陈丙刚不能按时交纳租金,最高可延长5天期限,再超按天数收取租金金额的2%滞纳金,超出两个月仙西山公司可终止合同。原审中,双方一致确认,杨新勃、陈丙刚已于2019年12月31日支付了2020年租金600000元。仙西山公司主张杨新勃、陈丙刚未足额支付2020年租金,存在违约,合同应予解除。由于2020年2月初疫情原因,北京地区实行了管控措施,此时双方合同约定的2个月宽限期尚未届满,合同解除条件并未成就。同时,受疫情影响,2020年上半年旅游行业遭受损失,即便杨新勃、陈丙刚在此期间出现逾期支付租金的情形,双方应就此先行协商,给予一定宽限。同时,新冠疫情并未导致双方租赁合同不能正常履行,考虑双方合同周期较长,杨新勃、陈丙刚对原有景区进行改造、增建的投入较大,一旦合同解除,不利于维护交易稳定和保护营商环境。因此,综合本案实际情况,二审法院认为不宜直接判令解除合同,处理结果正确。(二)关于原审是否遗漏诉讼请求的问题。一审中,仙西山公司诉讼请求为:解除合同,杨新勃、陈丙刚将承租的全部场地、房屋、相关设备、设施及宾馆、饭店用品予以返还,恢复原状,支付违约金160000元,并未要求支付欠付租金。一审认定合同解除,并基于此作出判决,杨新勃、陈丙刚提出上诉。现二审法院认为合同不应解除,对一审判决予以改判,故二审判决对租金、违约金等未予处理,不属于遗漏诉讼请求的情形。

北京高院(2021)京民申1862号

本院经审查认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中,马增志与崔晨旭签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示,不违反法律法规强制性规定,应属合法有效,双方均应按合同约定履行义务。马增志在承租房屋前实际踏勘租赁场地,对房屋状况有一定了解,据此签订了合同并实际使用房屋、交付房租,现以合同约定面积与实际面积不符、房屋没有护窗为由主张崔晨旭违约,缺乏事实依据。马增志主张新冠肺炎疫情导致其无法实现合同目的,但就其主张马增志并未提交充分的证据予以证明。即使因疫情导致马增志的经营受到影响,马增志完全可以通过与崔晨旭协商或通过向人民法院起诉的方式请求对合同予以适当变更,以减轻因疫情所受到的影响,故马增志主张因不可抗力要求解除合同的依据不足。鉴于马增志已于2020年2月29日搬离涉案房屋,马增志、崔晨旭签订租赁合同目的均已无法实现,本案合同应于马增志搬离涉案房屋当天即2020年2月29日解除在合同履行期限届满之前,马增志自行搬走,以自己的行为表明不履行合同义务,已构成违约,应当承担违约责任。根据双方合同约定,二审法院对马增志要求返还已支付的半年租金、退还履约保证金的请求不予支持,并无不当。

附:相关司法解释摘录:

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》

二、依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件,要准确适用不可抗力的具体规定,严格把握适用条件。于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷,符合不可抗力法定要件的,适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理;其他法律、行政法规另有规定的,依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的,应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。

  三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件,除当事人另有约定外,在适用法律时,应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响,准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小,按照以下规则处理:

  (一)疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的,依法适用不可抗力的规定根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的,应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务,当事人主张其尽到及时通知义务的,应当承担相应举证责任。

  (二)疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的,当事人可以重新协商;能够继续履行的,人民法院应当切实加强调解工作,积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的,人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平,其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的,人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后,当事人仍然主张部分或者全部免除责任的,人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现,当事人请求解除合同的,人民法院应予支持。

  (三)当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的,人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》

  一、关于合同案件的审理

  1.疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加,继续履行不影响合同目的实现,当事人请求解除合同的,人民法院不予支持。

  疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照约定的期限完成订单或者交付货物,继续履行不能实现买受人的合同目的,买受人请求解除合同,返还已经支付的预付款或者定金的,人民法院应予支持;买受人请求出卖人承担违约责任的,人民法院不予支持。

  2.买卖合同能够继续履行,但疫情或者疫情防控措施导致人工、原材料、物流等履约成本显著增加,或者导致产品大幅降价,继续履行合同对一方当事人明显不公平,受不利影响的当事人请求调整价款的,人民法院应当结合案件的实际情况,根据公平原则调整价款。疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照约定的期限交货,或者导致买受人不能按照约定的期限付款,当事人请求变更履行期限的,人民法院应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更履行期限。

  已经通过调整价款、变更履行期限等方式变更合同,当事人请求对方承担违约责任的,人民法院不予支持。

  3.出卖人与买受人订立防疫物资买卖合同后,将防疫物资高价转卖他人致使合同不能履行,买受人请求将出卖人所得利润作为损失赔偿数额的,人民法院应予支持。因政府依法调用或者临时征用防疫物资,致使出卖人不能履行买卖合同,买受人请求出卖人承担违约责任的,人民法院不予支持。

  4.疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋,或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款,当事人请求解除合同,由对方当事人承担违约责任的,人民法院不予支持。但是,当事人请求变更履行期限的,人民法院应当结合案件的实际情况,根据公平原则进行变更。

  5.承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。

  为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同,疫情或者疫情防控措施导致该活动取消,承租人请求解除租赁合同,返还预付款或者定金的,人民法院应予支持。

  6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营,受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人,请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的,人民法院应予支持。

  承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。

  7.疫情或者疫情防控措施导致承包方未能按照约定的工期完成施工,发包方请求承包方承担违约责任的,人民法院不予支持;承包方请求延长工期的,人民法院应当视疫情或者疫情防控措施对合同履行的影响程度酌情予以支持。

  疫情或者疫情防控措施导致人工、建材等成本大幅上涨,或者使承包方遭受人工费、设备租赁费等损失,继续履行合同对承包方明显不公平,承包方请求调整价款的,人民法院应当结合案件的实际情况,根据公平原则进行调整。

  8.当事人订立的线下培训合同,受疫情或者疫情防控措施影响不能进行线下培训,能够通过线上培训、变更培训期限等方式实现合同目的,接受培训方请求解除的,人民法院不予支持;当事人请求通过线上培训、变更培训期限、调整培训费用等方式继续履行合同的,人民法院应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。

  受疫情或者疫情防控措施影响不能进行线下培训,通过线上培训方式不能实现合同目的,或者案件实际情况表明不宜进行线上培训,接受培训方请求解除合同的,人民法院应予支持。具有时限性要求的培训合同,变更培训期限不能实现合同目的,接受培训方请求解除合同的,人民法院应予支持。培训合同解除后,已经预交的培训费,应当根据接受培训的课时等情况全部或者部分予以返还。

  9.限制民事行为能力人未经其监护人同意,参与网络付费游戏或者网络直播平台“打赏”等方式支出与其年龄、智力不相适应的款项,监护人请求网络服务提供者返还该款项的,人民法院应予支持。

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